나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1703 [3] 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 외도일동 소재 "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 위치하며 일대는 정비된 후면 주상혼용지대를 형성하여 음식점, 소매점 및 공동주택, 단독주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 내 3층 301호, 302호, 4층 402호, 5층 501호로서, <사용승인일 : 2024.01.17.> 외벽 : 외장타일마감, 스타코마감, 스톤코트마감 등 내벽 : 벽지마감, 타일마감 등 바닥 : 장판마감, 타일붙임 등 창호 : 하이샷시창

이용상태

공히 주거용 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난 방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설) 부지로 이 용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역 (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(다 지구)<공항소음 방 지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지 역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자 유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(1), (2)는 외부 테라스 소재함. - 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1703 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 외도일동 645-4 4층402호 (신주소: 제주특별자치도 제주시 우령2길 56)

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

감정가: 222,000,000원

토지면적: 25.02㎡ (약 7.57평)

건물면적: 45.84㎡ (약 13.86평) - 전유부분 면적 기준

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 외도일동에 소재하며, "외도부영2차아파트" 서측 건너편에 위치합니다. 주변 지역은 정비된 주상복합지대로 음식점, 소매점, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.1. 1.건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 슬래브지붕의 5층 건물 중 4층 402호입니다. 2024년 1월 17일 사용승인을 받은 신축 건물로 외벽은 타일, 스타코, 스톤코트 마감이며, 내벽은 벽지, 타일, 바닥은 장판, 타일 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이샷시입니다.

1.1. 2.토지 이용 현황

토지는 인접 도로와 등고평탄한 세장형 토지이며, 업무시설(오피스텔 및 근린생활시설) 부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 10m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 고도지구(35M이하), 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 공항소음방지 및 소음대책지역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 요약 상, 소유권보존등기(이재관) 이후 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 150,700,000원)이 설정되어 있으며, 소유권이전청구권가등기(김태원 외 1명)가 있습니다. 현재 진행 중인 경매는 세종부강신용협동조합의 임의경매 신청에 따른 것입니다. 말소기준권리는 근저당권이며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 150,700,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (해당 내용 없음)

본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.2. 1.임차인 현황

* 임차인: 고지수

보증금: 10,000,000원

차임: 833,333원

전입일자: 2024-09-23

확정일자: 2025-12-22

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이지영

보증금: 10,000,000원

차임: 10,000,000원 (※차임 금액이 통상적인 월세 범위와 상이하여 확인 필요)

전입일자: 2025-09-09

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-09-30

대항력: 없음

비고:

상기 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 이지영 임차인의 차임 정보가 일반적이지 않아 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 외도일동 일대는 주거와 상업시설이 혼합된 지역으로, 다양한 음식점, 소매점, 근린생활시설이 발달해 있습니다. 배후 주거단지가 형성되어 있어 기본적인 유동인구 확보가 용이하며, 오피스텔의 주거 및 업무 기능 모두를 충족시킬 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 제주시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 자가용 이용 시에도 도로망이 잘 갖춰져 있어 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설이 입점해 있어 생활 편의성이 우수합니다. (※정확한 편의시설 및 혐오시설 유무는 지도 검색 등 추가 조사 필요)

* 주변 시설: 인근에 주거단지(외도부영2차아파트 등)가 있어 생활 기반이 갖춰져 있습니다. (※추가적인 지도 검색 결과, 특정 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 대항력 없는 임차인이 존재하지만, 배당 절차에 따라 보증금 변제가 이루어지지 않을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 특히 이지영 임차인의 차임 금액이 비정상적이므로, 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 고도지구, 방화지구 등 다양한 도시계획 제한사항이 존재하므로 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 유사한 오피스텔 및 주거 시설이 주변에 존재하여 임대 또는 매매 시 경쟁 환경을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

제주지방법원 2025타경1703 (3)호 물건은 2024년에 사용승인을 받은 신축 오피스텔로, 외도동의 주거 및 상업 혼합 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 대항력 없는 임차인이 있으나 인수할 보증금은 없어 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. 감정가 대비 인수해야 할 채권 총액이 낮아 수익성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 임차인의 특이사항 및 도시계획 제한을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 비교적 최신식 시설과 깔끔한 상태로 즉시 임대 수익 창출 또는 거주가 가능합니다.

* 양호한 입지: 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로 배후 수요가 탄탄합니다.

* 낮은 권리 인수 부담: 임대인 보증금 인수 부담이 없고, 채권 총액 대비 감정가가 높아 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익 확보에 유리합니다.

* 다양한 활용 가능성: 주거용 오피스텔 외에도 소형 사무실 등으로 활용될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 시장 조사 결과, 해당 지역의 유사 면적(약 40~50㎡) 신축 오피스텔의 매매가는 200,000,000원 ~ 230,000,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 222,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

이에 따라, 안정적인 투자 및 시세 차익을 고려한 예상 입찰가는 205,000,000원 ~ 215,000,000원으로 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 감정가 및 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득하여 향후 임대 수익 및 시세 상승에 따른 이익을 기대할 수 있을 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.