나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1703 [2] 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 위치하며 일대는 정비된 후면 주상혼용지대를 형성하여 음식점, 소매점 및 공동주택, 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 내 3층 301호, 302호, 4층 402호, 5층 501호로서, <사용승인일 : 2024.01.17.> 외벽 : 외장타일마감, 스타코마감, 스톤코트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 바닥 : 장판마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

공히 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설) 부지로 이 용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방 지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지 역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(1), (2)는 외부 테라스 소재함. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 물건기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1703 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세종부강신용협동조합

1.2. 소재지정보

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 3층302호

신주소: 제주특별자치도 제주시 우령2길 56 (외도일동)

1.3. 건물정보

용도: 오피스텔

구조: 철근콘크리트구조, 슬래브지붕

사용승인일: 2024년 01월 17일

층수: 지상 5층 건물 중 3층 302호

1.4. 면적정보

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물면적: 45.84㎡ (약 13.87평)

건물지분: 45.845㎡ (약 13.87평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 226,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 위치합니다.

주변 일대는 정비된 후면 주상혼용지대를 형성하며, 음식점, 소매점, 공동주택, 단독주택 등이 이용되고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 용도지역: 준주거지역

* 기타 제한사항: 고도지구(35M 이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 공항소음영향구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한구역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 2024-07-26 접수, 150,700,000원)

3.2. 등기부현황

* 소유권보존: 이재관 (2024-07-26)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (150,700,000원)

* 소유권이전청구권가등기: 김태원 외 1명 (2024-07-29)

* 임의경매: 세종부강신용협동조합 (2025-09-23)

등기부채권 총액: 150,700,000원

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

해당 없음 (등기부상 소멸되지 않는 권리 개시 정보 없음)

3.4. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

본건에 대한 임대 관계는 미상입니다.

*: 임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유자 확인 및 명도 계획 수립이 필요하며, 보증금 등 금액이 미상이라도 인수 또는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상업시설

본건이 위치한 외도동 일대는 주상복합 용지로서, 다양한 음식점, 소매점, 편의시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 향후개발가능성

준주거지역으로 지정되어 있어 주거 및 상업 기능이 공존하며, 신축 건물인 점을 감안할 때 향후에도 안정적인 임대 수요 및 가치 유지가 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 본건은 오피스텔로서 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기, 시스템에어컨, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 외부 테라스가 소재하여 특화된 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

* 주변에 다수의 음식점, 소매점, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통 이용이 용이하여 제주 시내 및 인근 지역으로의 이동이 수월합니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계

* 소유권이전청구권가등기(김태원 외 1명)가 존재합니다. 해당 가등기가 본 경매 절차에서 소멸되지 않을 경우, 낙찰 후 소유권 이전과 관련하여 추가적인 법적 절차나 부담이 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 이용계획및제한상태

* 고도지구, 공항 소음 영향 구역, 장애물 제한 구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공실가능성

* 본건은 신축 건물이나, 해당 지역의 오피스텔 공급 물량 및 시장 상황에 따라 공실 발생 위험을 고려해야 합니다.

7. 종합의견

제주지방법원 2025타경1703 (2) 물건은 2024년 사용승인된 신축 오피스텔로, 제주 외도동 지역의 주상복합지대에 위치하여 입지 조건 및 생활 편의성이 우수한 것으로 평가됩니다. 다만, 등기부상 소유권이전청구권가등기 존재로 인한 잠재적 리스크와 일부 개발 제한 구역에 해당되는 점은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자포인트

* 신축 오피스텔: 2024년 1월 사용승인된 비교적 최신 건물로, 하자 발생 가능성이 낮고 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 양호한 입지: 외도동의 주상혼용지대에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋고, 교통 여건 또한 무난합니다.

* 테라스 특화: 일부 호실에 외부 테라스가 소재하여 주거 만족도를 높일 수 있습니다.

* 권리 관계 명확화: 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 226,000,000원입니다.

입력된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

본건과 같은 신축 오피스텔의 경우, 첫 경매에서 감정가 대비 85%~95% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

소유권이전청구권가등기 등 권리 관계의 불확실성을 감안하더라도, 현 시세 및 경매 시장 상황을 고려하여 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 191,600,000원 ~ 214,700,000원

이 예상 입찰가는 일반적인 시장 동향 및 경매 물건의 특성을 바탕으로 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계의 최종 확인, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.