나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4997 [1] 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 443-6번지 소재 "서울강서초등학교" 동측 인근에 소재하는 다세대주택으로서 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감 창호 : 샷시창호임

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

특별매각조건 : 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4997 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 부동산 현황

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 443-6 엘리시안 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 21.36㎡ (약 6.46평)

토지지분: 21.36㎡ (약 6.46평)

건물면적: 27.90㎡ (약 8.44평)

건물지분: 27.9㎡ (약 8.44평)

건축물 정보:

- 건물명: 엘리시안

- 사용승인일: 2018년 12월 21일

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 다세대주택 및 근린생활시설

- 건물 전체 연면적: 497.35㎡ (약 150.45평)

- 대지권 면적: 307.5㎡ (약 93.07평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동 443-6번지에 소재하며, 서울강서초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음 대책지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리: 2025년 09월 03일자 신한자산신탁의 가압류 (갑12)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 대부분의 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나, 특별매각조건에 따라 말소 예정입니다.

등기부 채권 총액: 332,830,000원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

등기사항전력: 주택도시보증공사(이아영) 명의의 주택임차권(을1)이 등기되어 있으며, 권리금액은 253,000,000원입니다.

대항력: 해당 임차인(주택도시보증공사)은 대항력이 없습니다.

인수 보증금: 0원 (특별매각조건에 따라 매수인이 인수하지 않음)

3.3. 특별 매각 조건

본 물건의 특별 매각 조건은 다음과 같습니다.

채권자는 매수인에 대해, 매수인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이는 HUG 인수조건 변경과 관련되어 있으며, 매수인은 주택도시보증공사의 임차권과 관련된 보증금반환채무를 인수하지 않게 됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 서울강서초등학교가 있어 학생 및 학부모 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 상업시설보다는 주택가로서의 성격이 강한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

서울강서초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 기타 편의시설은 주변 주거지역 생활권을 이용하게 됩니다. 주변 지역에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

특별매각조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 관련 보증금반환 의무는 인수하지 않게 되므로, 임차인으로 인한 법적 리스크는 현저히 낮습니다. 그러나 매각 물건 명세서상의 특별 매각 조건을 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

6.2. 시장 및 기타 리스크

제공된 주변 시세 자료와 본건 감정가 사이에 면적당 가격 차이가 존재하므로, 시장 가격 변동성을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 또한, 부동산 시장 전반의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서초등학교 인근에 위치한 다세대주택으로, 2018년에 신축된 비교적 신축 건물입니다. 가장 큰 특징은 주택도시보증공사(HUG)의 임차권과 관련된 특별 매각 조건으로, 매수인이 해당 보증금 반환 채무를 인수하지 않아도 되므로 임차인 관련 위험 부담이 거의 없습니다. 이러한 조건은 투자자에게 매력적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 관련 위험 해소: 특별 매각 조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확합니다.

* 신축 건물: 2018년에 준공된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 입지: 초등학교 인근의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 자료는 본건과 면적(27.90㎡)이 다른, 더 넓은 면적(52.41㎡ ~ 55.56㎡)의 다세대주택들입니다. 이들 주택의 거래가는 302,000,000원 ~ 329,000,000원 수준입니다.

면적당 가격으로 환산 시, 본건의 감정가(246,000,000원 / 27.90㎡ ≈ 8,817,000원/㎡)는 비교 대상의 시세(약 5,700,000원 ~ 5,900,000원/㎡)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건의 면적 대비 감정가가 다소 높게 산정되었을 가능성을 시사합니다.

다만, 본건은 2018년 준공으로 비교 대상과 건축 연도가 유사하며, HUG 관련 리스크가 해소된 점은 긍정적입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 246,000,000원을 기준으로 하되, 시세 분석에서 나타난 면적당 가격 차이를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. HUG 관련 보증금 인수 부담이 없으므로, 감정가 수준에서의 입찰도 고려할 수 있으나, 시장 가격과의 괴리를 감안하여 보수적인 금액을 제시합니다.

예상 입찰가: 220,000,000원

(이는 감정가 대비 약 89.4% 수준이며, 시장 시세 분석과 리스크 해소 효과를 종합적으로 고려한 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.