나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1486 [4] 제주특별자치도 제주시 화북일동 4400 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 "삼화초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 완만한 부정형 완경사지이며, 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) - 목조 스레트위 함석지붕 단층으로 <허가일 : 1953.12.09.> 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 제주석조적 등 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 장판마감 등 창호 : 알미늄샷시창, 목재창

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄴ) 블럭조 스레트위 함석지붕 단층 현관 약 2.1㎡ (ㄷ) 블럭 및 석조 스레트위 함석지붕 단층 세면장, 세탁실, 보일러실 약 11.1㎡ (ㄹ) 블럭조 스레트 및 슬래브지붕 단층 창고 약 6.9㎡ (ㅁ) 블럭조 스레트지붕 단층 보일러실 약 2.2㎡ (ㅂ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 약 7.8㎡ (ㅅ) 블럭조 스레트지붕 단층 창고 약 5.0㎡ (ㅇ) 블럭조 슬래브지붕 단층 화장실 약 2.4㎡

공부와의 차이

- 공부상 지붕이 기호(2-1)은 스레트지붕이나 현황 스레트위 함석지붕임. - 기호(2-2)는 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 물건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경1486(4)입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지는 제주특별자치도 제주시 화북일동 4400번지입니다.

용도는 전(밭)이며, 감정가는 67,968,000원입니다.

토지 면적은 192.00㎡이며, 토지 지분도 192㎡입니다.

토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

토지 면적은 192㎡ (약 58.1평)입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 0.00㎡이며, 건물 지분도 0㎡입니다.

건물 제시외 면적 역시 0.00㎡입니다.

이는 본 경매의 매각 대상이 토지만임을 나타냅니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 "삼화초등학교" 남서측 근거리에 위치합니다.

인근 지역은 주로 농경지로 이루어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통으로 평가됩니다.

본 건 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부상 소유권 이전은 1991년 9월 4일 증여를 통해 김승현 외 1명에게 이루어졌습니다.

강제경매 개시 결정은 2025년 7월 9일에 접수되었으며, 권리자는 김세현, 권리 금액은 225,000,000원입니다.

현재 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2025년 7월 9일 접수된 김세현의 강제경매(갑14)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 분석 (및 지역 특성)

4.1. 지역 특성

본 건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있어, 상업적 기능보다는 농업 활동 중심의 지역 특성을 보입니다.

주변에 학교가 위치하고 있어 주거 환경으로서의 잠재력은 있으나, 상권 활성화 측면에서는 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 (학교 등)

본 건 인근에는 "삼화초등학교"가 위치하여 교육 시설 접근성이 양호합니다.

기타 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 도심과의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 인프라는 확보되었을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

본 건은 토지 용도가 '전'으로 농지에 해당하여, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

농지취득자격증명을 제출하지 않을 경우 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

농지법 개정으로 인해 농지위원회 심의를 거쳐 14일 이내 발급될 수 있으므로, 입찰 전에 미리 해당 행정관서에 신청하는 것이 가능합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(일부 및 전부제한구역), 공공주택지구, 건축계획심의대상구역(저촉), 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

특히, 토지의 일부가 도시계획도로에 저촉될 수 있다는 점은 개발 및 이용 시 고려해야 할 중요한 사항입니다.

6.3. 건물 현황 및 공부 차이

건물감정평가요항표에는 주택으로 이용 중이며, 현관, 세면장, 보일러실, 창고 등 여러 부합물 및 종물이 존재한다고 기재되어 있습니다.

다만, 공부상 지붕이 현재 현황과 다르고, 일부 부합물(기호 2-2)은 멸실된 것으로 파악되었습니다.

이러한 건물 현황 및 공부와의 차이는 매각 대상이 토지이므로 직접적인 매각가에 영향을 미치지는 않을 수 있으나, 토지 이용 시 참고해야 할 사항입니다.

6.4. 기타 리스크

공동담보 물건으로 분류되어 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 제주도 내 농지로서, 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건을 충족해야 하는 점이 가장 중요합니다.

토지 일부가 도시계획도로에 저촉될 가능성과 개발 행위에 제한이 있는 지역(자연녹지, 공공주택지구 등)에 속해 있어, 현 상태 그대로의 농지 이용 또는 제한적인 개발 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 학교가 인접해 있어 생활 정보 접근성은 일부 양호합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리가 정리되는 일반적인 강제경매 절차를 따를 것으로 보이나, 소멸되지 않는 지상권의 존재는 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내 농지로서 희소성

* 학교 인접으로 인한 생활 환경 잠재력

* 제주특별자치도 개발 계획과의 연계 가능성 (공공주택지구 등)

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

감정가 67,968,000원은 토지의 현재 상태와 시장 상황을 반영한 것으로 판단됩니다.

그러나 농지 취득 자격, 도시계획도로 저촉 여부, 개발 제한 지역 등의 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 발급 절차 진행 상황을 최우선으로 확인한 후, 실제 토지 이용 계획에 따른 가치 평가를 통해 신중하게 입찰가를 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.