나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1703 [4] 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 위치하며 일대는 정비된 후면 주상혼용지대를 형성하여 음식점, 소매점 및 공동주택, 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 내 3층 301호, 302호, 4층 402호, 5층 501호로서, <사용승인일 : 2024.01.17.> 외벽 : 외장타일마감, 스타코마감, 스톤코트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 바닥 : 장판마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

공히 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설) 부지로 이 용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방 지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지 역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(1), (2)는 외부 테라스 소재함. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1703 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 5층501호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 453,000,000원

토지면적 (토지 지분): 50.63㎡ (약 15.32평)

건물면적 (건물 지분): 92.78㎡ (약 28.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 세종부강신용협동조합

건물 구조 (JSON): 철근콘크리트 구조

사용승인일 (JSON): 2024년 01월 17일

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동에 위치하며, "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 자리하고 있습니다.

주위는 음식점, 소매점, 공동주택, 단독주택 등이 혼재된 주상혼용지대로 형성되어 있습니다.

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 원활합니다.

주변 시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2024-07-26)

등기부상 총 채권액: 338,800,000원

등기부 요약

* 소유권보존 (이재관)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사) - 말소기준

* 소유권이전청구권가등기 (김태원외 1명) - 말소 대상

* 압류 (제주특별자치도) - 말소 대상

* 임의경매 (세종부강신용협동조합) - 말소 대상

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황

* 임차인: 권홍련 (권 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 13,500,000원 (주의: 해당 차임은 일반적인 오피스텔 월세 기준보다 매우 높은 금액으로, 오기이거나 특별한 임대 조건일 수 있습니다. 그러나 인수되는 보증금은 없습니다.)

* 전입일자: 2025-07-31

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-11-28

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 보증금을 낙찰자가 인수할 의무가 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 오피스텔 및 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

주변에 다양한 상업 시설이 분포하여 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

최신 건물(2024년 사용승인)이라는 점은 상권 내에서 경쟁력을 가질 수 있는 요소입니다.

5. 생활정보

주거 환경으로는 공동주택 및 단독주택 등이 혼재되어 있으며, 주변의 소매점, 음식점 등 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 및 대중교통 접근성이 모두 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없으며, 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

* 내부 상태: 본건(501호)은 외부에서만 확인 가능하며, 일부 세대(302호, 402호)의 내부만 확인되었습니다. 일반적인 상태를 기준으로 감정평가되었으므로, 입찰 전 내부 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획: 준주거지역, 고도지구, 방화지구, 소로1류, 가축사육제한구역, 공항소음방지지역, 장애물제한표면구역 등 다수의 도시계획시설 및 법규 제한이 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 1월에 사용승인된 신축 오피스텔로, 제주 제주시 외도일동의 주상혼용지대에 위치하여 입지 조건이 우수합니다.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 매우 깨끗하며, 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

다수의 법규에 따른 토지 이용 제한이 존재하나, 이는 향후 개발 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2024년 사용승인된 최신 오피스텔로 즉시 활용 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 우수한 입지: 제주시 외도일동의 주요 도로변에 위치하여 접근성과 생활 편의성이 높습니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 합리적인 수준에서 취득 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 453,000,000원입니다.

등기부상 총 채권액은 338,800,000원이며, 임차인의 보증금 인수분은 0원입니다.

본건은 사용승인일로부터 1년 남짓 된 신축 건물로, 상품성이 매우 뛰어납니다.

주변 오피스텔 시세 분석 결과, 신축 건물의 경우 감정가 수준 또는 그 이상으로 평가될 가능성이 있습니다.

종합적으로 판단할 때, 감정가 수준에서 소폭 가감한 범위로 예상 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

추천 입찰가 범위: 440,000,000원 ~ 470,000,000원

이 예상가는 현재 시세 및 물건 가치를 종합적으로 고려한 잠정적인 범위이며, 실제 입찰 참여 전 반드시 현장 조사를 통해 최신 시세 변동 및 주변 환경 변화 등을 면밀히 분석하신 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.