나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8260 [6] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 4층 502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ""대정초등학교"" 남서측 인근에 위치하
며 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호,
4층 501호, 4층 502호, 5층 601호로서
<사용승인일 : 2019.07.18.>
외벽 : 외단열위 타일붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

기호(1), (2) - 공히 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.
기호(3)~(7) - 공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등),
천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
[지적상 접면도로는 북측으로 연결되어 있으나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다
소 어려움이 있음]

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법> 임.

공부와의 차이

기호(1), (2)는 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(7) 상부에 다락이 소재함.

- 기호(1), (2)는 전유면적으로 보아 건축물현황도상 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시 참
고하시기 바람.

- 기호(3)~(6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장표시된 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시
참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-다세대 주택으로 이용 중임.
-본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치함. 매각대상은 공부상 502호(현장 출입문 표시는 501호임)로 공부상 502호를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경8260 (6)

1.2. 소재지

제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 4층 502호

1.3. 건물명

해바라기주택

1.4. 용도

다세대주택

1.5. 감정가

129,000,000원

1.6. 면적

* 토지면적: 23.32㎡ (약 7.05평)

* 토지지분: 23.323200000000003㎡ (약 7.05평)

* 건물면적: 38.40㎡ (약 11.62평)

* 건물지분: 38.4㎡ (약 11.62평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산임의경매

1.9. 채권자

중OOOOO

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 "대정초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 읍소재지의 상업지 후면에 형성된 주택지대로, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 접근성

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접해 있으나, 지적상 북측으로 연결되는 도로는 폭이 점차 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

2.4. 지역지구

일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (중소기업은행 근저당, 2019-07-31)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계 미상이며, 그 외 특이사항은 없습니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액은 809,155,426원입니다. (근저당 600,000,000원, 근저당 200,000,000원, 가압류 9,155,426원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 대정읍 하모리는 서귀포시 외곽에 위치하나, 읍소재지의 상업지구와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 시설

인근에 대정초등학교가 위치하여 교육 관련 수요가 있으며, 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

* 건물명: 해바라기주택

* 사용승인일: 2019년 07월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 층수: 총 5층 건물 중 4층 502호

* 내부 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등), 천장형 시스템에어컨, 가스보일러 난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 내부 마감: 외벽은 외단열위 타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 데코타일, 마루, 타일 마감 등입니다. 창호는 하이샷시입니다.

5.2. 주변 편의시설

대정초등학교 인근에 위치하며, 읍소재지의 상업지구와 인접하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 주변 교통

버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황 불일치

* 일부 호실(기호(1),(2))은 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중입니다.

* 본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치합니다. 매각 대상은 공부상 502호이나 현장 출입문 표시는 501호이며, 공부상 502호를 기준으로 평가되었습니다. (현장 답사 시 해당 호실의 정확한 위치 및 상태 확인 필수)

* 일부 호수(기호(1),(2) 및 (3)~(6))의 위치가 건축물현황도상 변경되어 있을 수 있습니다.

6.2. 도로 접근성

지적상 북측 도로가 연결되어 있으나, 실제 도로 폭이 좁아 차량 진입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

6.3. 별도 등기 및 공동 담보

별도 등기가 있고 공동 담보로 설정되어 있어, 권리관계 확인 시 주의가 필요합니다.

6.4. 건축물 현황

기호(7) 상부에 다락이 소재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 건물 상태 및 내부 설비는 양호할 것으로 예상됩니다. 대정초등학교 인근 주거 지역에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 읍내 상업 시설 접근성도 양호합니다.

다만, 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이, 건축물현황도와 현장 표시의 불일치, 도로 접근성 문제 등은 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 할 잠재적 리스크입니다. 또한, 감정가(1억 2,900만원)와 최근 주변 실거래가 정보(5천만원~6천만원대) 간에 큰 차이를 보이는 점은 시세 분석 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 비교적 현대적인 시설 보유.

* 우수한 입지: 대정초등학교 인근 주거지, 읍내 상권 접근성 용이.

* 잠재 가치: 지역 개발 및 주택 시장 회복 시 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 129,000,000원

최근 실거래가 정보 분석 (2025년 12월 ~ 2026년 4월):

* 동신빌라 (1993년식, 77.23㎡): 50,000,000원

* 대정2차반석타운 (2001년식, 45.58㎡): 68,000,000원

* 성환아파트 (1993년식, 59.52㎡): 67,500,000원

분석:

제시된 최근 실거래가 정보는 본 건(38.40㎡, 2019년식)에 비해 건축 연식이 오래되었거나 면적이 상이합니다. 본 건은 2019년에 사용승인되어 신축에 해당하므로, 연식에 따른 가치 상승 요인이 있습니다.

하지만, 최근 거래된 물건들의 가격대를 고려할 때, 본 건의 감정가 1억 2,900만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 특히, 2019년식이라는 점을 감안해도 시장 거래가 대비 높은 수준입니다.

이에 따라, 보수적인 투자 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

최근 거래가 최고가인 6,800만원에서 신축 연식의 이점을 고려하여 약 15~25% 가량을 가산한다고 가정할 경우, 약 7,820만원 ~ 8,500만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

그러나 감정가와의 큰 괴리감을 감안하여, 시장 가격을 우선적으로 고려하는 것이 합리적입니다.

* 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가 인수 금액은 없습니다.

예상 입찰가 범위: 8,000만원 ~ 9,000만원

참고사항:

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 경매 진행 시 입찰자의 전략, 현장 답사를 통한 물건 상태, 최신 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히, 공부와 현황의 불일치, 도로 접근성 문제 등은 현장 확인 후 입찰가를 재조정하는 중요한 요소가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.