나이스옥션 법원경매 인천 2023타경503237 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 694-2 한빛캐슬 9층906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 9층 906호로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅마감, 석재 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로 공동주택, 업무시설, 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2020-06-29), 방화지구(2020-03-30), 시가지경관지구(중심), 상대보호구역(남부교육청평생교육과-11155)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경503237 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 694-2 한빛캐슬 9층906호

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물 내 9층 906호

건축일: 2015년 12월 23일

1.3. 면적 정보

토지면적 (토지지분): 12.49㎡ (약 3.78평)

건물면적 (전용면적): 74.60㎡ (약 22.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항

임대관계 미상임.

인수 보증금 합계: 0원.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 (검색 결과 종합)

본건 주변에는 인천기계공업고등학교, 인주중학교, 주안초등학교 등 교육 시설이 위치합니다. 또한, 다수의 근린생활시설, 오피스텔, 주거용 건물들이 밀집해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 인근에 대규모 공업단지나 혐오시설 등은 확인되지 않습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 (2015-12-28), 공유자전원지분전부이전 (2016-04-05) 등기 이후, 강제경매개시결정 (2023-02-03, 채권자: 박건우, 금액: 44,339,726원) 등기가 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 권리

본 경매 절차로 인해 말소기준권리 이하의 모든 권리(예: 근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (물건명세서상 비고란에 지상권 개요는 있으나, 해당 내용에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으며, 일반적으로 강제경매에서 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 기재됩니다.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 주안동 지역은 준공업지역과 상업지역이 혼합된 복합 상권으로, 주거와 상업 기능이 공존합니다. 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 소규모 사업체 운영이나 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

4.2. 토지이용계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 14층 건물 중 9층에 위치하며, 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용 상태

본건은 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (임차인 현황상 인수 보증금은 0원이나, 실제 점유 여부 및 임차인의 대항력 유무는 별도 확인이 필요합니다.)

6.2. 토지이용계획상의 제한

상대보호구역, 방화지구 등의 지정으로 인해 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 소재합니다. 건물은 비교적 신축(2015년 준공)이며, 필수적인 설비는 잘 갖추어져 있습니다. 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요하며, 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천기계공업고등학교 인근의 편리한 교통 및 생활 환경

* 정리된 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 안전한 투자 가능

* 다목적 이용 가능성: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등 복합 용도의 건물

* 적절한 면적: 74.60㎡ (약 22.57평)의 실용적인 전용면적

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 감정가 202,000,000원을 기준으로 주변 오피스텔 및 유사 부동산의 최근 실거래가, 매물 호가 등을 추가적으로 조사하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

본건과 유사한 인천 미추홀구 주안동 지역의 70-80㎡ 규모 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 동향을 분석한 결과, 평당 약 800만원 ~ 1,000만원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 파악됩니다. (이는 일반적인 시세 분석이며, 개별 물건의 상태, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 차이가 있습니다.)

따라서, 본건의 감정가 202,000,000원(평당 약 895만원)은 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

위 예상 입찰가는 시세 조사 결과를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 임대차 관계 조사, 권리 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것을 권장합니다. 특히, 명도 관련 비용 및 기간을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.