나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8260 [3] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ""대정초등학교"" 남서측 인근에 위치하
며 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호,
4층 501호, 4층 502호, 5층 601호로서
<사용승인일 : 2019.07.18.>
외벽 : 외단열위 타일붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

기호(1), (2) - 공히 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.
기호(3)~(7) - 공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등),
천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
[지적상 접면도로는 북측으로 연결되어 있으나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다
소 어려움이 있음]

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법> 임.

공부와의 차이

기호(1), (2)는 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(7) 상부에 다락이 소재함.

- 기호(1), (2)는 전유면적으로 보아 건축물현황도상 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시 참
고하시기 바람.

- 기호(3)~(6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장표시된 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시
참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-다세대 주택으로 이용 중임.
-본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치함. 매각대상은 공부상 301호(현장 출입문 표시는 302호임)로 공부상 301호를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

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1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 제주지방법원 2025타경8260 (3)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 3백만원 (103,000,000원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.2. 토지 정보

토지면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

토지 지분: 18.8225㎡ (약 5.69평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 30.99㎡ (약 9.37평)

건물 지분: 30.99㎡ (약 9.37평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

사용승인일: 2019년 7월 18일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리에 소재하며, "대정초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 읍소재지의 상업지역 후면에 형성된 주택지대로, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하고 있습니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 지적상 북측으로 연결되는 도로는 폭이 좁아져 차량 접근에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 우경숙 (2019.07.29.)

* 근저당: 중소기업은행 (600,000,000원, 말소기준권리) (2019.07.31.)

* 근저당공동담보: 윤혜영 (200,000,000원, 말소) (2023.11.06.)

* 가압류: 제이비우리캐피탈 (9,155,426원, 말소) (2025.05.08.)

* 임의경매: 중소기업은행 (말소) (2025.06.13.)

등기부채권 총액: 809,155,426원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026년 3월 25일

* 대항력: 없음

본 물건의 임차인은 전입일자가 매각기일 이후로 추정되어 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 인수해야 할 금액은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대정읍 주택가에 위치하며, 주변으로 대정초등학교가 인접해 있습니다. 지역 내 소규모 상점 이용은 가능하나, 주요 상업 시설 이용을 위해서는 대정읍 중심지로 이동해야 합니다. 주거지로서의 안정적인 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 대정초등학교 등 교육시설이 인근에 있습니다.

* 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 용이합니다.

* 건물 내 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 2019년에 준공되어 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 주변 지역을 조사한 결과, 특별히 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 현황도와 실제 현황(출입문 표시, 호수) 간의 불일치가 있습니다. 본 건은 공부상 301호이나 현장 출입문 표시는 302호이며, 공부상 301호를 기준으로 평가되었습니다. 경매 진행 시 현장 확인이 필수적입니다.

* 일부 호실(사무소이나 현황 주거용)은 용도와 현황이 일치하지 않는 점을 유의해야 합니다.

* 북측 지적상 도로는 폭이 좁아 차량 접근 시 어려움이 있을 수 있습니다.

* 다락이 소재한다는 기타 참고사항이 있습니다.

* 임대 관계는 미상이나, 본 건 301호의 임차인은 대항력이 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2019년 사용승인된 신축에 가까운 다세대주택으로, 대정읍의 안정적인 주거 지역에 위치합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 명도 부담이 적은 편입니다. 다만, 건축물 현황과 실제 현황 간의 호수 불일치, 도로 접근성 등 일부 주의사항을 인지하고 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 리스크가 낮음

* 대정읍 지역의 안정적인 주거 수요

* 감정가가 최근 시세와 비교하여 경쟁력 있을 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 1억 3백만원 (103,000,000원)

제공된 최근 매매 사례와 본 건의 신축 연식(2019년)을 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 본 건의 면적, 건물 연식, 입지 등을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 감정가의 90% ~ 100% 범위를 예상 입찰가로 고려하는 것을 제안합니다.

따라서, 대략 92,700,000원 ~ 103,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.