나이스옥션 법원경매 대전 2026타경275 [1] 세종특별자치시 나성동 741 새롬씨티 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북서측 인근에 위치하며, 주위일원은 대로변으로 상업용,업무용 건물 등이 소재하고 후면으로 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 용이하고, 동측 한누리대로변에 BRT 및 시내버스정류장이 소재하는 바 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

> 기호 1 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 중 제1층 제109호로서, - 외 벽: 석재붙임, 드라이비트 등 - 내 벽: 페인트 마감 등 - 창 호: 새시창호임.

이용상태

업무시설(사무소)임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서 근린생활시설 등 건부지 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 등기사항전부증명서상 대지권 미등기상태로서 대지권이 포함되지 않은 건물만이 의뢰되었으나, 구분건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의거하여 구분소유권의 대상이 되는 건물과 그 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 분양 및 거래가 이루어지는 바 적정대지권을 포함하여 평가하였으며, 대지권이 없는 건물만의 가격은 구분건물평가명세표에 병기하였으니 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경275 (1)

물건종별: 근린상가

소재지: 세종특별자치시 나성동 741, 새롬씨티 1층 109호

건물면적: 46.55㎡ (약 14.08평)

토지면적: 1910.80㎡ (건물 전체 대지 면적, 약 578.05평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 중 제1층 제109호

감정가: 846,000,000원

매각구분: 토지/건물 일괄매각 (부동산 임의경매)

채권자: 세종연서농업협동조합

1.2. 입지조건

위치: 세종특별자치시 나성동, "국세청" 북서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 대로변으로 상업용, 업무용 건물이 밀집해 있으며, 후면에는 아파트 및 근린생활시설이 소재하여 복합적인 주위 환경을 형성하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 차량 접근성이 용이하며, 동측 한누리대로변에 BRT 및 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지이용계획: 본건이 속한 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 광로(폭 40m~50m) 및 중로(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2015년 12월 22일 접수된 서세종농업협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

인수/소멸 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 단, 감정평가서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가적인 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 에이치비개발주식회사 조대현 (조 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자등록일: 2020년 12월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로, 대항력이 없는 임차인으로 분석됩니다. 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

주변 상권: 세종시 신도시 중심상업지역의 핵심 입지에 위치하며, 국세청 등 주요 관공서 및 업무시설과 인접하여 풍부한 유동인구와 잠재적 고객 수요를 확보할 수 있는 지역입니다.

건물 용도: 본 건물은 제1종 근린생활시설(소매점, 의원), 제2종 근린생활시설(일반음식점), 업무시설(사무소), 교육연구시설(학원), 의료시설(병원) 등 다양한 업종으로 활용이 가능하도록 건축물대장에 기재되어 있습니다.

인접 시설: 건물 후면에 아파트 단지 및 다른 근린생활시설들이 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 경우 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

1.5. 생활정보

주변 생활 편의시설: 상업지구 내에 위치하므로 다양한 금융, 외식, 쇼핑 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

의료 및 교육 시설: 건축물 용도 기재 내용에 따라 건물 내 또는 인근에 의원, 병원, 학원 등 전문 시설 입점이 가능하여 관련 서비스 수요 충족이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대지권 미등기: 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 건물 등기부상 대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 유무, 면적, 소유 관계 등에 대한 명확한 정보가 확인되지 않고 있습니다. 감정평가 시 대지권 가격이 포함되어 평가되었으나, 실제 낙찰 후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 공실 상태일 가능성이 있으며, 임차인 모집 시 임대 조건 협의가 필요합니다.

건물 관리 상태: 2015년 사용 승인된 건물로, 연식에 따른 통상적인 유지보수 및 시설 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

주변 환경: 주변을 조사한 결과, 본 물건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심상업지역 내 우수한 입지 및 교통 여건을 갖춘 상가입니다. 다양한 업종으로의 활용 가능성과 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 중대한 법적 하자가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 법률 자문을 필수적으로 거쳐야 합니다. 해당 리스크 해소 방안이 명확히 마련된다면 투자가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 중심상업지역의 핵심 입지.

* BRT 노선 인접으로 뛰어난 대중교통 접근성.

* 업무시설, 상가, 의료, 교육 등 복합적 활용이 가능한 다목적 건물.

* 대지권 미등기 리스크 해소 시, 시세 상승 잠재력 보유.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '대지권 미등기'라는 중대한 하자에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다. 대지권 확보에 소요될 것으로 예상되는 비용 및 추후 발생 가능한 법적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

현재 최저매각가격은 846,000,000원입니다.

대지권 이슈가 완전히 해결되지 않는 한, 최저매각가격 또는 그 이하의 보수적인 접근이 합리적일 수 있습니다. 예상 입찰가는 6억 원에서 7억 원 사이에서, 대지권 관련 조사 결과에 따라 최종 결정하는 것을 제안합니다. (이는 향후 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.