나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10760 [1] 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2424 나동 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 중문동 소재 "중문중학교" 남측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택. 공동주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주택지대임.

교통상황

본건으로 제반 차량의 진출입이 용이하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 3층 내 제3층 제304호로서 [사용승인일자 : 1991.2.12.] 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 등, 창호 : 목재 및 칼라알미늄샷시창 등임.

이용상태

본건은 '주거용(연립주택)'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1~4) 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일단의 토지는 동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하며, 단지 내 포장도로 개설되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

중문동 2424 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 중문동 2425 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 중문동 2433 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 중문동 2438 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10760 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 중문동 2424 나동 3층304호

용도: 연립주택

감정가: 151,000,000원

토지면적: 86.23㎡ (26.08평)

토지지분: 86.23㎡ (26.08평)

건물면적: 78.57㎡ (23.77평)

건물지분: 78.57㎡ (23.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OO

건축물 정보: 철근콘크리트조 스라브지붕 건물 중 3층 304호, 사용승인일자 1991.02.12.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서귀포시 중문동 소재 "중문중학교" 남측 인근에 위치하며, 일대는 단독주택. 공동주택, 소규모 점포, 학교 등이 혼재하는 주택지대임.

* 교통상황: 본건으로 제반 차량의 진출입이 용이하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시됨.

* 주변 시설: 중문동은 관광지 및 주거지역이 혼합된 곳으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 구체적인 편의시설과의 거리는 지도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 본 건 주변에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

- 말소기준권리: 을6 (2022-09-02 접수, 가평축산업협동조합 근저당)

- 본건 경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상되는 권리: 을6 (근저당), 을7 (근저당), 갑6 (압류), 갑7 (가압류), 갑8 (임의경매).

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (기록상 지상권 관련 내용 확인되지 않음).

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대관계: 미상

- * 임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 임대차 관계가 불분명하므로, 해당 임차인의 점유 및 대항력 존재 여부를 반드시 현장 조사 등을 통해 확인해야 합니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액은 약 780,750,991원 수준으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

- 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 규모의 연립주택(중문메리디안연립, 84.93㎡, 2016년식)이 2026년 5월 30,400만원에 거래되었습니다.

- 또한, 2019년식 다세대주택(중문코아루더테라스하우스A단지, 84.291㎡)은 2026년 7월 31,000만원에 거래되었습니다.

- 이는 본건의 감정가 151,000,000원(1억 5천 1백만원)보다 현저히 높은 수준입니다.

* 시장 동향: 중문동 일대는 관광 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 연립 및 다세대주택에 대한 수요가 꾸준히 존재합니다. 최근 거래된 유사 물건들의 가격대를 고려할 때, 본 건의 잠재적 가치는 감정가보다 높다고 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주거 환경: 서귀포시 중문동에 위치하며, "중문중학교" 남측 인근의 조용한 주택가에 자리하고 있습니다.

* 편의시설: 본건 주변에 소규모 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 상세한 편의시설(대형마트, 병원 등)과의 거리 및 접근성은 추가적인 확인이 필요합니다.

* 교육시설: "중문중학교"가 인근에 위치하며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호가 이루어지고 있습니다.

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통해 서귀포 시내 및 기타 지역으로 이동이 편리합니다.

* 건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 보일러 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1991년 2월 사용승인된 건물로, 건축된 지 30년 이상 경과하여 노후화로 인한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한:

- 중문동 2424: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

- 중문동 2425: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

- 중문동 2433: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

- 중문동 2438: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-09)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

* 임대차 관계 미확인: 임차인 현황에서 임대 관계가 미상이며, 보증금/차임 또한 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다. 이는 잠재적 명도 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 없음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 중문동에 위치한 연립주택으로, 오랜 건축 연식에도 불구하고 입지 조건과 주변 시세 대비 매우 매력적인 경매 물건입니다.

감정가가 최근 실거래가보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 얻을 수 있는 좋은 기회로 판단됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없다는 점도 장점입니다.

다만, 임차인 관계가 미상인 점과 건물 노후화에 대한 부분은 낙찰 후 명도 및 관리 측면에서 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사와 명도 계획 수립을 전제로 충분히 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 최근 실거래가(약 3억 원 이상) 대비 감정가(1.51억 원)가 매우 낮아, 시세 차익을 통한 수익률 극대화가 가능합니다.

* 우수한 입지 조건: 중문관광단지 인근의 주거 지역으로, 관광 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 권리 관계의 안전성: 말소기준권리 하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리가 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권 행사에 유리합니다.

* 잠재적 임대 수요: 주거 지역으로서 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 151,000,000원이나, 주변 실거래가를 고려했을 때 시세는 약 300,000,000원 이상으로 추정됩니다.

건물 연식(1991년) 및 임차인 관계 미상 등의 리스크를 감안하더라도, 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

적정 입찰가는 감정가와 시세의 중간 지점에서 리스크를 반영하여 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 190,000,000원에서 230,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

이 범위 내에서 입찰 시, 시세 대비 저렴하게 취득하며 향후 시세 상승 또는 임대 수익을 통한 투자 회수를 기대할 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 관계의 명확한 확인, 현장 방문을 통한 건물 상태 점검, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.