나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31135 [1] 경기도 부천시 소사구 괴안동 168-13 엘림주택 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 괴안동 소재 전철1호선 "역곡역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 전철역 및 버스정류장이 인근에 소재하여 제반교통 사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제301호로서 외벽 : 스톤코트 마감 내벽 : 벽지등 마감 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 제2종근린생활시설 및 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 8미터 , 남서측으로 노폭 약 3미터의 진입도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 168-13번지에 소재하는 엘림주택 3층 301호 도시형생활주택입니다.

사건번호는 부천지원 2026타경31135 (1)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2016년 11월 9일 사용승인되었습니다.

토지면적은 24.24㎡ (약 7.33평)이며, 건물 전용면적은 39.22㎡ (약 11.86평)입니다.

감정가는 194,000,000원이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 지하철 1호선 역곡역 동측 인근에 위치합니다.

주위로는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황: 조사된 임차인 중 인수할 보증금은 없습니다. 총 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2017년 3월 16일 접수된 국민은행 근저당권(135,600,000원)입니다.

* 본 경매 신청 채권자는 케이드래곤대부이며, 2026년 5월 14일 임의경매개시결정(28,011,945원) 등기되었습니다.

* 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리(국민은행 근저당, 투에스캐피탈대부 근저당, 부천시 압류, 케이드래곤대부 임의경매)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권 이전, 신탁 등기 등이 존재하나, 경매로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 138,600,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 상세 정보 없음)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 괴안동 일대는 주거 밀집 지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1호선 역곡역을 이용하는 유동인구 및 상업시설 이용이 가능하여 배후 수요가 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중입니다.

* 편의시설: 주택가 및 근린생활시설 내에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 일반적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 본건 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당하나, 지정 기간이 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지이므로 현재는 허가 구역 지정 기간이 만료되었습니다. 하지만 향후 규제 변화 가능성은 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 법률에 따른 제한사항이 존재합니다.

* 인접 도로: 남서측으로 폭 3미터의 진입도로가 접해 있어 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역곡역 인근에 위치한 비교적 신축(2016년 준공)의 도시형생활주택으로, 교통 편의성과 생활 인프라가 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로 낙찰자는 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

또한, 임차인 인수 부담이 없어 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 일부 좁은 도로에 접해 있고, 다양한 도시계획상의 제한이 존재한다는 점은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 1호선 역곡역 인근으로 향후 시세 상승 잠재력이 높습니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공된 건물로, 내부 및 외부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 명도 용이: 임차인 인수 부담이 없어 명도 관련 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건은 2016년 준공된 엘림주택 39.22㎡(약 11.86평)이며, 감정가는 194,000,000원입니다.

* 인근 에덴빌라(1986년식, 38.88㎡)는 2026년 7월 170,000,000원에서 175,000,000원(평당 약 437만~450만원)에 거래되었습니다.

* 인근 삼성펠리스5차(2016년식, 34.7㎡)는 2026년 7월 212,000,000원(평당 약 611만원)에 거래되었습니다.

* 본건은 건축 연도가 삼성펠리스5차와 유사한 신축급이므로, 시세는 평당 500만원에서 580만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 기준으로 예상 시세 범위는 약 196,100,000원(39.22평 * 500만원) ~ 227,476,000원(39.22평 * 580만원)으로 산정됩니다.

* 감정가는 약 495만원/평으로, 최근 거래된 신축 건물 시세보다 낮은 편입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수 보증금: 0원

* 현 시세 하한가(추정): 196,100,000원

* 현 시세 상한가(추정): 227,476,000원

* 감정가: 194,000,000원

* 본 물건은 감정가가 시세 하한가보다 낮아 경쟁이 예상됩니다. 시세 범위 내에서, 특히 신축 건물의 가치를 반영하여 보수적으로 감정가 대비 10% 가량 상승한 210,000,000원 ~ 220,000,000원 사이를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.