나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73475 [2] 경기도 연천군 연천읍 현가리 73-7 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천읍 연천읍 차탄리 소재 "연천읍 행정복지센터" 남서측 및 북동측 인근에 위치하며 부근은 읍소재지내 근린생활시설, 주택 및 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용편은 읍소재지내로 전반적으로 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로 (1)(3)은 현황 전, (2)는 나지, (4)는 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 (1)(4)는 서측으로 노폭 약8m, (2)는 남측으로 노폭 약15m 도로에 접하고 (3)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1),4) 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-연천11)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-연천3)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 3) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-11-07)(연천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법> 임.

제시목록 외의 물건

본건(1) 토지상에 수목이 소재함.

공부와의 차이

본건(1)은 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽: 적벽돌노출쌓기 등, 창호: 목재및새시 이중창 등임.

이용상태

지층: 창고 1층: 주택

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적및건물개황도'와 '건물현황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

2.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73475 (2)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 고OO

매각대상: 토지매각

일괄매각 여부: 일괄매각

2.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 연천군 연천읍 현가리 73-7

지목: 전 (공부상 지목은 답이나 현황은 전으로 이용 중)

토지 면적: 2699.00㎡ (약 816.5평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물은 등기사항에 등재되어 있지 않으나, 감정평가요항표상 주택 및 창고로 이용되는 단층 건물이 존재하며 일괄매각 대상에 포함될 것으로 보임)

감정가: 896,858,000원

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 연천읍 연천읍 차탄리 소재 "연천읍 행정복지센터" 남서측 및 북동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: PREV].

주변은 읍소재지 내 근린생활시설, 주택 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다 [cite: PREV].

3.2. 교통 및 접근성

본건 및 부근까지 차량 접근이 가능합니다 [cite: PREV].

대중교통 이용 편의성은 읍소재지 내로 전반적으로 보통 수준입니다 [cite: PREV].

3.3. 도로 상태

지적도상 (1)(4) 토지는 서측으로 노폭 약 8m 도로에 접하고, (2) 토지는 남측으로 노폭 약 15m 도로에 접합니다 [cite: PREV].

(3) 토지는 맹지입니다 [cite: PREV].

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2025년 11월 7일자 고현숙 외 4명의 임의경매 개시 결정 등기입니다 [cite: PREV].

소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않습니다 [cite: PREV].

주요 등기 내역:

* 1992년 6월 17일: 김재복 지분 전부 이전 (고광운)

* 2024년 10월 7일: 소유권 이전 (상속) (고재덕 외 5명)

등기부채권 총액은 0원입니다 [cite: PREV].

4.2. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다 [cite: PREV].

주의사항: 임대관계가 미상이므로, 금액이 미상이라도 실제 점유자가 있을 수 있으며 이에 따른 법적 문제가 발생할 수 있으니 현장 확인이 필요합니다.

5. 토지 이용 및 규제

5.1. 토지 이용 현황

토지는 공히 부정형이며, (1)(3)은 현황 전, (2)는 나지, (4)는 주택부지로 이용 중입니다 [cite: PREV].

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'입니다 [cite: PREV].

본건 (1) 토지상에 수목이 소재합니다 [cite: PREV].

5.2. 토지이용계획 및 제한사항

1), 4) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구 [cite: PREV].

2) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구 [cite: PREV].

3) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(연천중학교), 자연재해위험개선지구 [cite: PREV].

6. 건물 상태 (일괄매각 시 고려)

6.1. 건물 개요

연와조 슬래브지붕 단층 건물로서, 지층은 창고, 1층은 주택으로 이용 중입니다 [cite: PREV].

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 태양광설비 등이 되어 있습니다 [cite: PREV].

6.2. 부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다 [cite: PREV].

7. 상권 및 생활정보

7.1. 주변 상권

본건은 연천읍 행정복지센터 인근 지역에 위치하며, 근린생활시설, 주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다 [cite: PREV]. 연천읍내 상권 및 주거 지역과 인접해 있습니다.

7.2. 생활 편의시설

* "연천읍 행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다 [cite: PREV].

* 연천중학교가 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경에 영향을 줄 수 있습니다 [cite: PREV]. 연천 초등학교, 연천 중학교, 연천 고등학교가 모두 연천읍 현가리 또는 인근에 위치합니다 [cite: PREV, 2, 12, 19, 21, 22].

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통은 보통 수준입니다 [cite: PREV].

8. 잠재적 리스크

8.1. 법적/권리적 리스크

* 공유물 분할 경매로 인해 소유권 관계가 복잡하며, 경매 후에도 공유자 간 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 향후 소유권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임차인 현황이 '0원'이고 임대관계가 미상이므로, 실제 점유자가 존재할 경우 명도 협상 또는 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

8.2. 물리적/이용상 리스크

* 토지 중 3번 필지는 맹지이므로, 차량 접근 및 건축 등에 제약이 따릅니다 [cite: PREV].

* 건물 면적이 0㎡로 등기되어 있으나, 실제 건물(주택, 창고)이 존재하고 제시외 건물도 있어, 건물의 법적 지위 확인 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지상에 수목이 소재하며, 이에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다 [cite: PREV].

9. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 연천읍에 위치한 공유물 분할을 위한 토지 경매 물건입니다. 연천읍 행정복지센터와 가까워 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 그러나 3번 토지는 맹지이며, 일부 토지는 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 임차인 정보가 불분명하고 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재한다는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 건물은 등기상 면적이 없으나 실제 존재하는 것으로 파악되어 일괄매각 시 인수 여부 및 관련 명도 문제를 신중하게 검토해야 합니다.

10. 투자 포인트

* 공유물 분할 경매 특성상 시세 대비 저렴한 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정된 토지로, 향후 개발 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 연천읍 중심지에 인접하여 지역 개발 수혜를 받을 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

감정가: 896,858,000원

본 물건은 공유물 분할 경매로, 임대차 관계가 불분명하며 맹지 및 기타 권리 등 여러 리스크 요소를 포함하고 있습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금을 제외하고 산정되며, 현재 인수 보증금이 0원이므로 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 일반적으로 감정가의 70%~80% 수준에서 시작하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 제시된 정보들을 종합하여 현장 조사 및 권리 분석을 더욱 면밀히 수행한 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 시세 및 개별 필지의 가치, 맹지 해소 방안, 실제 건물 현황 및 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 보수적인 접근을 권장합니다.

* 향후 주변 개발 계획 및 지역적 특성을 고려하여 최적의 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.