나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8260 [5] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 4층 501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ""대정초등학교"" 남서측 인근에 위치하
며 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호,
4층 501호, 4층 502호, 5층 601호로서
<사용승인일 : 2019.07.18.>
외벽 : 외단열위 타일붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

기호(1), (2) - 공히 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.
기호(3)~(7) - 공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등),
천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
[지적상 접면도로는 북측으로 연결되어 있으나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다
소 어려움이 있음]

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법> 임.

공부와의 차이

기호(1), (2)는 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(7) 상부에 다락이 소재함.

- 기호(1), (2)는 전유면적으로 보아 건축물현황도상 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시 참
고하시기 바람.

- 기호(3)~(6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장표시된 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시
참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-다세대 주택으로 이용 중임.
-본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치함. 매각대상은 공부상 501호(현장 출입문 표시는 502호임)로 공부상 501호를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경8260 (5)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 4층 501호

건물 종류: 다세대주택

감정가: 1억 4백만원 (104,000,000원)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 면적 정보

토지 지분: 18.8225㎡ (약 5.69평)

건물 전용 면적: 30.99㎡ (약 9.38평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

사용 승인일: 2019년 7월 18일

층수: 본건은 4층에 위치 (총 5층 건물)

승강기: 1대 설치

1.4. 특이사항

공동담보, 별도 등기 건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정초등학교' 남서측 인근에 위치함.

주변 지역은 읍소재지 상업지 후면에 형성된 주택지대로, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 및 도로 상황

차량으로의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

지적상 북측 도로와 연결되나, 해당 도로의 폭이 좁아 차량 출입에 다소 어려움이 있을 수 있음.

2.3. 토지이용계획

해당 토지는 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

등기부등본상 을1 근저당권(중소기업은행, 2019.07.31. 접수)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리 외 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 별도의 부담은 없을 것으로 판단됨.

3.3. 임차인 현황

임차인: 고

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 7월 15일

대항력: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 관계로 낙찰자에게 인수되는 부담은 없음.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존: 우경숙 (2019.07.29.)

근저당: 중소기업은행 (600,000,000원, 2019.07.31.) - 말소기준권리

근저당: 윤혜영 (200,000,000원, 2023.11.06.)

가압류: 제이비우리캐피탈 (9,155,426원, 2025.05.08.)

임의경매: 중소기업은행 (2025.06.13.)

총 등기부 채권액: 809,155,426원

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향

제공된 최근 매매 및 전월세 정보 분석 결과, 주변 지역의 연립/다세대/빌라 거래는 다음과 같음.

* 동신빌라 (1993년식, 77.23㎡): 2025년 12월, 5,000만원에 직거래.

* 대정2차반석타운 (2001년식, 45.57㎡): 2026년 4월, 6,800만원에 직거래.

* 성환아파트 (1993년식, 59.52㎡): 2026년 4월, 6,750만원에 중개거래.

4.2. 시세 분석

본건은 2019년 준공된 신축 건물로, 연면적 426.93㎡, 건폐율 64.46%, 용적률 230.77% 규모임.

전용면적 30.99㎡(약 9.38평)의 다세대주택으로, 감정가는 1억 4백만원임.

비교 대상 매물들은 대부분 1990년대에 건축된 건물이며, 면적이 본건보다 크거나 유사함에도 불구하고 거래 금액이 5,000만원에서 6,800만원 사이로 형성되어 있음.

이는 본건이 신축 건물이라는 점에서 시세 상승 요인이 될 수 있으나, 제시된 비교 매물만으로는 정확한 현 시세 판단에 한계가 있음. 신축 연식과 비교하여 감정가가 높게 책정된 것으로 보이며, 향후 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건이 위치한 대정읍 하모리 지역은 주택 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이한 편임.

인근에 대정초등학교가 있어 교육 환경이 양호함.

5.2. 건물 내부 설비

건물은 기본적인 위생, 급배수, 소방 설비(스프링클러, 화재경보기 등)를 갖추고 있음.

승강기가 1대 설치되어 있어 편리한 이동이 가능함.

천장형 시스템 에어컨과 가스보일러에 의한 난방 설비가 되어 있음.

5.3. 내부 마감 및 상태

외벽은 외단열 위 타일 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 데코타일, 마루, 타일 등으로 마감되어 있음.

창호는 하이샷시로 시공됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건은 건축물 현황도상의 호실 표기와 실제 현장 출입문 표시가 불일치하는 문제가 있음 (공부상 501호, 현장 출입문 502호). 매각 대상은 공부상 501호 기준이며, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요함.

또한, 일부 다른 호실의 경우 공부상 용도가 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 확인됨. 본건(501호)은 다세대주택으로 이용 중임.

6.2. 도로 접근성

인접 도로의 폭이 좁아 차량 진입이 다소 불편할 수 있다는 점은 고려해야 할 리스크임.

6.3. 위치 불일치 가능성

감정평가서상 '기호(1), (2)' 및 '기호(3)~(6)'은 건축물현황도상 호별 위치와 현장 표시 호별 위치가 바뀌어 있을 수 있다는 점이 언급되어 있음. 본건 501호 역시 이러한 혼란이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 호실 위치를 정확히 확인해야 함.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 내부 설비와 구조를 갖추고 있음. 대정초등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용도 편리한 편임. 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

다만, 공부상 호실 표기와 실제 현장 상태의 불일치, 좁은 도로 폭으로 인한 접근성 문제 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 또한, 제공된 주변 시세 정보 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰가 산정에 신중한 분석이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 내부 상태 및 하자 발생 가능성이 낮음.

* 양호한 입지: 학교 및 주택 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적임.

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 신축의 장점을 바탕으로 한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 4백만원이나, 제공된 주변 시세 비교 정보를 고려할 때 다소 높은 수준으로 판단됩니다. 제시된 비교 매물은 건축 연도가 오래되었거나 면적이 크지만, 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능성과 투자 수익률을 고려한 예상 입찰가는 약 8천 3백만원에서 9천 8백만원 사이로 판단됩니다.

단, 상기 예상가는 제공된 제한적 정보를 바탕으로 추정한 것이므로, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.