나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61270 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 687-4 스카이캐슬 나동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 '내유동 마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택)(주방 및 거실, 현관, 방3, 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지 (자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역( 전방지역:25km)(고도5.5m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가 구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사(양도전 주택임차권자 최병규)가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.09.자 인수조건변경확약서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 687-4번지 스카이캐슬 나동 4층 401호에 소재한 다세대주택입니다. 감정가는 217,000,000원이며, 토지 면적은 60.57㎡ (약 18.33평), 건물 면적은 50.24㎡ (약 15.20평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 주택도시보증공사이며, HUG 인수조건 변경으로 인한 특이사항 및 주의사항이 있습니다.

2. 입지조건

주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, '내유동 마을회관' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성이 양호하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 현재 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다. 본건 남서측으로 세로변과 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 특정 용도 대상) 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급되거나 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2025년 5월 15일자 고양시 압류(세무2과-002869)입니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 최병규 (성만 표시: 최 )

* 보증금: 194,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 20일

* 확정일자: 2021년 07월 02일

* 배당신고일자: 2023년 09월 07일

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 인수조건변경확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본건 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 2019년 9월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택이며, 전용면적은 50.24㎡ (약 15.20평)입니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 45㎡)의 다세대주택 매매가가 2026년 7월 기준으로 45,000,000원에서 125,000,000원까지 분포하고 있습니다. 건물별 신축 연도(2002년, 2017년, 2013년)에 따라 가격 차이가 나타납니다. 본 건(2019년 준공, 50.24㎡)의 경우, 유사 연식 및 면적을 고려할 때 1억 3천만원에서 1억 5천만원 내외의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 217,000,000원이지만, 주변 최근 실거래가를 분석한 결과 추정되는 시세(약 1억 3천만원 ~ 1억 5천만원)와 상당한 괴리가 존재합니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동, 또는 감정평가 방식의 차이에 기인할 수 있습니다.

5. 생활정보

주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

건축 구조는 철근콘크리트이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 바닥난방 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 여건은 양호합니다.

'내유동 마을회관' 인근에 위치하며, 차량 및 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 주변 실거래가 분석 결과 추정 시세 간의 큰 차이는 향후 낙찰가 및 매각 과정에 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등 다수의 규제 지역에 포함되어 있어 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 따를 수 있습니다.

임차인이 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였으나, 혹시 모를 예기치 못한 법적 분쟁의 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다. 다만, 현재로서는 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 2019년에 준공되어 건물 상태 및 내부 설비가 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 및 주거 환경은 보통 수준이며, 주변 지역의 개발 가능성 등을 고려할 수 있습니다.

가장 두드러진 특징은 감정가(2억 1700만원) 대비 주변 실거래가 분석 결과 추정 시세(1억 3천만원 ~ 1억 5천만원)가 현저히 낮다는 점입니다. 이는 낙찰자에게 상당한 시세차익의 기회를 제공할 수 있으나, 감정가의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

임차인 관련 권리 사항은 HUG의 조건 변경 확약서로 인해 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요인입니다.

8. 투자 포인트

상당한 시세차익 기대 가능성이 있습니다. 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리로 인해, 시장 가격에 근접한 금액으로 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

인수되는 임차보증금이 없습니다. 임차인의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의로 인해 명도 및 보증금 인수 부담이 없습니다.

최근 준공된 건물입니다. 2019년 준공 건물로 비교적 신축이며, 따라서 초기 수리 비용 발생 가능성이 낮고 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 217,000,000원

인수되는 보증금: 0원

주변 시세 분석 결과 (50.24㎡ 기준): 약 130,000,000원 ~ 150,000,000원

본 건의 경우, 감정가와 주변 시세 간 큰 차이가 존재하며, 임차인 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 시세 수준에 근접한 입찰을 통해 안정적인 수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 135,000,000원 ~ 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.