나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1486 [2] 제주특별자치도 제주시 화북이동 716 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 화북일동 소재 "삼화초등학교" 남서측 근거리에 위치하며, 인근은 농경지가 주를 이루는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 인접지와 대체로 등고 완만한 부정형 완경사지이며, 과수원으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(일부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 건축계획심의대상구역 (건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 토지거래계약에관한허가구역임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1) - 목조 스레트위 함석지붕 단층으로 <허가일 : 1953.12.09.> 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 제주석조적 등 내벽 : 벽지마감 등 바닥 : 장판마감 등 창호 : 알미늄샷시창, 목재창

이용상태

주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

(ㄴ) 블럭조 스레트위 함석지붕 단층 현관 약 2.1㎡ (ㄷ) 블럭 및 석조 스레트위 함석지붕 단층 세면장, 세탁실, 보일러실 약 11.1㎡ (ㄹ) 블럭조 스레트 및 슬래브지붕 단층 창고 약 6.9㎡ (ㅁ) 블럭조 스레트지붕 단층 보일러실 약 2.2㎡ (ㅂ) 벽돌조 슬래브지붕 단층 창고 약 7.8㎡ (ㅅ) 블럭조 스레트지붕 단층 창고 약 5.0㎡ (ㅇ) 블럭조 슬래브지붕 단층 화장실 약 2.4㎡

공부와의 차이

- 공부상 지붕이 기호(2-1)은 스레트지붕이나 현황 스레트위 함석지붕임. - 기호(2-2)는 멸실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
감귤목, 돌담, 방풍목 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경1486 (2)호로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

소재지는 제주특별자치도 제주시 화북이동 716이며, 용도는 과수원입니다.

감정평가액은 1,047,764,000원입니다.

토지 면적은 1,607.00㎡ (약 486.17평)입니다.

건물 면적은 공부상 0.00㎡이나, 건물감정평가요항표 상 주택(기호 2-1) 및 여러 부속건물(현황 면적 합계 약 37.5㎡)이 존재합니다.

매각 대상은 토지이며, 채권자는 김세현입니다.

본 물건에는 감귤목, 돌담, 방풍목 등이 포함되어 평가되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 화북이동 소재 "삼화초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하여 제반 간선도로 상황은 양호한 편이며, 본건 동측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 상 본건은 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(일부/전부), 공공주택지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2017년 5월 19일 접수된 제주시농업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 인수되는 권리사항은 없습니다.

등기부채권 총액은 96,000,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 제주시 화북이동 지역은 농경지가 주를 이루는 지역으로, 상업 시설보다는 농업 관련 시설 및 주거 지역이 혼재된 환경으로 파악됩니다.

인근에 삼화초등학교가 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 양호한 편이며, 제주시 동부권의 균형 발전을 위한 공공주택지구 지정(제주화북2 공공주택지구)이 예정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

화북상업지역 도시개발사업 또한 과거 추진되었던 이력이 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 기여할 잠재력이 있음을 시사합니다.

다만, 본건의 직접적인 상권은 농경지 위주이므로, 상업적 활용보다는 개발 계획에 따른 토지 가치 상승을 기대하는 투자가 적합할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에는 삼화초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

또한, 화북동 지역은 제주 동부권의 거점 역할을 할 공공주택지구 조성 사업과 연계되어, 향후 주거 및 편의 시설 확충이 기대되는 지역입니다.

실제로 제주시 화북동 지역 맛집 정보 등을 통해 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

다만, 본건의 정확한 생활 편의시설 접근성은 해당 지역의 개발 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지이므로, 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다. 농지법 개정으로 발급 절차에 변동이 있을 수 있으므로, 입찰 전 해당 행정관서에 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한 사항 다수: 본건은 자연녹지지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 토지 활용에 있어 법적 제한이 많습니다. 특히 공공주택지구 지정은 향후 개발 방향과 관련하여 긍정적 요인이 될 수도 있으나, 동시에 토지 이용에 대한 추가적인 규제를 야기할 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부상 차이: 공부상 건물 면적은 0㎡이나, 현황상 주택 및 부속건물이 존재합니다. 또한, 일부 건물(기호 2-2)은 멸실되었으며, 주택의 지붕 재질 등 현황과 공부상 차이가 존재합니다. 건물 매각 포함 여부가 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 미상: 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 화북이동에 위치한 과수원 토지로, 감귤목 등이 포함되어 평가된 자산입니다. 권리관계는 깨끗하여 인수할 부담이 없으나, 농지라는 특성상 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 복잡한 토지이용계획상의 제한 사항들을 면밀히 검토해야 합니다. 최근 주변 지역에 대규모 공공주택지구 지정(제주화북2 공공주택지구)이 이루어진 점은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다. 그러나 농지법규 및 토지 이용 제한 사항으로 인해 취득 및 활용에 있어 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 향후 개발 잠재력: 인근 지역의 대규모 공공주택지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 포함 평가 자산: 감귤목, 돌담, 방풍목 등이 감정가에 포함되어 있어 현 상태 유지 시 추가적인 자산 가치 확보 가능.

* 제주도 내 토지: 제주도의 희소성을 고려할 때, 잠재력 있는 토지 매입 기회.

1.8. 예상 입찰가

본건 감정가는 1,047,764,000원이며, 토지 면적은 1,607㎡ (약 486.17평)입니다. 이를 바탕으로 산정한 평당 감정가는 약 2,150,000원입니다.

다만, 농지취득자격증명 필수, 다수의 토지이용계획상 제한 사항, 건물 현황과 공부상 차이, 임대차 관계 미상 등의 위험 요소를 고려해야 합니다.

또한, 제주 화북2 공공주택지구 지정 등 주변 개발 호재를 감안할 때, 장기적인 관점에서 투자를 고려할 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 법적 제약 사항에 대한 면밀한 추가 분석을 통해 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 상기 물건과 유사한 조건의 경매 물건들의 낙찰가율을 참고하여, 보수적으로 감정가의 70~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 투자자의 위험 감수 능력 및 추가 개발 가능성에 대한 평가에 따라 달라질 수 있습니다. (예: 약 7억 3천만원 ~ 9억 4천만원).

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.