나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경12494 [2] 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제5층 제501호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남서측 근거리에 위치하고 주위에 지식산업센터 및 업무시설, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건은 중로에 접하여 본건까지 차량 주정차 등이 용이하고 인근에 버스정류장 및 지하철역(가산디지털단지역, 1, 7호선)이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 제3층 제302호 및 5층 501호로서 (2008.8.26.사용승인) 외벽: 페어글래스 및 복합판넬 등 마감 창호: 페어글래스 마감임.

이용상태

기호1), 2) 공히 '아파트형공장'으로 이용중임

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 화재경보장치, 소화전설비, 냉난방설비 등 되어있음

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 평탄한 세장형 토지로서 아파트형공장 및 지원시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접함), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호), 장애물제한표면구역(진입표면구역), 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할), 국가산업단지(2012-07-05), 산업시설구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경12494 (2)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 371-16 아이티캐슬2차 제5층 제501호

용도: 지식산업센터

감정가: 850,000,000원

토지면적: 37.30㎡ (약 11.28평)

토지지분: 37.3㎡

건물면적: 154.70㎡ (약 46.79평)

건물지분: 154.7㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 가산디지털단지역(지하철 1, 7호선) 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설이 소재하며, 중로에 접하여 차량 주정차가 용이합니다. 인근에 버스정류장과 가산디지털단지역이 있어 교통이 편리합니다. 건물은 철근콘크리트구조로 2008년 8월 26일 사용 승인되었으며, 외벽은 페어글래스 및 복합판넬, 창호는 페어글래스로 마감되었습니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터, 화재탐지 및 경보장치, 소화전 설비, 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접 토지와 평탄한 세장형으로 아파트형 공장 및 지원시설 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 5번 근저당권 (주식회사 에이플러스파이낸셜, 2022-09-01, 1,500,000,000원)

* 인수되는 권리: 별도등기 관련, 대지권의 목적인 토지에 을구 5번 지상권설정 등기(2008.08.21. 제75690호)는 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 엠자산관리

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2020-03-31

* 대항력: 있음

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑4: 소유권이전 (2008-09-08, 주식회사 이디리서치)

* 갑5: 소유권이전 (2021-04-15, 주식회사 티체인)

* 을5: 근저당권 (2022-09-01, 주식회사 에이플러스파이낸셜, 1,500,000,000원) - 말소기준권리

* 을6: 근저당권 (2022-10-28, 강성민, 225,000,000원) - 말소

* 을7: 근저당권 (2023-01-11, 대서양홀딩스주식회사, 230,000,000원) - 말소

* 을8: 근저당권 (2023-03-07, 대서양홀딩스주식회사, 225,000,000원) - 말소

* 갑7: 소유권이전청구권가등기 (2023-08-21, 탑건대부금융주식회사) - 말소 대상 아님

* 갑11: 임의경매 (2025-10-02, 주식회사 에이플러스파이낸셜, 650,000,000원) - 말소

* 갑12: 압류 (2025-10-21, 용산구) - 말소

* 갑13: 압류 (2026-02-10, 금천구) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,180,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의 필요)

임차인 현황 관련 주의사항:

주식회사 엠자산관리 임차인은 대항력이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 회수와 관련하여 추가적인 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 건은 가산디지털단지역 인근에 위치하여 IT 및 중소기업, 벤처기업이 밀집한 지역입니다. 주변에는 지식산업센터, 업무시설, 아울렛, 근린생활시설 등이 복합적으로 자리하고 있어 평일 유동인구가 풍부합니다. 특히 가산디지털단지는 자체 구내식당을 운영하지 않는 기업들이 많아 외부 식당 수요가 꾸준하며, 가성비 좋은 식당이 발달해 있습니다. 주말에는 아울렛 등 쇼핑몰 중심으로 방문객이 있으나, 상가 자체의 활력은 주중에 비해 상대적으로 감소하는 경향이 있습니다.

* 주변 시설: IT 기업 밀집 지역, 아울렛 쇼핑몰, 각종 업무 시설, 근린생활시설.

* 교통: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역 및 버스 노선 이용 편리, 중로 접함.

* 혐오시설: 주변에 심각한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 쓰레기 처리 시설 등은 지역 갈등의 원인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

가산디지털단지역을 중심으로 형성된 상권으로, 직장인들의 활동이 많은 지역입니다. 주변에 다양한 상업 시설과 편의 시설이 있어 생활 편의성은 우수한 편입니다. 지하철, 버스 등 대중교통 이용이 편리하여 서울 및 수도권 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 본 물건은 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등기가 존재하여 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 추가적인 부담이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 관련 '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 상충될 수 있어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당권, 가등기, 압류 등이 설정되어 있어 권리 분석에 대한 정확성이 매우 중요합니다.

* 지역 내 폐기물 처리 시설 논란: 금천구는 쓰레기 처리 시설 확보 문제를 겪고 있으며, 이는 잠재적으로 지역 내 주민 갈등이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지의 핵심 입지에 위치한 지식산업센터로, 풍부한 직장인 배후 수요와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 다만, 말소되지 않는 지상권 인수와 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 인수되는 권리 및 임차인과의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 오피스 상권: IT 및 중소기업 밀집 지역으로 직장인 수요가 꾸준하며, 외식업 등 관련 상권이 잘 발달되어 있습니다.

* 뛰어난 교통 접근성: 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 인접하여 직장인의 출퇴근이 용이합니다.

* 지역 내 높은 선호도: 가산디지털단지는 한국판 실리콘밸리로 불리며 지속적으로 성장하는 상권입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가(850,000,000원)를 기준으로 하되, 인수되는 지상권 등의 추가적인 부담을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재를 감안하여 보증금 인수 가능성 및 기타 제반 비용을 충분히 검토해야 합니다. 정확한 시세 및 권리 관계 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.