나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50536 [1] 서울특별시 마포구 아현동 327-25 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이정희 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 "서울아현초등학교"에 북서측 인근에 위치하며, 주위는 재래시장, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지하철 2호선 "아현역" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물내 1층, 4층으로서, (사용승인일 : 1997.04.21.) 외벽 : 석재타일붙임, 몰탈위페인팅 등 내벽 : 몰탈위페인팅 등 입니다. 창호 : 샤시창호 등 입니다

이용상태

근린생활시설(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생시설, 상하수도 급배수시설, 승강시설, 기계식주차장, 옥내소화전 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 현황 수개의 점포로 구획되어 이용중입니다. 북측 일부(약 60㎡, 후첨 "지적도" 참조)는 현황 "도로" 입니다.

인접 도로상태등

동측으로 중로, 남측으로 지적도상 약 8m, 북동측으로 약 4m 포장도로에 접함. 남측도로는 "아현시장" 내부의 보행도로 입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1. 마포구 아현동 327-25번지 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(1982-01-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-06-26) <교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-01-13)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(1982-01-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 2. 마포구 아현동 327-30번지 준주거지역, 방화지구(집단방화지구, 방화지구폐지예정(서울특별시공고 제2014-887호), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(2015-07-21), 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

북측 일부(약 60㎡, 후첨 "지적도" 참조)는 현황 "도로" 이니 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50536 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 허OOOOOOO

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 서울특별시 마포구 아현동 327-25 (신주소: 서울특별시 마포구 굴레방로 27)

용도: 근린시설

감정가: 4,332,511,500원

토지면적: 723.00㎡ (약 218.70평)

토지지분: 109.95127㎡ (약 33.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지 이용계획: 준주거지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등 (상세 내용은 첨부 참조)

토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 부정형 토지로서 현황 수개의 점포로 구획되어 이용 중. 북측 일부(약 60㎡)는 현황 '도로'로 이용 중.

1.3. 건물 정보

건물면적: 512.98㎡ (약 155.17평)

건물지분: 194.547665㎡ (약 58.85평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 (사용승인일: 1997.04.21.)

이용상태: 근린생활시설

건물 표제부상 특이사항: 1층은 제1종근린생활시설로 이용 중.

집행목록: 건물(3) 1층, 건물(4) 4층

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

일괄매각: 예

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 아현동 소재 "서울아현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 재래시장, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 지하철 2호선 "아현역" 및 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 중로, 남측으로 지적도상 약 8m, 북동측으로 약 4m 포장도로에 접해 있습니다.

남측 도로는 "아현시장" 내부의 보행도로입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 등기부요약 상 '갑17-1' (2010-06-14, 17번 압류 변경) 또는 '을12' (2026-03-05, 군위축산업협동조합 근저당권)입니다.

등기부상 대부분의 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 명시되어 있으나, 현재 등기부 상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.2. 임차인 현황

총 9명의 임차인이 확인되며, 이 중 7명의 임차인이 대항력을 갖추고 있습니다.

* 김 (보증금 80,000,000원, 차임 850,000원, 전입 2017-07-04, 확정 2019-12-19, 대항력: 있음)

* 김 (보증금 70,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2012-11-05, 확정 2019-12-19, 대항력: 있음)

* 송 (보증금 100,540,000원, 차임 0원, 전입 1997-10-22, 확정 2019-12-13, 대항력: 있음)

* 신 (보증금 66,000,000원, 차임 350,000원, 전입 2006-01-05, 확정 2019-12-19, 대항력: 있음)

* 이 (보증금 70,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입 2023-03-10, 확정 2024-05-31, 대항력: 없음)

* 인포드림넷(주),이 (보증금 15,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2002-05-25, 확정 2020-01-03, 대항력: 있음)

* 주식회사투어스카이,이 (보증금 7,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2018-08-02, 확정 미상, 대항력: 있음)

* 한 (보증금 20,000,000원, 차임 2,835,000원, 전입 2024-08-22, 확정 2026-06-26, 대항력: 없음)

* 허 (보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2023-03-07, 확정 미상, 대항력: 없음)

인수 보증금 합계: 0원

주의: 임차인 중 대항력 있는 임차인이 다수 존재합니다. 비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금이 모두 변제될 경우를 가정한 것이므로, 실제 배당 결과에 따라 잔여 보증금 인수 가능성이 없는지 면밀한 확인이 필요합니다. 특히, 주식회사투어스카이,이 임차인은 확정일자를 받지 않아 배당 순위에서 불리할 수 있으나 대항력은 인정됩니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 지분매각: 토지 및 건물 지분의 일부만 매각 대상입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능합니다.

* 위반건축물: 건물 1층 일부(8㎡)에 대한 무단 증축 사실이 있어 위반건축물로 표기되어 있습니다. (관련 내용은 건축물대장 확인 필요)

* 토지 일부 현황 도로: 토지 북측 일부(약 60㎡)는 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 공동담보: 본건과 관련된 공동담보 물건이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 아현역 인근에 위치하며, 주변에 재래시장, 근린생활시설, 주택, 학교 등이 혼재되어 있습니다.

다양한 업종의 근린생활시설이 운영될 수 있는 입지이며, 배후 주거지역의 수요를 흡수할 수 있는 환경입니다.

다만, 북측 일부 토지가 현황 도로로 이용되고 있는 점은 토지 이용 계획상 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 서울아현초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 지하철 2호선 아현역을 비롯한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 재래시장, 근린생활시설 등이 주변에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각으로 인한 공유 관계 복잡성: 건물 및 토지의 일부 지분만 매각되므로, 기존 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 시 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 다수 임차인: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생하거나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수 보증금 0원 명시)

* 위반건축물: 위반건축물 등재로 인해 건물 이용이나 향후 재건축/리모델링 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 현황 도로로 이용되는 토지: 토지 일부가 실제 도로로 이용되고 있어, 정확한 경계 및 이용 현황에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 마포구 아현동 역세권에 위치한 근린시설로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

다만, 지분매각 물건으로 공유자 우선매수 신고 등의 변수가 있으며, 대항력 있는 임차인이 다수 존재하고 위반건축물 사항이 있어 권리분석 및 현장 조사가 매우 중요합니다.

특히, 지분 매각으로 인한 소유권 관계의 복잡성과 임차인 명도 문제는 신중하게 접근해야 할 부분입니다.

북측 토지 일부가 현황 도로로 이용되는 점도 정확한 실사를 통해 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2호선 아현역 인근으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 근린시설 용도: 다양한 상업적 활용이 가능한 근린생활시설로, 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

* 마포구의 높은 선호도: 서울 내에서도 주거 및 상업 선호도가 높은 마포구에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 향후 개발 가능성: 지분 매각 및 공유 관계 해소를 통해 향후 재산권 행사가 원활해질 경우, 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 4,332,511,500원을 기준으로 하되, 제시된 특이사항(지분매각, 대항력 있는 임차인, 위반건축물 등)을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

특히, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 잠재적 위험을 충분히 인지하고, 시장 조사, 주변 시세, 건물 상태, 향후 명도 비용 및 복잡성 등을 종합적으로 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 입찰가는 본건의 지분 비율, 임차인과의 협상 여지, 경매 시장 동향 등을 면밀히 분석한 후 결정해야 하며, 본 보고서에서는 특정 금액을 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.