나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1486 [3] 제주특별자치도 제주시 도련일동 1341-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 "삼화초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 완만한 부정형 완경사지이며, 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) - 목조 스레트위 함석지붕 단층으로 <허가일 : 1953.12.09.> 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 제주석조적 등 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 장판마감 등 창호 : 알미늄샷시창, 목재창

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄴ) 블럭조 스레트위 함석지붕 단층 현관 약 2.1㎡ (ㄷ) 블럭 및 석조 스레트위 함석지붕 단층 세면장, 세탁실, 보일러실 약 11.1㎡ (ㄹ) 블럭조 스레트 및 슬래브지붕 단층 창고 약 6.9㎡ (ㅁ) 블럭조 스레트지붕 단층 보일러실 약 2.2㎡ (ㅂ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 약 7.8㎡ (ㅅ) 블럭조 스레트지붕 단층 창고 약 5.0㎡ (ㅇ) 블럭조 슬래브지붕 단층 화장실 약 2.4㎡

공부와의 차이

- 공부상 지붕이 기호(2-1)은 스레트지붕이나 현황 스레트위 함석지붕임. - 기호(2-2)는 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 매각제외.
농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
감귤목, 돌담, 방풍목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1486 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 도련일동 1341-1

용도: 전 (현황 과수원 및 건부지)

감정가: 1,022,338,000원

토지면적: 2516.00㎡ (약 761.14평)

건물면적: 0.00㎡ (본 건은 토지만 매각 대상이며, 지상의 건물은 매각에서 제외되는 제시외 건물 및 일부 멸실된 건축물로 보임.)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치: 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 "삼화초등학교" 남서측 인근.

주변환경: 본건 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통: 차량 접근이 가능하며, 제반 간선도로 상황은 보통 수준임.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

3. 권리분석

말소기준권리: 제주시농업협동조합 근저당권 (2016-11-08 접수, 360,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 물건명세서에 따르면, 목록4. 지상에 매각에서 제외되는 제시외 건물이 소재하며, 이로 인해 법정지상권이 성립될 여지가 있음. 이는 토지 취득 시 인수해야 할 부담이 될 수 있음.

등기부채권 총액: 360,000,000원

임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음. (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 제주시 도련일동의 농경지 및 과수원으로 주로 이용되는 지역에 위치하고 있음.

"삼화초등학교"와 인근 거리에 있어 교육 시설 접근성은 있으나, 주변 상권은 발달되지 않은 농업 중심 지역으로 판단됨.

인근에 대규모 주거 단지나 상업 시설보다는 농경지가 분포하고 있어, 상권의 활성화 정도는 낮을 것으로 예상됨.

주변 지역에서 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 제주시 화북일동 일부 지역에는 폐차장 등 기피시설이 외곽으로 이전되는 개발 계획이 있었던 것으로 보아, 전반적으로는 쾌적한 환경을 유지하고 있을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

교육시설: 삼화초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호함.

교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 제반 간선도로 이용이 편리함.

편의시설: 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 제주시내와의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본 건은 농지이므로 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수신청보증금 반환이 불가함. 농지취득자격증명은 시청, 읍면사무소 등에서 발급받아야 하며, 농업경영계획서 또는 주말체험영농계획서를 첨부해야 함. 농지법 개정으로 인한 절차 및 발급 가능 여부를 사전에 확인해야 함.

법정지상권 성립 여지: 매각에서 제외되는 제시외 건물이 토지 위에 존재하여 법정지상권이 성립될 가능성이 있음. 이는 토지 소유자가 해당 건물을 철거하거나 사용할 수 없는 법적 제약을 초래할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 법적 검토가 필요함.

맹지 가능성: 본건 토지 중 일부(목록6)는 공부상 '맹지'이나, 다른 토지(목록4)를 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있음. 그러나 이는 소유 관계나 통행권 설정에 따라 문제가 될 수 있으므로 주의가 요구됨.

토지이용계획상 제약: 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약허가구역 등으로 지정되어 있어 건축, 개발, 이용 등에 상당한 제약이 따를 수 있음.

현황과 공부상 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '과수원' 및 '건부지'로 이용 중임. 이는 추후 행정 절차나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있음.

제시외 건물 제외: 토지만 매각 대상이며, 지상의 제시외 건물은 매각에서 제외됨. 그러나 이 제외된 건물이 법정지상권을 발생시킬 수 있으므로 주의해야 함. 또한, 감귤목, 돌담, 방풍목 등은 토지에 포함하여 감정평가되었으므로, 이는 별도 철거나 이장의 대상이 아님.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 외곽 농경지 및 과수원 지역에 위치하며, 농지 관련 법규 준수, 법정지상권 성립 가능성, 복합적인 토지이용계획상의 제약 등 다수의 법률적, 행정적 고려사항이 존재하는 물건임.

인근에 학교가 위치하나, 상업적이나 주거적 가치보다는 농업적 용도나 장기적인 개발 잠재력에 초점을 맞춘 접근이 필요함.

입찰 전, 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차, 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법률 검토와 현장 조사가 필수적으로 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

제주시 도련일동 지역의 농경지로서, 향후 도시 확장이나 개발 계획에 따른 잠재적인 가치 상승 가능성을 기대해 볼 수 있음.

제주도의 자연환경 속에 위치하여, 귀농, 주말농장, 또는 자연 친화적인 시설 부지로서의 활용 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

감정가: 1,022,338,000원

인수해야 할 보증금은 0원이지만, 본 물건은 농지취득자격증명 제출 필수, 법정지상권 성립 여지, 맹지 가능성, 엄격한 토지이용계획상의 제약 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다.

따라서, 입찰 희망자는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 관련 법규(농지법, 민법 등)에 대한 전문가의 법률 자문을 구하며, 해당 지역의 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향을 면밀히 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 경매 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.