나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50529 [1] 충청북도 괴산군 청안면 운곡리 86-3 주1동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.06.05

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 경량철골구조 트러스위철판넬지붕 단층(사용승인일 2021.12.29.)건으로, 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 판넬 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

제조업소로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물만 매각. 충북 청안면 운곡리 86-3 대 287㎡ 사용의 대가로 2022. 11. 30.부터 2027. 11. 29.까지 월 89,688원을 지급하고, 2027.11.30.이후 토지를 계속 사용하는 경우 그 사용의 대가는 협의하여 다시 정한다는 화해권고결정(수원지방법원 2023가단521284호)이 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50529 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 천OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 괴산군 청안면 운곡리 86-3 주1동

용도: 공장 (건축물표제부상 제2종근린생활시설, 제조업소로 이용 중)

감정가: 52,795,560원

건물면적: 74.57㎡ (약 22.56평)

토지면적: 287㎡ (약 86.82평) (건축물표제부 및 물건명세서상 확인)

매각대상: 건물만 매각

1.3. 주요 권리내역

말소기준권리: 강제경매 (접수일자 2026-05-18)

2. 입지조건

2.1. 지역 특성

해당 물건은 충청북도 괴산군 청안면에 위치한 공장입니다. 청안면은 괴산군의 서남쪽에 자리 잡고 있으며, 중부고속도로 증평 나들목에서 약 10km 거리에 위치하여 접근성이 양호한 편입니다. 지역 특산물로는 고추, 인삼, 수박 등이 있으며, 최근에는 참외, 고구마, 옥수수 등이 새로운 소득원으로 떠오르고 있습니다. 운곡리 일대는 산촌 마을로, 아름다운 자연경관을 자랑하며, 느티나무 등 보호수가 있는 등 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

물건지 인근은 국도 및 지방도로를 통해 주요 간선도로로의 접근이 가능합니다. 중부고속도로 증평 IC와 인접하여 차량을 이용한 물류 이동 및 광역 접근성이 비교적 용이합니다. 다만, 대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 주로 차량을 이용한 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 환경 및 편의시설

물건지 인근의 편의시설은 제한적이며, 주로 청안면 소재지의 기초 생활 인프라를 이용하게 됩니다. 괴산군 자체적으로 장애인 편의시설 확충을 위한 노력을 기울이고 있으며, 다양한 지역 축제와 문화유산을 보유하고 있습니다. 주변 지역에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

소유권보존 등기(2021-12-30)가 말소기준권리인 강제경매(2026-05-18, 채권자 천현우)보다 앞서 있어, 매각으로 건물에 대한 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다. 강제경매 개시 결정에 따른 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 해당 경매 절차와 직접 관련 없는 기타 채권을 의미할 수 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 명시되어 있으나, 건물 대지에 대한 법정지상권 성립 여부는 불분명합니다. 다만, 물건명세서에 따르면, 해당 건물은 대지 287㎡를 사용하는 대가로 2022년 11월 30일부터 2027년 11월 29일까지 월 89,688원을 지급하는 화해권고결정(수원지방법원 2023가단521284호)이 존재합니다. 2027년 11월 30일 이후 토지 사용 시에는 사용 대가를 협의하여 다시 정하도록 되어 있습니다. 이는 사실상 지상 토지에 대한 사용료 지급 의무가 인수될 가능성을 시사합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 현재 파악된 임차인 정보 상 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

건축물 정보에 따르면 해당 건물은 2021년 12월 29일 사용 승인된 경량철골구조 단층 건물로, 현재 제조업소로 이용 중입니다. 법적으로는 제2종근린생활시설로 등록되어 있으나, 실제 운영은 제조업 시설로 이루어지고 있습니다. 주변 지역의 개발 현황이나 산업단지와의 연계성 등 구체적인 상권 분석 정보는 제한적이나, 농업 및 경공업 관련 소규모 사업체가 분포할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

괴산군 청안면 운곡리에 위치하여, 기본적인 생활 편의시설은 청안면 소재지를 이용하게 될 것입니다. 괴산군 내에는 괴산읍을 중심으로 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 분포하고 있습니다. 다만, 물건지와의 거리는 고려해야 할 부분입니다.

5.2. 주변 지역 정보

운곡리 일대는 자연 경관이 뛰어나며, 국사제와 같은 지역 고유의 세시풍속이 전해져 내려오는 등 역사·문화적 가치도 지니고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 사용권

가장 큰 리스크 요인은 건물 매각과 별도로 토지 사용에 대한 권리 관계입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태에서, 월 89,688원의 토지 사용료 지급 의무가 2027년 11월 29일까지 존재하며, 이후 사용료는 협의로 재결정됩니다. 이는 낙찰자가 토지 소유자와의 지속적인 협의 및 사용료 지급 부담을 안게 됨을 의미합니다.

6.2. 건물만 매각

토지 없이 건물만 매각되는 물건이므로, 건물의 철거 또는 토지 사용권 확보에 대한 추가적인 비용 및 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 건물의 노후화 및 유지보수

2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 제조업소로 이용 중이므로 내부 설비 및 구조의 특수성으로 인한 추가적인 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 및 중부고속도로와의 접근성이 양호한 괴산군 청안면에 위치한 제조업소용 건물입니다. 건물 자체는 2021년 준공으로 신축에 해당하지만, 토지 없이 건물만 매각 대상이며, 지상 토지에 대한 사용료 지급 의무가 인수된다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 법정지상권 성립 여부가 불분명하고, 향후 토지 사용료 증액 가능성 또한 존재하므로, 토지 소유자와의 원만한 협상 및 관련 비용 부담 능력을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2021년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 축이며 구조적 안정성을 기대할 수 있습니다.

8.2. 제조업 시설로서의 잠재력

현재 제조업소로 이용 중이며, 관련 설비가 갖추어져 있다면 즉시 사업 영위가 가능할 수 있습니다.

8.3. 양호한 광역 접근성

중부고속도로 증평 IC와의 근접성으로 물류 이동에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

상기 물건의 감정가는 52,795,560원입니다. 본 물건은 토지 사용료 지급 의무 및 건물만 매각되는 특수성으로 인해 일반적인 공장 경매 물건보다 낮은 평가가 필요합니다. 또한, 2027년 11월 30일 이후의 토지 사용료 협상 결과에 따라 실질적인 운영 비용이 크게 달라질 수 있습니다.

잠재적 리스크와 향후 토지 사용권 관련 협상 비용 등을 고려하여, 감정가의 60~70% 수준인 약 3,100만원 ~ 3,700만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 권고합니다. 입찰 전, 반드시 토지 소유자와의 직접적인 접촉을 통해 향후 토지 사용 조건 및 예상 비용에 대한 명확한 정보를 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.