나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5121 [1] 서울특별시 양천구 신월동 80-5 비에스하우징 제101동 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월5동주민센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 단독, 근린생활시설 및 도시형생활주택 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층건 내 (101동) 2층 204호로서, (사용승인일 : 2019.05.01.) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감. 내 벽 : 타일붙임 등 마감. 창 호 : 샷시창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 난방설비, 승강기설비 및 피로티주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 정방형의 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 정비구역(2017-08-03)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-08-31)(2025.8.31. ~ 2026. 8.30. ), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

1. 집합건축물대장 전유부에 용도가 "사무소"로 기재 되어 있으나 탐문조사시 "다세대주택"으로 이용 중인 것으로 조사되었음. 2. 집합건축물대장상 건축과-1960(2021.1.28.)호에 의거 위반건축물 표기(근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경(위반면적 : 약 37.51㎡))되어 있으니 원상복구비용, 원상복구명령 및 이행강제금 부과여부, 용도변경관련 설비 등에 대한 소유권 및 기타 권리관계 등을 확인 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임 대 미 상. 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5121 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 80-5 비에스하우징 제101동 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 사무소, 근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경, 위반면적 약 37.51㎡)

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층건 내 2층 204호

사용승인일: 2019년 05월 01일

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO (임차인 최원규와 동일인으로 추정)

1.2. 물건 현황 (토지/건물)

토지면적: 19.60㎡ (약 5.93평)

토지지분: 19.6㎡ (약 5.93평)

건물면적: 37.51㎡ (약 11.35평)

건물지분: 37.51㎡ (약 11.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 225,000,000원

채권자: 최OO (임차인 최원규로 추정)

주요 특이사항: 정비구역, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, '신월5동주민센터' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 도시형생활주택 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (검색 결과, '국민은행신월동지점' 정류장 등이 근접해 있으며, 지하철 5호선 화곡역까지 도보 약 17분 거리로 파악됩니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 03월 10일자 남인천세무서장의 압류입니다. 해당 말소기준권리보다 선순위인 소유권보존, 소유권이전 및 기타 압류, 가압류 채권들은 모두 말소 예정입니다. 마지막으로 2026년 05월 14일자 채권자 최원규의 강제경매 개시 결정으로 본 경매가 진행 중입니다. 등기부채권 총액은 약 5,224,000,000원으로 기재되어 있으나, 대부분의 채권은 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

본 물건에는 최원규 임차인이 거주 중입니다.

* 보증금: 179,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 10월 18일

* 확정일자: 2019년 10월 01일

* 배당신고일자: 2026년 05월 12일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 최원규는 본 경매의 채권자(강제경매 개시 결정)이기도 합니다.

3.3. 총 인수 권리 분석

본 경매 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원입니다. 이는 임차인 최원규의 대항력이 존재함에도 불구하고, 해당 보증금을 낙찰자가 인수하지 않음을 의미합니다. 이는 임차인이 직접 경매를 신청하여 보증금 회수를 절차를 진행하고 있거나, 기타 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 것으로 예상되기 때문입니다. 따라서 낙찰 시 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건 인근에는 신월5동주민센터, 국민은행 신월동 지점, 다양한 상업시설(음식점, 카페, 마트, 편의점 등)이 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 주거지 근처에 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 불편함이 없을 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트 구조의 지상 7층 건물 중 2층에 위치한 다세대주택(전용면적 37.51㎡)입니다. 건물 외벽은 치장벽돌 마감, 내벽은 타일 마감, 창호는 샷시로 마감되었습니다. 건물은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

5.2. 설비내역

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비, 그리고 피로티 주차장이 갖추어져 있습니다.

5.3. 인근 생활 편의시설

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 쇼핑, 외식, 금융 등 일상생활을 영위하는 데 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 용도불일치

집합건축물대장상 전유부의 용도는 '사무소'로 기재되어 있으나, 실제 탐문 조사 결과 '다세대주택'으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 또한, 집합건축물대장상 '근린생활시설을 주택으로 무단 용도변경'한 위반건축물로 표기되어 있으며, 위반 면적은 약 37.51㎡입니다. 이로 인해 원상복구 비용, 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 관련 내용을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 정비구역

본 물건은 '정비구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 재건축을 통해 자산 가치가 상승할 잠재력이 있음을 시사하지만, 동시에 사업 진행 과정에서의 불확실성과 장기적인 투자 기간이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 저촉, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2019년 준공) 다세대주택으로, 대항력있는임차인이 존재하나 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 정비구역 지정으로 인해 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 '위반건축물' 등재 및 용도 불일치는 상당한 리스크 요인이므로, 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 비교적 최신 건물입니다.

* 대항력있는 임차인이 있으나, 인수 부담이 0원입니다.

* 정비구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 주변 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 225,000,000원입니다. 주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건의 전용면적(37.51㎡) 기준 시세는 평당 약 576만원 ~ 592만원 수준으로, 약 2억 1,600만원 ~ 2억 2,200만원으로 추정됩니다.

하지만, '위반건축물' 등재로 인한 원상복구 비용, 이행강제금 부과 가능성, 그리고 정비구역 지정에 따른 불확실성 등을 고려할 때, 감정가 및 추정 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 2억 1,000만원 ~ 2억 1,500만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 관련 행정기관 문의를 통해 위반건축물 관련 정확한 비용과 절차를 파악하신 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.