나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8260 [4] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ""대정초등학교"" 남서측 인근에 위치하
며 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호,
4층 501호, 4층 502호, 5층 601호로서
<사용승인일 : 2019.07.18.>
외벽 : 외단열위 타일붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

기호(1), (2) - 공히 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.
기호(3)~(7) - 공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등),
천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
[지적상 접면도로는 북측으로 연결되어 있으나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다
소 어려움이 있음]

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법> 임.

공부와의 차이

기호(1), (2)는 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(7) 상부에 다락이 소재함.

- 기호(1), (2)는 전유면적으로 보아 건축물현황도상 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시 참
고하시기 바람.

- 기호(3)~(6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장표시된 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시
참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-다세대 주택으로 이용 중임.
-본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치함. 매각대상은 공부상 302호(현장 출입문 표시는 301호임)로 공부상 302호를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8260 (4)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 3층 302호

* 건물명: 해바라기주택

* 구분: 다세대주택

* 건물면적: 38.40㎡ (약 11.62평)

* 토지면적: 23.32㎡ (약 7.06평)

* 감정가: 128,000,000원

* 사용승인일: 2019년 07월 18일

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 중소기업은행

* 집합건물 정보:

* 신주소: 제주특별자치도 서귀포시 하모이삼로52번길 11-6 (대정읍 하모리)

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 5층

* 본건 위치: 3층 302호

1.1. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 "대정초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고 있습니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 다만, 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접해 있으나, 지적상 북측으로 연결된 도로는 폭이 좁아 차량 출입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

2.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (중소기업은행, 2019-07-31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 주의 요망 권리: 공동담보, 별도등기 (경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계는 미상으로, 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 809,155,426원

1.3. 상권 및 생활정보

2.

* 주변 상권 특성:

* 본건이 위치한 대정읍 일대는 읍소재지 상업지역 후면의 주택지대를 형성하고 있어 주거 기능이 중심입니다.

* 주변 매매/임대 시세 (JSON 분석 결과):

* 최근 인근 다세대/연립주택 거래 사례를 분석한 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 평당 약 64.7만원에서 149.2만원 수준의 가격 분포를 보입니다.

* 특히, 2001년식 45.58㎡ 면적의 '대정2차반석타운'이 평당 약 149.2만원으로 가장 높은 가격을 기록했습니다.

* 본건(38.40㎡, 2019년식)과 유사한 면적의 주택은 대략 4,350만원에서 5,730만원 사이의 시세로 추정됩니다.

* 생활 편의시설:

* 대정초등학교 인근에 위치하며, 주변 주택가 및 상업지 배후 지역으로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설:

* 대정초등학교가 인근에 소재합니다.

* 혐오시설 유무:

* 현재까지 확인된 정보 및 주변 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았습니다.

1.4. 잠재적 리스크

2.

* 공부와 현황의 차이:

* 본건은 공부상 302호이나, 현장 출입문 표시는 301호로 불일치합니다. 매각은 공부상 302호를 기준으로 진행되므로, 실제 현장과의 차이점을 명확히 파악해야 합니다. (This discrepancy poses a risk regarding actual unit size, layout, or accessibility compared to the official record.)

* 도로 접근성 문제:

* 북측으로 연결된 지적상 도로는 폭이 좁아 차량 접근에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가격 괴리:

* 본 건의 감정가(128,000,000원)와 최근 인근 실거래가(약 4,350만~5,730만원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하며, 입찰 시 주의가 필요합니다.

* 임대 관계 미상:

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 정확한 임대 관계는 미상으로 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

2.

본 물건은 2019년에 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 서귀포시 대정읍의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 대정초등학교 인근에 자리하고 있어 교육 및 생활 환경은 양호한 편입니다.

다만, 공부상 호수와 현장 표시 호수의 불일치, 그리고 북측 도로의 협소함 등은 유의해야 할 부분입니다.

가장 중요하게 고려해야 할 사항은 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 가격 차이입니다. 이 괴리감의 원인을 면밀히 분석하고, 현장 답사를 통해 물건의 상태와 실제 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 투자 포인트

2.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지 조건: 대정읍 주거지역 내 위치하며, 초등학교와 인접하여 정주 여건이 좋습니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 만약 감정가가 시세 대비 높게 책정되었다면, 유찰을 통해 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

2.

* 시장 분석:

* 제공된 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 유사한 지역 내 다세대/연립주택의 최근 거래가는 평당 약 113.4만원에서 149.2만원 수준입니다.

* 본 건의 면적(38.40㎡)을 기준으로 환산 시, 추정 시장 가치는 약 43,540,000원에서 57,300,000원 사이로 산출됩니다.

* 감정가 대비 시세 분석:

* 본 건의 감정가 128,000,000원과 시장 추정가(최대 57,300,000원) 간에 큰 격차가 존재합니다. 이러한 차이는 감정평가 시점의 시세 반영이 미흡했거나, 물건의 특정 조건(호수 불일치 등)이 고려되지 않았을 가능성을 시사합니다.

* 추정 예상 입찰가 범위:

* 본 건의 신축 연식(2019년)을 감안할 때, 시장 추정가의 상단 또는 그 이상의 가격을 고려해볼 수 있습니다.

* 따라서, 현재 시점에서 보수적으로 판단했을 때 예상 입찰가 범위는 55,000,000원 ~ 65,000,000원 정도로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 최종 제안 입찰가:

* 현장 조사를 통해 물건의 실제 상태 및 호수 불일치 관련 사항을 면밀히 확인한 후, 상기 예상 입찰가 범위를 참고하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.