나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50919 [1] 경기도 광주시 장지동 672-31 그린하우스 101동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2026.05.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 장지동 소재 '장지3동 마을회관' 남측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 공장, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 경강선 '경기광주역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서, 외벽 : 석재붙임 및 일부 대리석붙임 마감 등 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 가격조사일 현재 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 완경사지의 사다리형 토지로서, 가격조사일 현재 '공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 4m 내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50919 (1)

소재지: 경기도 광주시 장지동 672-31 그린하우스 101동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 2억 7천 8백만원

토지면적: 101.00㎡ (약 30.55평)

토지지분: 101㎡

건물면적: 71.64㎡ (약 21.67평)

건물지분: 71.635㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 장지동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트 단지, 공장, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 인근으로 차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 노선버스정류장이 가까이 있고, 지하철 경강선 '경기광주역'도 근거리에 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

토지는 자체적으로는 인접지 대비 완경사지에 있는 사다리형 토지이며, 현재 '공동주택'의 부지로 이용되고 있습니다.

본건 남측으로는 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 확보되어 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. / 외국인 등 대상)으로 지정되어 있어 개발 및 건축에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2026타경50919)입니다.

등기부등본상 소유권이전(갑2, 2020-01-20), 소유권이전(갑6, 2022-05-27, 신탁등기말소 관련), 강제경매(갑7, 2026-05-11) 등이 기재되어 있습니다.

특히, 을구 3번으로 2024년 6월 11일에 접수된 주택임차권(권리자: 김성래, 보증금: 2억 6천 5백만원, 전입일자: 2022-05-27, 확정일자: 2022-04-16)이 존재하며, 이 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 해당 임차권 등기가 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김성래)

* 보증금: 2억 6천 5백만원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-27

* 확정일자: 2022-04-16

* 배당신고일자: 2024-06-11

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 임차권 자체가 인수되는 권리이므로 보증금 전액이 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 함)

채권자(주OOOOOOO)의 신청 채권액은 2억 6천 5백만원이며, 이는 임차인의 보증금과 동일한 금액입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 경기도 광주시 장지동 일대는 주거시설(다세대주택, 아파트)과 일부 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 복합용도 지역의 특징을 보입니다.

최근 거래된 주변 다세대주택(풀하우스, 2011년식, 59.86㎡)의 매매가가 9천 4백만원, 59.99㎡가 1억 5천 2백만원(2026년 5월)으로 확인됩니다. 해당 물건(71.64㎡)의 면적과 건축 연도를 고려할 때, 유사한 조건의 거래가격을 바탕으로 시세 추정이 필요합니다.

건축물대장상 본건(그린하우스, 101동)은 2011년 2월 11일에 건축되었으며, 총 4층 규모입니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

인근에 '장지3동 마을회관'이 있으며, '경기광주역'을 통해 광역 접근성이 양호합니다.

주변에 교육시설 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 대항력 있는 임차권 인수입니다. 임차인의 보증금(2억 6천 5백만원)이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 현재 채권액 및 임차 보증금이 감정가(2억 7천 8백만원)와 유사하거나 이를 초과하는 수준이므로, 배당 순위에 따라 낙찰자가 인수해야 할 금액이 상당할 수 있습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 자연보전권역 등 각종 규제가 존재하여 향후 토지 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설 존재 여부를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 등을 통한 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 현재 채권액과 임차인의 대항력 있는 임차권이라는 부담을 안고 있습니다. 특히 임차인의 보증금이 감정가 및 채권액과 거의 동일한 수준으로, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 상당할 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

이러한 권리 관계를 면밀히 분석하고, 예상되는 총 인수 비용(낙찰가 + 인수되는 보증금)이 실제 물건의 시장 가치를 초과하지 않는지 철저히 검토해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 시장 가격과의 괴리가 존재할 가능성이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

'경기광주역'이 근거리에 있어 향후 지역 개발 및 교통 편의성 증대에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

건축 연도가 2011년으로 비교적 신축에 속하여 즉각적인 리모델링 부담이 적을 수 있습니다.

다만, 투자 가치 판단 시에는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액, 주변 실거래가와의 비교, 각종 토지 이용 규제 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 실거래가를 기준으로 산정하되, 인수되는 임차 보증금에 대한 부담을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

주변 유사 면적(약 60㎡)의 2011년식 다세대주택 실거래가가 2026년 5월 기준 9천 4백만원에서 1억 5천 2백만원 수준임을 감안할 때, 본건 71.64㎡(약 21.67평)의 시장 가치는 약 1억 5천만원에서 1억 8천만원 사이로 추정됩니다.

'인수 보증금'을 제외하고 물건 자체의 가치만 고려한 예상 입찰가는 약 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원으로 산정할 수 있습니다.

그러나, 임차인의 보증금 2억 6천 5백만원이 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수하게 되므로 총 부담액은 '낙찰가 + (2억 6천 5백만원 - 배당받는 금액)'이 됩니다.

따라서, 보증금 전액을 배당받을 수 있는 최소한의 입찰가는 2억 6천 5백만원 이상이어야 하며, 이는 현재 추정되는 시장 가치보다 훨씬 높은 금액입니다.

투자자는 본건의 총 예상 인수 비용이 물건의 미래 가치 상승 가능성 및 위험 요소를 상쇄할 만큼 충분히 메리트 있는지 면밀히 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 보수적인 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.