나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20694 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 598-12 주건축물 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 알파 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 "오남체육문화센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 체육시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출ㆍ입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제2층 제202호로서, (사용승인 : 2018.01.08.) - 외벽 : 타일 붙임마감 등, - 창호 : PVC 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중인 것으로 탐문됨. (후첨 내부구조도 참고)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 위생ㆍ급배수 설비 등이 설치된 것으로 탐문되나, 폐문부재로서 내부설비 등의 정상작동 여부의 확인은 불가하였으니 입찰시 유의하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 도로 대비 평탄한 정방형의 토지로서 현황 '다세대주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

본건 공부상의 도로명주소는 "양지로46번길 34-1"이나 현황 도로명주소는 "양지로46번길 34"로 목측되는 바 관련업무 및 입찰시 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대관계 미상이며, 현장조사 당시 본건의 전기 계량기가 철거된 상태인 것으로 목측되었으니 관련업무 및 입찰시 유의하시기 바람.

물건 비고

1. 본건 공부상의 도로명주소는 '양지로46번길 34-1'이나 현황 도로명주소는 '양지로46번길 34'로 조사됨
2. 토지거래계약에관한허가구역[토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))]임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 598-12 주건축물 1동 2층202호에 소재하며, 다세대주택으로 이용 중인 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 주OOOOOOO이며, 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

2.2. 건물 개요

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 건물 내 제2층 제202호이며, 2018년 1월 8일에 사용승인을 받았습니다. 총 건물 면적은 71.22㎡ (약 21.55평)입니다. 외벽은 타일 붙임 마감, 창호는 PVC 창호 등으로 이루어져 있습니다. 본건은 탐문 결과 다세대주택으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

2.3. 토지 정보

본건 토지는 경기도 남양주시 오남읍 오남리 598-12번지에 위치하며, 현황 '다세대주택' 건부지로 이용 중입니다. 토지 면적은 54.38㎡ (약 16.45평)이며, 인접 도로 대비 평탄한 정방형의 토지입니다. 본건 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 감정가 및 면적

감정가는 213,000,000원입니다.

토지 면적: 54.38㎡ (약 16.45평)

건물 면적: 71.22㎡ (약 21.55평)

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 을구 3번 주택임차권(말소기준권리보다 후순위이나, 인수 조건)이 존재합니다. 해당 임차권은 박성언 명의로 보증금 210,000,000원, 전입일자 2021년 8월 12일, 확정일자 2021년 5월 26일입니다. 만약 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소되는 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리로는 갑구 3번 국민건강보험공단의 압류(말소기준권리), 갑구 5번 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등 모든 선순위 권리 및 등기부등본 상 말소 예정인 권리들이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-12

확정일자: 2021-05-26

대항력: 있음

상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 전액이 배당으로 변제되지 못할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 주요 위험 요소입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2016년식, 54.53㎡(약 16.5평)의 '삼왕하이츠'는 2026년 2월 1억 6,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 310만원)

* 2010년식, 57.76㎡(약 17.5평)의 '카사(다동)'는 2026년 5월 1억 4,600만원에 거래되었습니다. (평당 약 253만원)

* 본건의 전용 면적은 71.22㎡(약 21.55평)이며, 2018년에 사용 승인되었습니다. 인근 2016년식 다세대주택의 평당 가격(약 310만원)을 적용할 경우, 현 시세는 약 220,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가 213,000,000원 역시 현재 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

4.2. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따라, 추정 시세(약 220,000,000원)에서 인수 보증금(210,000,000원)을 차감한 금액으로 산출됩니다.

예상 입찰가 = 추정 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 220,000,000원 - 210,000,000원 = 10,000,000원

이는 인수될 임차인의 보증금을 고려한 최대 투자 가능 금액이며, 실제 입찰 시에는 주변 낙찰가율, 본건의 특수사항 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 오남체육문화센터가 위치하며, 생활 편의시설로는 마트, 병원, 금융기관 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

본건으로부터 반경 1~2km 이내에 오남초등학교, 오남중학교 등이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타시설

주변 지역은 주로 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 대규모 혐오시설이나 유해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 본건은 성장관리권역에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 보증금 210,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 이는 예상 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

6.2. 현황 리스크

* 공부상의 도로명 주소('양지로46번길 34-1')와 현황 도로명 주소('양지로46번길 34') 간에 차이가 있어 관련 업무 시 유의가 필요합니다.

* 현장 조사 당시 전기 계량기가 철거된 상태로 확인되었으며, 폐문 부재로 인해 내부 설비의 정상 작동 여부 확인이 불가하여 하자 발생 시 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규상 리스크

본건은 외국인 등 토지 거래 계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있습니다(2025년 8월 26일 지정). 이는 일반적인 내국인 매수인에게는 직접적인 문제가 되지 않으나, 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 오남읍 소재의 다세대주택으로, 기본적인 입지 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 최근 주변 다세대주택 시세 및 감정가를 고려할 때, 시장 가치는 약 2억 1천만원 내외로 추정됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 2억 1천만원이 사실상 낙찰가와 합산되어 매수인의 부담이 될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 따라서 철저한 권리 분석과 보증금 인수 여부에 따른 잔액 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 높은 보증금으로 인해, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 부담해야 할 금액을 고려하여 매우 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저가 매수가 가능하다면, 장기적인 관점에서 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 오남읍 지역의 주거 환경 개선 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세(약 220,000,000원)에서 인수 보증금(210,000,000원)을 제외한 금액으로 산출한 본건의 투자 가치는 10,000,000원입니다. 이는 보증금 인수 리스크를 반영한 계산이며, 실제 입찰 시에는 법원 명세서 상 배당 현황, 현장 조사 결과, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.