나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경92 [1] 경기도 양주시 옥정동 987-1 양주옥정듀클래스1 2층244호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직감 · 평가일 2026.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 대상물건 인근은 아파트 단지, 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 지하철 1호선 "덕정역"이 소재하며, 인근에 노상 버스정류장이 소재하여 노선 및 배차간격 등으로 보아 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2022년 07월 27일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 5층 건물 내 제2층 제244호 및 제265호로서, 외 벽 : 커튼월 및 복합 판넬 마감 등, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감 등(탐문), 바 닥 : 모르타르 위 페인팅 마감 및 일부 타일깔기 마감 등(탐문), 창 호 : 페어글라스 창호 등임.

이용상태

도시형공장(지식산업센터)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 공장, 오피스, 근린생활시설의 복합 이용 시설로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측, 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경92 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 987-1, 양주옥정듀클래스1 2층244호

* 용도: 지식산업센터 (도시형공장, 제1,2종근린생활시설, 업무시설 복합)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 2층, 지상 5층 건물 중 제2층 제244호

* 사용승인일: 2022년 07월 27일

* 감정가: 315,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 31.76㎡ (약 9.61평)

* 건물면적: 76.95㎡ (약 23.28평)

* 토지지분: 31.7583㎡ (약 9.61평)

* 건물지분: 76.95㎡ (약 23.28평)

1.2. 입지조건

* 주변환경: 대상 물건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "옥정1동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 인근 지역은 아파트 단지, 업무시설, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지하철 1호선 "덕정역"이 근거리에 위치함. 또한, 인근 노상 버스정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용 편리성은 보통 수준임.

* 도로: 본 건물 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측 및 남동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호함.

* 토지이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 중로2류(폭 15m~20m) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자 2022-09-14, 채권액 544,800,000원)이며, 본 경매절차를 통해 말소될 권리임.

* 기타 권리:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자 2022-09-14)

* 소유권이전 (협의분할에 의한 상속) (접수일자 2024-08-16, 권리자 김보람)

* 임의경매개시결정 (접수일자 2026-05-14, 채권자 에프케이2603유동화전문유한회사, 채권액 391,452,241원)

* 총 등기부채권액: 544,800,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 세부 내용 미상)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 파악되지 않아 미상임. 보증금 및 차임이 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

* 주변 업종: 아파트 단지, 업무시설, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있음.

* 사업체 현황: "양주옥정 듀클래스Ⅰ"은 지식산업센터로, 도시형 공장, 제1, 2종 근린생활시설, 업무시설 등이 입주 가능한 복합 건물임. 건물 외부에는 '미니멀라이프', '아이엠박스'라는 무인창고 간판이 확인됨.

* 잠재적 경쟁: 인근에 유사한 지식산업센터 및 업무시설이 다수 분포할 가능성이 있어 경쟁 환경을 고려해야 함.

1.5. 생활정보

* 편의시설: "옥정1동행정복지센터"가 인근에 위치하며, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

* 교육시설: 주변 아파트 단지 인근에 초, 중, 고등학교가 위치할 가능성이 높으나, 상세 정보는 추가 확인 필요.

* 의료시설: "덕정역" 인근 또는 양주시 내 종합병원 및 병의원 이용 가능.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있으나, 구체적인 내용 및 영향 범위 파악이 필요함.

* 임차인: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건에 대한 확인이 필요함. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 이 또한 실제와 다를 가능성 배제 불가).

* 건물 노후화: 2022년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성 있음.

* 시장 변동성: 지식산업센터 시장은 경기 변동 및 지역 공급량에 따라 가치 변동성이 있을 수 있음.

* 토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 관련 법규 준수 여부 확인 필요.

* 주변시설: 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 즉시 활용 가능성이 높음.

* 입지: 양주시 옥정지구 내 지식산업센터 밀집 지역으로, 잠재적 수요층 확보 가능.

* 복합 용도: 지식산업센터뿐만 아니라 근린생활시설, 업무시설 등 다양한 용도로 활용 가능하여 유연성이 높음.

* 교통 접근성: 지하철역 및 간선도로 접근성이 양호하여 물류 및 인력 이동에 유리.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 옥정지구에 위치한 신축 지식산업센터로, 양호한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 2022년에 사용승인된 건물로 최신 시설을 이용할 수 있으며, 복합 용도 활용이 가능하여 투자 가치가 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부와 임차인 현황 등 추가적인 권리 및 점유 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않아 해당 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다. 전반적으로 양주시 옥정지구의 개발 잠재력과 지식산업센터의 수요를 고려할 때, 신중한 접근으로 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 315,000,000원

* 채권 최고액: 544,800,000원 (국민은행 근저당)

* 경매 신청 채권액: 391,452,241원 (에프케이2603유동화전문유한회사)

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 유사 물건 시세, 건물 상태, 권리 관계 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 본건은 인수할 임대 보증금이 없으며, 감정가가 3.15억원으로 비교적 합리적인 수준에서 책정된 것으로 판단됩니다.

* 주변 지식산업센터 시세 및 공실률 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 일례로, 감정가의 90% 수준인 약 283,500,000원을 최적 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. (실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가 정보 분석 후 최종 결정 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.