나이스옥션 법원경매 대전 2026타경302 [1] 대전광역시 동구 중동 1-29 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2026.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 "대전역" 북서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 인쇄소 및 주상용건물 등이 혼재하는 주상 혼용지대로 주거지로서의 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로변으로 시내버스승강장이 소재하는 등 교통이용 편의도는 보통인 편임.

형태 및 이용상태

평지인 세장형의 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 노폭 2M내외의 블록 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역 (전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역 (반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역 (2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심)).

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

본건 북서측 일부는 현황 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 시멘트기와지붕 단층 건물로(사용승인일:1942), 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지마감 등 창호 : 목재 및 샷시창호

이용상태

단독주택으로 이용중이었으나 오랜기간 방치된 공가상태임.

설비내역

기본적인 전기설비, 급배수설비, 난방설비(유류보일러)를 갖춘 것으로 탐문조사되었으나, 오랜기간 공가상태로 정상적인 작동여부는 별도의 확인이 필요함.

부합물 및 종물

별지 "사진용지","건물개황도"와 같이 제시외건물㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

건축물대장상 "시멘트기와지붕"이나 현황 "스레트지붕"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임. 나. 본건 건물은 인접필지(중동 1-24)상 소재하는 건물과 벽체 및 지붕을 연접하여 사용중임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공부상 시멘트기와지붕이나 현황 스레트지붕임
-인접필지상 소재 건물과 벽체 및 지붕 연접하여 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경302 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중OOOOOOO

물건소재지: 대전광역시 동구 중동 1-29

작성일: 2026년 08월 31일

1.2. 물건 현황

용도: 단독주택

감정가: 240,720,390원

토지면적: 102.50㎡ (약 31.0평)

건물면적: 123.34㎡ (약 37.3평)

제시외 건물 면적: 13.00㎡

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 대전광역시 동구 중동, "대전역" 북서측 인근에 소재하고 있습니다.

주변은 단독주택, 인쇄소, 주상용 건물 등이 혼재하는 주상 혼용지대로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능을 겸하는 지역입니다.

전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 평지로 세장형(길쭉한 모양)이며, 현재 주거용 건물 부지로 이용되고 있습니다.

북서측으로는 노폭 2M 내외의 블록 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역, 별도 확인 필요), 중점경관관리구역(기존도심)에 해당됩니다.

이로 인해 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부 상 근저당권(을3, 봉산새마을금고, 52,000,000원)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 압류 및 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 취득 시 별도의 권리 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 김영원 씨가 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 총 인수 보증금

상기 임차인 현황에 따라, 인수할 임차인 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

대전역 인근의 주상 혼용지대로, 단독주택과 상업용 건물이 혼재하는 지역입니다.

역세권의 특성상 유동인구가 일정 수준 존재하며, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 지역으로 볼 수 있습니다.

4.2. 인근 시세

대전광역시 동구 중동 지역의 단독주택 및 유사 물건의 시세는 위치, 면적, 건물 상태에 따라 다양하게 형성되어 있습니다.

2026년 8월 31일 기준, 동구 중동 일대의 단독주택 또는 원룸/빌라 매매가는 약 1억 9천만원에서 6억 5천만원까지 거래된 사례가 확인됩니다.

특히, 단독주택의 경우 대지 면적 및 건물 연식, 리모델링 여부에 따라 가격 편차가 크게 나타납니다.

본 건과 같이 대전역 인근의 단독주택은 대지 면적 31.0평에 건물 면적 37.3평 기준으로, 유사한 조건의 주변 물건을 고려할 때, 본 건의 감정가(약 2억 4천만원)는 시장가 대비 적정하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 최근 거래된 사례들을 살펴보면, 오래된 단독주택의 경우 1억~3억원대 매물이 다수 확인되며, 대지 면적이 46.9평 규모의 단독주택이 2억 7천만원에 거래된 사례도 있습니다. 또한, 96.4평 규모의 단독주택이 1억 6500만원에 나온 사례도 있어, 건축 연한이 오래된 물건은 대지 면적 대비 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대전역을 중심으로 상업시설이 발달해 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 병원, 은행, 마트 등 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육시설

인근에 교육환경보호구역(상대정화구역)으로 지정된 지역이 있어, 교육 관련 법규 확인이 필요합니다.

주변 학교로는 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치할 수 있으나, 직접적인 통학 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

단독주택과 주상용 건물이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

대전역 인근의 도심이라는 특성상 소음 등의 주거 쾌적성 측면은 다소 낮을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 상태

건축년도가 1942년으로 매우 노후화되어 있습니다.

오랜 기간 방치된 공가 상태로, 내부 설비의 정상 작동 여부 및 구조적 안전성에 대한 정밀한 점검이 필요합니다.

수리 및 리모델링에 상당한 비용과 시간이 소요될 것으로 예상됩니다.

6.2. 공부와 현황 불일치

건축물대장상 지붕은 시멘트기와이나, 현황은 스레트 지붕으로 확인됩니다.

이는 추후 건축물대장 정비나 하자 발생 시 문제가 될 수 있습니다.

또한, 토지 일부(북서측)가 현황 도로로 이용 중인 점도 공부와의 차이로 간주될 수 있습니다.

6.3. 인접 건물과의 연접 사용

본 건 건물은 인접 필지(중동 1-24) 상 소재 건물과 벽체 및 지붕이 연접하여 사용 중입니다.

이는 건물 소유권 범위, 이용상의 제약, 추후 재건축 시 복잡한 문제 발생 가능성을 내포합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

대전역 인근 지역으로, 인근에 대규모 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있습니다.

다만, 대전 동구는 일부 지역에서 민방위 비상대피시설이 운영되고 있으며, 이는 혐오시설과는 무관합니다.

6.5. 토지이용계획상 제한

본 건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역), 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 제한이 따릅니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 대전역 역세권에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 31.0평으로 적절한 편입니다.

경매 절차상 인수할 권리가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있다는 장점이 있습니다.

그러나 1942년 건축된 매우 노후화된 건물로, 대규모 수리 또는 철거 후 신축이 불가피할 것으로 판단됩니다.

인접 건물과의 연접 사용, 공부와의 상이한 지붕 재질 등도 고려해야 할 사항입니다.

현재 감정가는 2억 4천만원 수준으로, 대지 시세 및 향후 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

7.2. 시장 전망

대전역 역세권 개발 계획 등 지역 발전 가능성과 함께, 도심 내 단독주택 부지에 대한 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 노후 주택 밀집 지역의 경우 재건축 및 신축을 통해 주거 환경 개선이 이루어질 경우 가치 상승폭이 커질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 장점

대전역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주상 혼용지역으로 향후 용도 변경 또는 복합 개발 가능성이 있습니다.

8.2. 개발 잠재력

매우 노후된 건물을 철거하고 신축할 경우, 높은 대지 지분 대비 현대적인 건물로 재탄생하여 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

단독주택, 다가구주택, 또는 상가주택 등으로 활용 가능성이 있습니다.

8.3. 저평가 가능성

현 감정가 대비, 대지 면적과 역세권 입지를 고려할 때 향후 개발을 전제로 한 잠재적 가치가 높다고 판단됩니다.

현재 건물의 노후 상태로 인해 실제 거래 가격은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

본 건의 토지 면적은 102.50㎡(약 31.0평)이며, 주변 지역의 토지 시세는 평당 800만원 ~ 1,500만원 이상으로 형성될 수 있습니다.

이를 단순 대지 가격으로 환산하면 약 2억 5천만원 ~ 4억 6천만원 이상으로 추정됩니다.

건물의 가치는 현 상태에서 거의 없거나 마이너스(-)로 간주될 가능성이 높으며, 철거 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 토지 가치 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

9.2. 권리 분석 기반 분석

본 건은 인수할 권리 및 보증금이 없는 안전한 물건입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 산정

감정가 2억 4,072만원은 토지 면적 및 입지에 비추어 볼 때, 신축 시 예상되는 토지 가치보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

건물의 철거 및 신축 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 소폭 상승한 2억 5천만원 ~ 3억원 사이에서 낙찰 가능성을 예상해 볼 수 있습니다.

다만, 해당 지역의 개발 계획 및 경쟁 입찰 현황에 따라 가격은 변동될 수 있습니다.

신축을 염두에 둔다면, 토지 가치에 집중하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.