나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8260 [2] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 2층 202호 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 ""대정초등학교"" 남서측 인근에 위치하
며 일대는 읍소재지 상업지 후면 주택지대를 형성하여 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상5층 내 2층 201호, 2층 202호, 3층 301호, 3층 302호,
4층 501호, 4층 502호, 5층 601호로서
<사용승인일 : 2019.07.18.>
외벽 : 외단열위 타일붙임 및 페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등
바닥 : 데코타일마감, 마루마감, 타일붙임 등
창호 : 하이샷시창

이용상태

기호(1), (2) - 공히 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.
기호(3)~(7) - 공히 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(스프링클러, 화재경보기 등),
천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 사무소(현황 주거용) 및 다세대주택 부
지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접함.
[지적상 접면도로는 북측으로 연결되어 있으나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다
소 어려움이 있음]

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제
한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별
법> 임.

공부와의 차이

기호(1), (2)는 공부상 용도가 사무소이나 현황 주거용 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 기호(7) 상부에 다락이 소재함.

- 기호(1), (2)는 전유면적으로 보아 건축물현황도상 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시 참
고하시기 바람.

- 기호(3)~(6)은 건축물현황도상 호별 위치와 현장표시된 호별 위치가 바뀌어 있으니 경매시
참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건 공부상 용도는 사무소이나 현황 주거용으로 이용 중임.
-본 건은 건축물현황도와 출입문 표시상 면적 및 위치가 불일치함. 매각대상은 공부상 202호(현장 출입문 표시는 201호임)로 공부상 202호를 기준으로 평가함.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8260 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 852-1 해바라기주택 2층 202호

* 용도 (공부상/현황): 업무시설 / 주거용

* 감정가: 95,000,000원

* 면적

* 토지 면적: 25.97㎡ (약 7.86평)

* 토지 지분: 25.9652㎡ (약 7.86평)

* 건물 면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

* 건물 지분: 42.75㎡ (약 12.93평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중OOOOO

* 특이사항: 공동담보, 별도등기

* 건물 기본 정보

* 건물명: 해바라기주택

* 사용승인일: 2019년 07월 18일

* 구조: 철근콘크리트 슬래브지붕, 지상 5층 건물 내 2층 202호

* 전유면적: 42.75㎡ (약 12.93평)

* 설비 내역: 기본적인 위생/급배수/승강기/소방 설비, 시스템 에어컨, 가스보일러 난방 설비 등

1.2. 입지조건

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* 주위 환경: 본 건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 상모리 소재 "대정초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 일대는 읍소재지 상업지 후면의 주택지대를 형성하여 단독주택 및 공동주택 등으로 이용되고 있습니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 포함한 전반적인 교통 사정이 무난합니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 폭 약 4m의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다. 다만, 지적상 접면 도로는 북측으로 연결되나 북측으로 갈수록 폭이 좁아져 차량 출입에 다소 어려움이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 고도지구(30M 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

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* 말소기준권리: 2019년 07월 31일 접수된 중소기업은행 근저당 (을1) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을1 근저당 (중소기업은행, 2019-07-31)

* 을2 근저당공동담보 (윤혜영, 2023-11-06)

* 갑4 가압류 (제이비우리캐피탈, 2025-05-08)

* 갑5 임의경매 (중소기업은행, 2025-06-13)

* 인수되는 권리: 본 경매로 인해 소멸되지 않고 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2026년 04월 03일

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없습니다.)

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 20일

* 대항력: 없음 (대항력 없다고 기재되어 있습니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 생활정보

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* 상권 특징: 본 건은 대정읍 상업지구의 후면에 위치한 주택가 지역으로, 주변에 대정초등학교와 버스정류장이 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

* 생활 편의시설: 대정초등학교, 버스정류장 등.

* 교육 시설: 대정초등학교가 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변에 혐오시설은 확인되지 않았으며, 일반적인 주거 및 상업 혼재 지역으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 공부상 용도와 현황 이용 불일치: 공부상에는 업무시설로 기재되어 있으나, 현재 주거용으로 이용 중인 점을 유의해야 합니다. 이는 추후 명도 또는 재산권 행사 시 고려될 수 있습니다.

* 건축물 현황도와의 차이: 건축물현황도상의 면적 및 호실 표기와 실제 출입문 표시상 호실(201호)이 불일치합니다. 본 건은 공부상 202호로 평가되었으며, 현장 조사 시 이를 반드시 확인해야 합니다.

* 도로 접근성: 북측 도로가 좁아 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 일반상업지역, 고도지구, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

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본 물건은 제주 서귀포시 대정읍에 위치한 해바라기주택 2층 202호로, 공부상 용도는 업무시설이나 현황 주거용으로 사용 중입니다. 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 공부상의 호실과 현황 호실 표시에 불일치가 있어 주의가 필요합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 늦은 임차인만 존재하며 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담은 없습니다. 대정초등학교와 버스정류장이 인근에 있어 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있으나, 도로 접근성과 토지이용계획상의 제한사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 비교적 낮은 감정가로 소형 면적의 주거용 또는 업무용 부동산에 투자할 기회입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

* 2019년 사용승인된 신축급 건물로, 내부 상태 양호 시 즉시 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 95,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 공부상 용도와 현황 이용의 차이, 호실 표시 불일치, 도로 접근성 제한 등 리스크 요인을 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 현장 조사를 통한 건물 내부 상태 확인, 향후 활용 가능성 등에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.