나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61234 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-77 블루캐슬 6동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초둥학교" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2013.09.09.) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(내유초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사가 2026.07.09.자 제출한 대항력 포기 확약서에 따르면 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

이 보고서는 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-77, 블루캐슬 6동 2층201호에 위치한 다세대주택 경매 물건에 대한 분석을 담고 있습니다. 본 물건은 2026타경61234 사건번호로 진행 중이며, 감정가는 2억 2백만원입니다. 토지와 건물이 일괄 매각되며, 신청 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 기본 사항

사건번호: 고양지원 2026타경61234 (1)

채권자: 주택도시보증공사

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 202,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 건물 정보

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 436-77 블루캐슬 6동 2층201호

용도: 다세대주택

토지 면적: 51.84㎡ (약 15.68평)

토지 지분: 51.84㎡ (약 15.68평)

건물 면적: 59.57㎡ (약 18.02평)

건물 지분: 59.57㎡ (약 18.02평)

사용 승인일: 2013년 09월 09일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

1.4. 기타 기본 정보

총 등기부채권액: 215,800,744원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준의 편의성을 제공합니다.

2.3. 주변 지역 분석

본 물건과 인접한 지역에는 다양한 연립, 다세대, 빌라 단지가 분포하고 있습니다.

* 2002년식 양지그린타운(전용면적 45.675㎡)이 2026년 7월 3일 45,000,000원에 거래되었습니다.

* 2017년식 위너스빌(전용면적 45.37㎡)이 2026년 7월 2일 107,000,000원에 거래되었습니다.

* 2013년식 블루캐슬 3동(전용면적 45.19㎡)이 2026년 7월 2일 125,000,000원에 거래되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본 물건은 부동산강제경매로, 신청 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 엄

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 15일

* 확정일자: 2022년 02월 14일

* 배당신고일자: 2024년 09월 12일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위 임차권.

3.3. 권리 분석 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 파악된 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2024년 06월 11일자 주식회사케이아이코아즈대부의 가압류 (금 5,800,744원)

* 소유권 관련 권리: 소유권보존, 소유권이전 등기 다수 존재.

* 기타 권리: 임차권 (엄혜인, 210,000,000원), 가압류, 압류 (구미시, 고양시) 등 다수 존재.

* 상기 말소기준권리보다 늦은 권리들은 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 말소기준 권리 및 소멸/인수 여부

신청 채권자 주택도시보증공사가 2026년 07월 09일 제출한 대항력 포기 확약서에 따라, 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 조건입니다. 임차인 엄 은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으며, 이에 따라 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 주거 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업 시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

2013년 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 기본적인 급배수, 위생, 난방 설비는 갖추고 있습니다. 건물 자체의 상태는 연식 대비 양호할 것으로 예상되나, 정확한 상태는 현장 확인이 필요합니다.

5.2. 교육 및 편의 시설

* 교육 시설: "내유초등학교"가 북동측 인근에 소재합니다. (상대보호구역 지정)

* 편의 시설: 주위의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타 생활 관련 정보

* 이용상황: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상입니다. (단, 현재 임차인 엄 이 거주 중인 것으로 파악됨)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

명시된 임차인 엄 은 대항력이 없는 것으로 분류되어 있으며, 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하였으므로 법률적으로는 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다. 그러나 임차인의 실제 거주 및 보증금 관련 사실관계에 대한 철저한 현장 확인과 법률 검토가 추가로 필요할 수 있습니다.

6.2. 법규 및 토지 이용 제한

* 토지 이용 계획상 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone)입니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 이는 주로 신규 가축 사육 제한 및 특정 거리 이내 제한에 해당하므로, 기존 주거 환경에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 상대보호구역(내유초등학교)으로 지정되어 있어 학교 주변 환경 보호 기준이 적용됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-19)으로 외국인 등 특정 대상이 주거용 토지를 취득할 경우 허가가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 존재한다고 판단하기 어렵습니다. 다만, 경매 진행 전 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 건물 내부 상태, 수리 필요성 등은 실제 현장 조사를 통해서만 정확히 파악 가능합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 본 다세대주택 경매 물건은 2013년 준공된 비교적 신축 건물이며, 감정가는 2억 2백만원입니다. 토지와 건물 일괄 매각 조건입니다.

7.2. 투자 가치 평가

본 물건의 가장 큰 장점은 임차인에게 대항력이 없고, 채권자인 주택도시보증공사가 보증금 반환 의무에 대한 포기 확약서를 제출하여 인수되는 보증금이 없다는 점입니다. 이는 낙찰자가 추가적인 금전적 부담 없이 명도를 진행할 수 있음을 의미합니다. 주변 시세 분석 결과, 본 물건의 전용면적(59.57㎡) 대비 적정 시세는 2억 1천만원 이상으로 추정되므로, 감정가 수준 또는 그 이하로 낙찰받을 경우 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* 명도 부담 최소화: 임차인 대항력 없음 및 채권자의 보증금 인수 포기 확약.

* 비교적 양호한 건물 상태: 2013년 준공으로 연식 대비 노후도가 적을 것으로 예상.

* 시세 대비 낮은 감정가 가능성: 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준이거나, 저가 낙찰 가능성.

8.2. 고려 사항

* 임차인과의 명도 절차: 법적 인수 부담은 없으나, 원만한 명도를 위한 협상 및 소통은 필수적입니다.

* 현장 조사 필수: 건물 내부 상태, 하자 여부, 관리 상태 등을 직접 확인해야 합니다.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인 투자 시 허가 필요성을 인지해야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적(45㎡ 내외)의 다세대주택 거래가는 2026년 7월 기준 4,500만원 ~ 12,500만원 수준입니다. 특히, 본 물건과 동일 단지인 블루캐슬 3동(2013년식, 전용면적 45.19㎡)이 12,500만원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 276.6만원입니다. 본 물건의 전용면적 59.57㎡에 이 평당가를 적용할 경우, 약 215,775,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본 물건의 감정가는 202,000,000원입니다. 이는 최근 거래된 유사 물건의 시세(약 2억 1천 5백만원 이상)보다 다소 낮은 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가 제안

인수 보증금이 0원인 점과 주변 시세를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 다만, 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

* 보수적 입찰가: 200,000,000원 ~ 205,000,000원

* 일반적 입찰가: 205,000,000원 ~ 215,000,000원

* 고가 입찰가: 215,000,000원 ~ 220,000,000원 (시세 상단 또는 초과)

합리적인 투자 결정을 위해서는 위 금액대를 참고하되, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.