나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3606 [1] 대구광역시 달서구 파호동 89 삼성명가타운 221동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 호산동 소재 대구도시철도2호선 "강창역" 남서측 인근에 위치하고 있는 "삼성명가타운 제221동 제5층 제501호" 단위세대로서, 부근 일대는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통 입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 도시철도2호선 강창역 및 버스승강장이 위치하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층건 중 5층 501호 단위세대로서, 사용승인일은 2000.02.24일이며 외벽 : 몰탈위 페인트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감, 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일 등 마감, 창호 : 샷시2중창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중이며 방3, 거실, 주방, 욕실2 등으로 조사 됩니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 도시가스 공급설비, 지역난방 설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 기타도로시설(가감속 차선및 버스정차대)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지방산업단지(배후주거지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 본건의 내부구조, 마감상태 등은 거주인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 동류형 물건의 통상적인 이용상황 등을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경3606 (1)

대구광역시 달서구 파호동 89 삼성명가타운 221동 5층501호

아파트

감정가: 267,000,000원

토지면적: 42.66㎡ (약 12.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO

사용승인일: 2000년 02월 24일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층 501호

전용면적: 59.9㎡

분양면적: 84.94㎡

총 주차대수: 2,276대 (지상 840대, 지하 1,436대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달서구 파호동 소재, 대구도시철도 2호선 강창역 남서측 인근에 위치한 삼성명가타운 221동 5층 501호입니다. 주위 일대는 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 도시철도 2호선 강창역 및 버스 승강장이 위치하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태

본건 단지는 동측으로 왕복 8차선, 남측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

2017년 12월 29일 접수된 국민은행의 근저당(77,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 인수 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항)

* 채무 총액

등기부 채권 총액은 93,197,375원입니다.

* 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인의 보증금 및 월세 등 세부 내용은 파악되지 않았으므로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다. (이름이 제공되지 않아 개인정보 마스킹은 적용되지 않았습니다.)

* 기타 권리사항

등기부상 소유권 이전, 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정 등이 등재되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경

본건은 아파트 단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역에 위치합니다.

* 이용 현황

아파트로 이용 중이며, 내부 이용 상태는 방 3개, 거실, 욕실 2개 등으로 조사되었습니다.

* 편의시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

2000년에 준공된 삼성명가타운 아파트로, 221동 5층에 위치하여 일반적인 아파트 생활이 가능합니다.

* 편의시설

단지 내 다양한 편의시설과 함께 인근 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통

대구도시철도 2호선 강창역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 도심 접근성 또한 양호합니다.

* 교육

인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 것으로 예상되며, 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 미확인

임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 협상 시 발생할 수 있는 변수 등을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

* 건물 노후화

2000년 준공된 아파트로, 향후 시설 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리

감정가 2억 6,700만원 대비 최근 실거래가 정보가 상당히 낮은 수준으로 파악되어, 실제 가치와 경매 감정가 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 낙찰가 산정 시 매우 중요한 고려 사항입니다.

* 토지 이용 제한

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 기타 도로시설, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지방산업단지(배후주거지) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설 (혐오시설)

주변 지역을 조사한 결과, 대구광역시 달서구 파호동 89번지 인근에는 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 위성 및 지도 서비스 확인 시, 인근에 소규모 공업 지역 및 물류 시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구 파호동 소재 삼성명가타운 아파트 221동 5층 501호로, 2000년에 건축되었습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호한 주거 지역에 위치합니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 안전한 경매 물건으로 판단되나, 임차인의 보증금 및 월세가 미상인 점은 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 특히, 본 건의 감정가(2억 6,700만원)가 최근 실거래가(약 1억 7,300만원 ~ 1억 9,850만원)에 비해 현저히 높아, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 가격 책정 가능성

감정가 대비 시세가 현저히 낮아, 시세보다 훨씬 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경

강창역 인근이며, 단지 주변으로 편의시설 및 도로망이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 양호합니다.

* 권리관계 명확

말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 인수하는 권리 없이 깨끗하게 취득 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석:

* 2026년 6월 15일 거래: 17,300만원 (5층, 59.9㎡)

* 2026년 6월 8일 거래: 19,750만원 (14층, 59.9㎡)

* 2026년 6월 1일 거래: 19,850만원 (17층, 59.9㎡)

최근 거래 사례를 보면, 동일 면적(전용 59.9㎡)의 5층 매물이 1억 7,300만원에 거래되었습니다. 14층 및 17층은 1억 9,750만원에서 1억 9,850만원 수준입니다. 본건은 5층이므로, 1억 7,300만원을 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적입니다.

감정가 2억 6,700만원은 최근 실거래가보다 약 37% 이상 높은 금액으로, 시세 대비 고평가된 것으로 보입니다. 일반적인 경매 낙찰가율(시세의 70~80%)을 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본건 5층의 최근 실거래가인 1억 7,300만원을 기준 시세로 설정하고, 보수적으로 75%의 낙찰가율을 적용할 경우:

173,000,000원 * 0.75 = 129,750,000원

따라서, 예상 입찰가는 약 1억 3,000만원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

(130,000,000원)

※ 상기 예상 입찰가는 제공된 시세 정보와 일반적인 경매 관례를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 경매 진행 시 입찰 경쟁률, 물건의 현황, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.