나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8260 [7] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 5층 601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ""대정초등학교"" 남서측 인근에 위치하
며 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호,
4층 501호, 4층 502호, 5층 601호로서
<사용승인일 : 2019.07.18.>
외벽 : 외단열위 타일붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

기호(1), (2) - 공히 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.
기호(3)~(7) - 공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등),
천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
[지적상 접면도로는 북측으로 연결되어 있으나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다
소 어려움이 있음]

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법> 임.

공부와의 차이

기호(1), (2)는 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(7) 상부에 다락이 소재함.

- 기호(1), (2)는 전유면적으로 보아 건축물현황도상 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시 참
고하시기 바람.

- 기호(3)~(6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장표시된 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시
참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-다세대 주택으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경8260 (7) 사건으로, 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1번지에 소재한 해바라기주택 5층 601호입니다. 용도는 다세대주택이며, 감정가는 268,000,000원입니다. 토지 면적은 41.70㎡ (약 12.61평)이고, 건물 면적은 68.65㎡ (약 20.77평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 중OOOOO입니다. 사용승인일은 2019년 7월 18일로 비교적 신축에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 "대정초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 읍소재지의 상업지 후면 주택지대가 형성되어 있으며, 단독주택 및 공동주택 등이 이용되고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 다만, 지적상 북측으로 도로에 접해 있으나, 해당 도로의 북측 구간은 폭이 좁아 차량 출입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본건 경매 사건과 관련하여 인수해야 할 보증금은 없습니다. 임차인 현황으로는 김해영(개명전:김예지) 씨가 보증금 0원, 차임 0원에 2021년 10월 28일 전입하였으나, 대항력은 없습니다.

등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 31일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1, 600,000,000원)이며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 809,155,426원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주로 주택지대로 형성된 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 대정초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 읍소재지로서 기본적인 상업 시설 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 관광객들이 많이 찾는 모슬포항, 송악산, 산방산, 영어교육도시, 신화월드 등이 비교적 가까운 거리에 위치하고 있어 지역적 특성을 고려할 때 잠재적인 가치가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 대정초등학교가 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 읍소재지 상업지구가 인접하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 관광지: 모슬포항, 송악산, 산방산, 영어교육도시, 신화월드 등 관광 명소 접근성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 북측으로 접한 도로의 폭이 좁아 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 공부상 용도와 현황 차이: 일부 호실(기호1, 2)은 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중인 점은 유의해야 합니다.

* 호별 위치 혼동: 일부 호실(기호1, 2 및 기호3~6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장 표시가 상이하므로, 경매 시 정확한 호실 확인이 필요합니다.

* 다락 존재: 물건의 상부(기호7)에 다락이 포함되어 평가되었으나, 실제 이용 시 면적이나 활용도를 면밀히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)의 다세대주택으로, 교육 시설 및 관광 명소 접근성이 좋은 입지를 가지고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없는 점은 장점입니다. 다만, 일부 도로 접근성의 제한과 공부상 용도 및 호별 위치 혼동 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

* 입지: 제주 서귀포시 대정읍의 주택지대로, 배후 수요 및 관광객 접근성이 좋습니다.

* 권리관계: 인수할 권리 및 임차인 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 JSON 정보의 거래 금액(5,000만~6,800만원)이 해당 물건의 면적과 건물 연식에 비해 현저히 낮아 신뢰하기 어렵습니다. 이는 실제 거래가 아닐 가능성이 높으므로, 감정가(268,000,000원)를 기준으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가 범위는 약 214,400,000원에서 241,200,000원 수준으로 판단됩니다. 다만, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

참고사항: 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문 및 추가적인 법률, 세무 전문가의 자문을 통해 투자 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.