나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61286 [1] 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1 한라아파트 102동 15층1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2026.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건1)은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '조리읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있는 한라(비발디)아파트내 제102동 제15층 제1503호로서 주위는 동류형의 아파트단지지대, 행정복지센터 등 관공시설, 중.소규모의 공업용지대, 경지정리지대, 노변을 따라 형성된 소 규모의 점포 및 공릉천 등이 혼재하여 있는 주거지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 능안로 등 주요도로가 지나고 있어서, 제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 지1층, 지상18층 건물내의 15층 1503호로서, 외벽 : 시멘몰탈위페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시이중창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

난방설비 구비되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 소화전 및 화재탐지설비, 승강기설비, 주 차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형태의 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 아파트단지 건부지로 이 용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 본건 구분건물(아파트)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축 물대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 992-1번지 한라아파트 102동 15층 1503호에 소재한 아파트입니다. 사건번호는 고양지원 2026타경61286 (1)이며, 감정가는 238,000,000원입니다. 토지 면적은 43.25㎡ (약 13.08평), 건물 면적은 84.91㎡ (약 25.69평)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 본 건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 김OO입니다. 특이사항으로 '정비구역'으로 지정되어 있습니다.

1.1. 아파트 정보

- 아파트명: 봉일천한라비발디

- 사용승인일: 2000년 6월 15일

- 본건 위치: 102동 15층 1503호

- 건물 구조: 철근콘크리트조 경사스라브지붕, 지하 1층, 지상 18층 (본건은 15층)

- 총 세대수: 1202세대 (21개동)

- 면적 정보:

- 본건 전용면적: 84.91㎡ (약 25.69평)

- (참고) 최근 실거래 데이터 상 유사 면적: 117.12㎡ ~ 134.99㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 파주시 조리읍 대원리 소재 '조리읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 관공시설, 중소규모의 공업용지대, 경지정리지대, 소규모 점포 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 능안로 등 주요 도로가 인접해 있어 교통 사정은 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

- 말소기준권리: 2013년 7월 16일 삼성생명보험주식회사의 근저당 (채권액 96,000,000원)

- 인수사항: 매각으로 인한 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

- 등기부채권 총액: 96,000,000원

3.2. 임차인 현황

- 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

- 임대관계: 미상.

- 특이사항: 임대관계가 미상이나, 인수 보증금이 없는 것으로 보아 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 그러나 명도 과정에서의 잠재적 불편함은 존재할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 공동주택단지가 주를 이루며, 행정복지센터 등 공공시설과 중소규모 공업용지, 농경지, 소규모 상점들이 혼재되어 있습니다.

4.2. 토지이용계획

제공된 정보 상 특별한 토지이용계획 및 제한상태는 확인되지 않습니다.

4.3. 개발 호재

본 물건은 '정비구역'으로 지정되어 있어, 향후 재개발 또는 재건축 등 도시정비 사업 추진에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 사업 진행 여부 및 시기는 불확실합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

'조리읍행정복지센터'가 인근에 위치하며, 소규모 점포들이 입점해 있습니다.

5.2. 주변 환경

주거지역과 함께 중소규모 공업용지대가 혼재하고 있어, 환경적인 영향(소음, 냄새 등) 가능성이 있습니다. (주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 내부 상태 미확인: 폐문부재로 인해 내부 구조 및 상태 확인이 불가합니다. 집합건축물대장 및 현황도면을 참고하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있으며 수리 비용이 추가될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임대 관계가 불명확하여 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 정비구역의 불확실성: 정비구역 지정은 미래 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 사업 지연 또는 무산 가능성도 존재하여 불확실성을 내포합니다.

* 공업용지대 혼재: 주거지역과 공업용지대가 혼재되어 있어 환경적 영향(소음, 냄새 등)에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 파주시 조리읍에 위치한 한라아파트 102동 15층 1503호입니다. 아파트 단지, 관공서, 소규모 상점 등이 혼재된 지역으로 교통은 보통 수준입니다. 권리관계는 말소기준권리 외 강제경매가 있으나 모두 소멸되며, 인수할 권리 및 임차보증금은 없습니다. '정비구역' 지정으로 인한 미래 가치 상승이 기대되나, 내부 상태 미확인, 임대관계 미상 등의 리스크는 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정에 따른 미래 가치 상승 기대: 향후 도시정비 사업 추진 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 모든 권리가 소멸되므로, 명확하고 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 시세 대비 잠재적 차익: 감정가 대비 현 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 238,000,000원입니다.

최근 실거래 정보에 따르면, 본 단지 내 유사 면적(117.12㎡ ~ 134.99㎡)의 아파트가 2026년 6월 ~ 7월에 258,000,000원에서 265,000,000원 사이에서 거래되었습니다.

이는 평당 약 191만원 ~ 226만원 수준입니다.

본건의 전용면적은 84.91㎡ (약 25.69평)입니다.

최근 실거래가 중 가장 높은 평당가(약 226만원/㎡)를 적용하여 환산 시,

84. 91㎡ × 2,260,000원/㎡ (반올림) ≈ 192,097,000원 입니다.

최근 실거래가 데이터를 바탕으로 산출된 본건의 시장 가치는 약 1억 9천만원 내외로 추정됩니다.

하지만 감정가는 2억 3천 8백만원으로, 시장 가치 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

'정비구역'이라는 미래 가치를 감안하더라도, 현재 시장 가치와의 괴리를 고려해야 합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다.

입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 면밀히 파악하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.