나이스옥션 법원경매 부천 2026타경184 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1248 수기마을 힐스테이트 3단지 304동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌역" 서측 인근에 위치하고 부근은 아파트단지,근린생활시설,공원 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 용이하고 인근에 "고촌역" 및 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2008년 4월 14일 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 14층건중 제3층 제301호로 외벽:콘크리트위 페인팅마감등 내벽:벽지 및 일부타일마감등 창호:샤시창호등

이용상태

아파트로 이용되고 있음.

설비내역

위생설비,상하수도설비,승강기,주차장,난방설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

1필지 대체로 사다리꼴 모양의 토지로 공동주택(아파트)의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽의 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 제1종지구단위계획구역(고촌도시개발사업),소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,수평표면구역<공항시설법>,장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(신곡중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(협의지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,침수위험지구<자연재해대책법>, 하수처리구역(신곡처리분구)<하수도법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.). <추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역 지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장방문하였으나 거주인 등 이해관계인의 부재관계로 내부구조 등은 공부 및 인근 유사물건의 평가전례 등을 참고하여 일반적인 사양을 기준으로 평가하였으며 임대여부는 파악하지 못하였는 바 경매진행시 참고바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 부천지원 2026타경184 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1248, 수기마을 힐스테이트 3단지 304동 3층 301호 (신주소: 경기도 김포시 수기로 39-13)

* 용도: 아파트

* 건물 사용승인일: 2008년 4월 14일

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 감정평가액: 936,000,000원

* 특이사항: 유동화 물건

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 93.43㎡ (약 28.26평)

* 토지 지분: 93.4344㎡ (약 28.26평)

* 건물 면적: 164.26㎡ (약 49.69평)

* 건물 지분: 164.26㎡ (약 49.69평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, 지하철 김포 골드라인 "고촌역" 서측 인근에 자리하고 있음.

* 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하고 있는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 단지 내 포장도로를 통하여 외곽 공도와 연결되어 차량 진출입이 용이함.

* 인근에 "고촌역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건은 임의경매 사건으로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임.

* 인수해야 할 권리(저당권, 전세권, 임차권 등)는 없는 것으로 판단됨.

* 등기부 채권 총액: 1,757,917,321원

3.2. 임차인 현황

* 임차인으로 박*외 3인이 확인되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있음.

* 전입일자는 2022년 9월 7일이나, 확정일자 및 배당신고일자 정보는 없음.

* 해당 임차인들은 대항력이 없음.

* 따라서 인수해야 할 임차 보증금은 0원임.

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 현장 방문 시 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함.

* "고촌역"을 중심으로 상업 및 편의 시설이 발달하고 있을 것으로 예상됨.

4.2. 아파트 단지 현황

* 단지명: 수기마을 힐스테이트 3단지

* 건축 연도: 2008년

* 총 세대수: 203세대

* 총 동수: 7개동

* 주차 대수: 총 504대 (세대당 약 2.48대)

* 최고층: 14층

* 관리사무소 연락처: 031-985-7006

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 인근에 "신곡중학교"가 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편임.

* 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있음.

5.2. 편의 시설

* 아파트 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용 가능.

* "고촌역" 인근의 상업 시설 이용도 편리함.

5.3. 녹지 및 휴게 공간

* 주위 환경으로 공원이 소재하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 고도지구 (공항고도제한: 해발 50.50m~112.86m 미만)

* 군사기지 및 군사시설 보호구역 (육군 17사단 관할 지역, 제한보호구역)

* 공항 관련 구역: 수평표면구역, 장애물제한표면구역

* 침수위험지구

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.08.26.~2026.08.25.)

* 상기 법적 제한 사항으로 인해 향후 재산권 행사 등에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 유동화 물건

* 본 건은 유동화 물건으로, 채권 양수도 등 추가적인 변동 사항이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

6.3. 감정평가 당시 상황

* 감정평가 시점에 내부 구조 등은 공부 및 인근 유사 물건을 참고하여 평가되었으며, 임대 여부는 파악하지 못하였다고 함. 따라서 실제 내부 상태 및 점유 관계가 다를 수 있으므로, 현장 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

본 건은 김포시 고촌읍의 "고촌역" 역세권에 위치한 대형 아파트 물건으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 2008년 준공으로 연식이 있으나, 164.26㎡(약 49.69평)의 넓은 면적을 갖추고 있습니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건입니다. 임차인이 있으나 대항력이 없고 보증금이 0원이므로 보증금 인수 문제는 없습니다. 다만, 공항 고도 제한, 군사시설 보호 구역, 침수 위험 지구 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하며, 유동화 물건이라는 특이사항을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포 골드라인 "고촌역" 인근으로 교통 편리성과 잠재적 가치 상승 기대.

* 권리 관계의 명확성: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건.

* 넓은 면적: 164.26㎡(약 49.69평)의 넓은 전용 면적은 실수요자에게 매력적.

* 주변 개발 가능성: "고촌역" 일대 지역 개발에 따른 시세 상승 가능성.

9. 예상 입찰가 산정

9.1. 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 2025년 5월: 156.91㎡ (약 47.47평), 11층, 990,000,000원

* 2025년 12월: 164.26㎡ (약 49.69평), 12층, 900,000,000원

* 2026년 2월: 164.26㎡ (약 49.69평), 2층, 830,000,000원

* 최근 전월세 사례:

* 2025년 4월: 156.91㎡ (약 47.47평), 보증금 580,000,000원

* 2025년 12월: 164.26㎡ (약 49.69평), 보증금 100,000,000원 + 월세 2,000,000원

* 2026년 7월: 156.91㎡ (약 47.47평), 보증금 650,000,000원

9.2. 시세 동향 및 감정가 비교

* 본 건은 164.26㎡(약 49.69평)으로, 최근 거래 사례 중 2025년 12월 (12층, 900,000,000원) 및 2026년 2월 (2층, 830,000,000원) 사례와 면적이 동일합니다.

* 층수 및 거래 시점을 고려할 때, 2026년 2월 거래 사례(830,000,000원)가 본 건(3층)과 유사한 조건으로 볼 수 있습니다.

* 감정평가액은 936,000,000원으로, 가장 최근의 유사 면적 거래 사례(830,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원이므로, 입찰가 산정에 직접적인 영향을 주지 않습니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

* 최근 거래가(830,000,000원)를 기준으로, 층수(3층) 및 현재 시장 상황을 고려할 때, 감정가(936,000,000원)보다 낮은 금액에서 입찰하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 고도지구, 군사시설 보호구역 등 법적 제한 사항 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 약 850,000,000원 ~ 900,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다 (감정가 대비 약 90% ~ 96%).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.