나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61258 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-118 화이트캐슬 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대평 · 평가일 2026.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모아파트 단지, 소규모공장, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 다세대 위주 공동주택지대로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물 내 2층 202호로 외벽은 치장타일붙임 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 PVC샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 내부는 방(2), 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 화장실, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

본건은 급ㆍ배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상, 대상용도 (단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로 사용되는토지

공부와의 차이

공부상은 건물표시에 '1동'으로 되어 있으나 건물현황표시는 '12'로 표기되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상입니다.

물건 비고

1. 매수인에게 대항할 수 있는 을구4번 임차권등기(임대차보증금 145,000,000원, 전입일자 2021.10.5. 확정일자 2021.9.17.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음
2. 공부상 건물표시에 '1동'으로 되어있으나 건물현황표시는 '12'로 표기되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 의정부지방법원 고양지원에서 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

사건번호: 고양지원 2026타경61258 (1)

채권자: 임

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1005-118 화이트캐슬 1동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 158,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 66.72㎡ (약 20.19평)

토지지분: 66.72㎡ (약 20.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.51㎡ (약 16.49평)

건물지분: 54.512㎡ (약 16.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 '성석삼거리' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 단지, 소규모 공장, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 다세대 위주 공동주택 지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본 물건은 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 06월 29일 계양세무서장의 압류 (과-티11524)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 4번 주택임차권: 임차인 임 , 보증금 145,000,000원, 전입일자 2021년 10월 5일, 확정일자 2021년 9월 17일. 본 임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. (등기부상 접수일자 2025.07.29)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 임

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 확정일자: 2021년 9월 17일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025년 07월 29일. 본 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 권리분석 요약

매각으로 인해 말소되는 권리는 다음과 같습니다.

* 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (권리자: 장영수)

* 소유권 이전 (권리자: 박일성)

* 압류 (권리자: 계양세무서장) - 말소기준권리

* 압류 (권리자: 고양시)

* 압류 (권리자: 부천세무서장)

* 강제경매 (권리자: 임 , 권리금액: 145,000,000원)

인수되는 권리는 을구 4번 주택임차권이며, 보증금 145,000,000원은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 등 주거시설이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 일부 소규모 공장 및 임야가 혼재하는 지역입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 영향을 미치는 대규모 혐오시설(대형 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '소규모 공장'이 혼재한다는 점은 일부 소음이나 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물 정보

* 건물명: 화이트캐슬

* 주구조: 철근콘크리트구조 평지붕 3층 건물

* 해당층: 2층 202호

* 사용승인일: 2017년 3월 21일 (건축물대장상)

* 내부 구성: 방 2개, 거실, 주방 겸 식당, 발코니, 화장실, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비: 급배수, 위생, 도시가스 난방 설비, 옥외주차장 등 구비.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 문제

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 임 의 보증금 145,000,000원입니다. 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 이 금액은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 감정가 및 실거래가 대비 높아질 수 있습니다.

6.2. 공부상 표시와 현황 표시 차이

공부상 건물 표시는 '1동'으로 되어 있으나, 건물 현황 표시는 '12'로 표기되어 있어 공부와 현황 간 차이가 존재합니다. 이는 추후 행정 처리나 재산권 행사 시 불편을 야기할 수 있습니다.

6.3. 시세 대비 높은 감정가

최근 거래된 유사 물건들의 시세(120,000,000원 ~ 130,000,000원) 대비 본 물건의 감정가(158,000,000원)가 높은 편입니다. 인수되는 임차 보증금까지 고려하면 총 부담액이 상당할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 145,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 매우 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 유사 물건의 실거래가는 120,000,000원에서 130,000,000원 수준인데 비해, 인수해야 할 보증금이 훨씬 높아 총 투자 금액이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 임차인 본인이 채권자로 경매를 신청한 점과 향후 지역 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 다세대주택 밀집 지역으로 주거 가치가 있습니다.

* 인근 교통 및 생활 편의시설 이용이 무난합니다.

* 선순위 임차인이 직접 경매를 신청하여 보증금 회수를 시도하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 145,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 산정해야 합니다. 제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 순수 시장 가치는 약 120,000,000원에서 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이 점을 감안하여, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 125,000,000원으로 제안합니다.

* 예상 입찰가 (인수 보증금 제외): 125,000,000원

* 총 예상 취득 비용 (예상 입찰가 + 인수 보증금): 약 270,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 순수 부동산 가치를 기준으로 산정되었으며, 실제 경매 참여 시에는 본 물건의 명확한 권리 분석과 함께 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건으로 인해 투자 수익률 및 위험도를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.