나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경653 [2] 서울특별시 구로구 구로동 744-1 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 ""남구로역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ""남구로역""이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 경량철골조 철근콘크리트조 경량철골조 지붕 5층 건물 내
제1층 제101호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일:1996년 6월 14일)

외벽: 적벽돌 치장 쌓기 및 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(나)는 철근콘크리트조 경량철골조 철근콘크리트조 경량철골조 지붕 5층 건물 내
제1층 제102호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일:1996년 6월 14일)

외벽: 적벽돌 치장 쌓기, 석재 붙임 및 강화유리 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 다세대주택으로 이용중임. (별첨 ""내부구조도"" 참조.)

기호(나) : 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임. (별첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기호(가), (나) 모두 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호(가)는 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택(8세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m내외 및 4m내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 구로구 구로동 744-1 제1층 제102호에 소재한 근린상가로, 서울남부지방법원 2025타경653 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

감정가는 297,000,000원이며, 토지면적은 15.77㎡(약 4.77평)이고 토지 지분은 15.774㎡입니다.

건물면적은 39.13㎡(약 11.84평)이고 건물 지분은 39.13㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 남OOOOOOOO이며, 본건은 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

건물의 사용승인일은 1996년 6월 14일이며, 철근콘크리트조 경량철골조 지붕 5층 건물 내 제1층 제102호로 등기부와 건축물대장에 등재되어 있습니다.

토지이용계획상 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 도로, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 남구로역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

등기부상 말소기준권리는 2022년 2월 22일 접수된 남부안농업협동조합의 근저당권 (을19, 금195,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소 예정으로 확인됩니다.

총 등기부채권액은 358,111,130원입니다.

임차인으로는 주식회사 코리아세븐이 있으며, 보증금 10,000,000원, 차임 1,200,000원에 2021년 1월 4일 사업자등록(전입일자) 및 2023년 11월 15일 확정일자를 받았습니다.

본 임차인은 대항력이 있으나, 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 공존하는 상권입니다.

건물 자체는 근린생활시설(소매점) 및 다세대주택(8세대)으로 이용되고 있으며, 주변 상권은 남구로역을 중심으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통은 지하철 7호선 남구로역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 지역으로 서울 시내 접근성이 양호합니다.

주변에는 다양한 소매점, 식당, 카페 등 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

주변 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(주식회사 코리아세븐)이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 명도 과정 및 임대차 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

건축물 사용승인일이 1996년으로 비교적 오래되어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지이용계획상 일부 법적 제한(장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 행위나 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치한 근린상가로서, 주거지역 내에 있어 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 연식, 법적 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

권리분석상 인수되는 임차인 보증금은 없으나, 임차인과의 관계는 명확히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 7호선 남구로역과 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

안정적인 임대 수익 가능성: 주거 밀집 지역 내 근린상가로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

도심 접근성: 서울 시내 주요 업무 및 상업 지구로의 이동이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 297,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없다는 점을 고려하여 결정해야 합니다.

다만, 실제 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 임대 수익률, 명도 비용, 수리비 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.