나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3731 [1] 경상남도 진주시 상봉동 OOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동 소재 "진주보건대학교" 남동측 인근에 위치하고, 부근은
단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류소가 소재하나 운행 노선수
및 운행횟수 등을 고려시 일반대중 교통사정은 보통정도임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서 현재 단독주택(다가구주택)부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주보건대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건으로서,
사용승인일:2006.11.16
외벽: 화강석붙임 및 드라이비트마감,
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호: 새시창구조임.

이용상태

기호(2) 1-4층 공히 다가구주택임.

설비내역

기호(2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 태양광발전설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 기호(ㄱ,ㄴ)이 소재하나, 구조, 용도 등으로
보아 토지사용수익에 영향이 없을 것으로 판단 됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 1층 필로티주차장부분, 발코니새시, 옥탑(계단실 등) 등은 주건물에 포함하여 평가하였음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 및 제시외물건[감정서상 a] 매각포함
- 목록2. 필로티주차장, 발코니새시, 옥탑(계단실 등) 포함평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2024타경3731 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 진주시 상봉동 1106-4 (새주소: 경상남도 진주시 창렬로79번길 12)

용도: 다가구주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물

사용승인일: 2006년 11월 16일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 643,669,160원

토지 면적: 227.80㎡ (약 68.9 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 386.74㎡ (약 117.0 평)

건물 제시외 면적: 44.00㎡

매각 포함 사항: 제시외건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 및 제시외물건(감정서상 a) 매각 포함. 1층 필로티주차장, 발코니새시, 옥탑(계단실 등) 포함 평가.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경상남도 진주시 상봉동에 위치하며, "진주보건대학교" 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 단독주택 및 다가구주택 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

소형 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하나 운행 노선수 및 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구(일반)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

* 상대보호구역(진주보건대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동이 여러 차례 있었으며, 제일새마을금고의 근저당(2019-09-04, 말소기준권리) 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시결정이 존재합니다. 모든 권리는 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 토지 567,381,228원, 건물 612,381,228원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김석자

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-01-16

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-02-28

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력이 있으나 확정일자가 없어 배당받지 못할 경우 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. (단, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 정리될 가능성도 있으나 주의가 필요합니다.)

* 임차인: 강인걸

보증금: 45,000,000원

차임: 50,000원

전입일자(사업일자): 2024-04-15

확정일자: 2021-08-18

배당신고일자: 2024-06-19

대항력: 없음

비고: 건물 등기부상 주택임차권으로 등재되어 있으나 말소 예정.

* 임차인: 최보경

보증금: 50,000,000원

차임: 530,000원

전입일자(사업일자): 2020-01-31

확정일자: 2020-01-31

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최보경

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-31

확정일자: 2023-02-16

배당신고일자: 2025-02-27

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 70,000,000원

* 임차인: 안상승

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-05-02

확정일자: 2024-05-02

배당신고일자: 2024-09-04

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자 이경민)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-03-06

확정일자: 2023-02-20

배당신고일자: 2024-08-12

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사(입주자 이동관)

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-08-19

확정일자: 2022-08-16

배당신고일자: 2024-08-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최세인

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-24

확정일자: 2020-02-13

배당신고일자: 2025-03-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 송용섭

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-02-18

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 지종근

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-01-31

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리(을2, 제일새마을금고 근저당, 2019-09-04)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 다만, 임차인 김석자(전입 2017-01-16)는 대항력이 있으나 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 통상적인 배당 절차를 통해 보증금이 해결될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

해당 물건지는 진주보건대학교 인근의 주택 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 대학가 인근이라는 점은 임대 수요 측면에서 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 그러나 대학 방학 기간에는 학생 유동 인구 감소로 상권이 위축될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 진주중앙시장 등 전통 시장이 있어 이용이 편리합니다. 다양한 식당과 호텔 등 편의시설이 상봉동 및 인근 지역에 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 바로 인근에 진주보건대학교가 있어 대학가로서의 입지 특성을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김석자(전입 2017-01-16)는 대항력을 보유하고 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이는 경매 물건 분석 시 최우선으로 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 과도한 채무

토지 등기부채권 총액 567,381,228원, 건물 등기부채권 총액 612,381,228원으로, 감정가 대비 총 채무액이 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 과정에서 추가적인 변동 가능성 또는 유찰 가능성을 시사합니다.

6.3. 지역 개발 제한

물건지는 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 진주보건대학교 상대보호구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 진주 지역은 생활폐기물 소각장 건립 등 환경 시설 관련 주민 반대 민원이 발생하기도 하나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진주보건대학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건은 양호하나 대항력 있는 임차인 김석자의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 있지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성을 늘 염두에 두어야 합니다. 건물 상태는 연식 대비 양호할 것으로 예상되나, 정확한 현황은 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대학가 인근이라는 점을 활용한 안정적인 임대 수요 기대.

* 건물 자체의 신축 연도가 비교적 최신(2006년)이라는 점.

* 주변 지역의 생활 편의시설 및 교통 접근성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가에서 '인수 보증금 합계'를 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

감정가: 643,669,160원

인수 보증금 합계: 0원

이론적 예상 시작가: 643,669,160원

실제 입찰가 산정 시에는 임차인 인수 여부, 주변 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.