나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경124957 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 797-1 퀸즈파크나인 제1층 제118호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재"발산역-지하철5호선"서측 인근에 위치하며, 주위는 상업·업무용빌딩, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 상업용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역(발산역-지하철5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트조, 철골철근콘크리트구조 (철골)콘크리트지붕 지하 5층, 지상 13층 건물 내 제1층 제118호로서,
(사용승인일: 2017.07.07.)

외벽 : 전면 페어글라스 및 석재타일 붙임 마감 등
내벽 : 페인팅 및 내부인테리어 마감 등
창호 : 샤시 및 페어글라스 등 마감 임.

이용상태

기준시점 판매시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 주변토지 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 업무시설, 판매시설, 근린생활시설, 문화 및 집회시설 등의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측으로 노폭 약 50M 내외 포장도로(공항대로), 북측으로 노폭 약 12M 내외 포장도로에 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m-50m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24))임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 797-1에 소재한 퀸즈파크나인 제1층 제118호 판매시설입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경124957 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 1,562,000,000원입니다.

토지 면적은 총 6,990.20㎡ (약 2,114.6평)이며, 본 건물의 건물 면적은 44.20㎡ (약 13.4평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 건물은 2017년 7월 7일에 사용승인을 받은 철근콘크리트조, 철골철근콘크리트구조의 지상 13층, 지하 5층 건물 중 제1층 제118호입니다.

전체 건물 연면적은 69,223.38㎡이며, 건폐율은 59.99%, 용적률은 598.97%입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

토지 지분은 0㎡로 표기되어 있으나, 물건명세서상 대지권 미등기 상태로 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있으며, 전유부분 취득 시 대지지분을 포함한 과세표준액으로 납부한 사실이 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동에 위치하며, 지하철 5호선 발산역에서 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 상업·업무용 빌딩, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 상업용 부동산으로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 발산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 토지는 남측으로 노폭 약 50M의 공항대로와 북측으로 노폭 약 12M의 도로에 각각 접하고 있어 교통 접근성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 9월 5일에 접수된 강서농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 1,632,000,000원입니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

* 뉴아인스(주)마곡

보증금: 80,000,000원

차임: 4,500,000원

전입/사업일자: 2023-06-15

확정일자: 2023-06-15

대항력: 없음

비고:

* 주식회사봄의별

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2021-10-15

확정일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 마곡동 일대는 서울의 신흥 업무 및 상업 중심지로 발전하고 있는 지역입니다.

발산역을 중심으로 상업·업무용 빌딩이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

단지 내 판매시설로 이용 중이며, 주변의 다양한 근린생활시설 및 업무시설과의 연계를 통해 상권 활성화 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 용도로의 개발 및 이용이 활발한 지역입니다.

1.4. 생활정보

지하철 5호선 발산역이 인근에 위치하여 서울 시내 및 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

주변에 다양한 편의시설, 상업시설, 업무시설이 밀집해 있어 편리한 생활 및 업무 환경을 제공합니다.

상업·업무용 빌딩과 오피스텔, 아파트 단지가 혼재되어 있어 다양한 수요층을 흡수할 수 있는 입지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 '대지권 미등기'입니다.

이는 건물 소유주가 해당 건물이 위치한 토지에 대한 소유권이나 사용권을 법적으로 명확히 등기하지 않은 상태를 의미하며, 이는 향후 토지 사용 및 처분과 관련하여 예상치 못한 문제를 야기할 수 있습니다.

다만, 물건명세서상 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 있고, 전유부분 취득 시 대지지분을 포함한 과세표준으로 취득세가 납부된 사실이 확인되어, 낙찰 시 대지권 등기 절차 진행 가능성을 시사합니다. 이 부분에 대한 면밀한 법률 검토가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 발산역 역세권의 우수한 입지와 마곡지구 개발의 잠재력을 갖춘 상업용 부동산입니다.

상대적으로 신축 건물이며 현재 판매시설로 정상 이용 중인 점은 긍정적입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없어 명도 진행이 원활할 것으로 예상됩니다.

하지만 '대지권 미등기'라는 특이사항은 본 물건의 가치와 안정성에 중대한 영향을 미칠 수 있는 요소이므로, 철저한 권리 분석 및 법률 자문을 통해 위험 요소를 정확히 파악하고 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 발산역 역세권의 탁월한 입지: 지하철 5호선을 통한 뛰어난 대중교통 접근성.

* 마곡지구의 미래 가치: 서울의 핵심 업무지구로 성장하는 마곡지구의 개발 호재 수혜.

* 활발한 상권: 주변 상업 및 업무 시설과의 시너지를 통한 안정적인 상권 형성 가능성.

* 비교적 신축 건물: 2017년 준공으로 현대적인 시설 유지 및 관리 용이성.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 본 물건의 정확한 시장 시세, 주변 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가, 그리고 '대지권 미등기' 상태로 인한 가치 하락분 등을 객관적으로 산정하기 어렵습니다.

따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않습니다.

성공적인 투자를 위해서는 별도의 시장 조사 및 전문가의 분석이 반드시 수반되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.