나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경223 [1] 경기도 양주시 백석읍 복지리 227 윤빌리지에이 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이용희 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 백석읍 오산리 소재 "양주백석고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단지형 다세대주택, 농경지, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내, 3층 301호로서, 외 벽: 벽돌쌓기 및 일부 타일 마감 등 내 벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등(탐문조사) 창 호: 새시 창호임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)(별첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형상의 토지로서, 단지형다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측으로 양주산성로574번길과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바람)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출 시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 내부의 발코니 확장 여부 및 관리상태에 따른 하자발생 여부 등 유의 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경223 (1)

소재지: 경기도 양주시 백석읍 복지리 227 윤빌리지에이 3층301호

건물명: 윤빌리지에이

구분: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축년도: 2018년

토지면적: 67.86㎡ (약 20.53평)

건물면적: 65.96㎡ (약 19.95평)

감정가: 155,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 백석읍 복지리 227번지에 위치하며, 주위는 단지형 다세대주택, 농경지, 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 위치 및 주위환경

본건은 "양주백석고등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

단지 북동측으로 양주산성로574번길과 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(복지지구), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 상대보호구역(해당 교육청 문의 필요), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

2019년 07월 15일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을6)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액

총 등기부채권액은 184,800,000원입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (지상권 등 별도 등기된 권리 없음)

* 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대 관계가 불확실한 점은 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

최근 주변 지역의 실거래가 정보를 분석한 결과, 복지리 일대 다세대주택의 시세는 건물 연식 및 면적에 따라 큰 차이를 보입니다.

* 비교 매물 정보:

* 동광팰리스 (2023년식, 76.4㎡)는 2025년 10월 360,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1560만원)

* 조은빌라 A/C (2003-2006년식, 45-50㎡)는 2025년 10월 ~ 2026년 3월 사이 59,000,000원 ~ 62,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 400만~425만원)

* 본 물건(윤빌리지에이, 2018년식, 65.96㎡)의 감정가는 155,000,000원으로, 평당 약 775만원 수준입니다.

* 이는 신축 빌라 시세보다는 낮으나, 연식이 있는 빌라보다는 높은 수준으로, 감정가가 시세 대비 다소 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 동광팰리스의 높은 실거래가는 본 물건의 잠재적 가치 상승 가능성을 시사합니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: "양주백석고등학교"가 인근에 위치하며, 학생들의 안전한 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 단지 내 또는 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고, 대중교통 이용 또한 편리한 입지입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 미확인: 현재 거주 중인 임차인의 보증금 및 차임 내역이 확인되지 않아, 인수 보증금이 없다고 해도 잠재적인 명도 이슈가 있을 수 있습니다.

* 내부 상태: 발코니 확장 여부 및 내부 관리 상태에 따라 하자 발생 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 다양한 법적 규제(가축사육제한, 상대보호구역 등)가 존재하므로, 향후 건물 활용이나 신축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 복지리 지역의 토지이용계획상 가축 사육 제한 구역이 포함되어 있어, 관련 환경 요소를 고려할 필요가 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 연식(2018년) 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다. 양주백석고등학교 인근의 편리한 입지 조건과 함께, 향후 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인 현황 미확인 및 내부 마감 상태 등 잠재적 리스크에 대한 철저한 사전 조사와 현장 확인이 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 연식 대비 저평가된 감정가: 최신 매물 시세와 비교 시, 충분한 시세 차익 가능성이 있습니다.

* 우수한 입지: 학교, 교통, 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 향후 시세 상승 기대: 주변 개발 계획 및 신축 매물의 높은 거래가를 고려할 때, 본 물건의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 155,000,000원입니다.

최근 주변 신축(2023년식) 건물의 거래 사례(평당 약 1560만원)를 고려할 때, 본 물건(2018년식, 65.96㎡, 평당 약 775만원)의 적정 시장가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

보수적으로 감정가의 110% ~ 120% 수준을 고려하며, 신축 건물의 시장가치와 본 물건의 연식, 상태를 종합적으로 고려할 때, 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.