나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9090 [2] 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1505-1 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.12.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1) : 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍초등학교' 남서측 근거리에 위치하며 주위는 농지 등이 주를 이루며 일부 주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임. 기호(2) : 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

기호(1) : 본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. 기호(2) : 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서 과수원임. 기호(2) : 부정형으로서 자체지반은 대체로 평탄하나 인접 도로 대비 저지이며 과수원임.

인접 도로상태

기호(1) : 북측으로 세로에 접함. 기호(2) : 남동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급임. 기호(2) : 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하수처리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기호(1, 2) 토지상에는 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하는바, 규격, 식재상황, 관리상태 등을 고려하여 수목 등을 토지에 포함하여 평가하였음. 수목을 제외한 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

-지분 매각임, 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수신청을 행사 할 수 없음)
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9090 (2)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 1505-1

* 용도: 과수원

* 감정가: 139,196,000 원

* 토지면적: 1,564.00㎡ (약 473.09 평)

* 토지지분: 391㎡ (약 118.28 평)

* 건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각대상: 토지 지분 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리 소재 '납읍초등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 농지 등이 주를 이루고 일부 주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 입지여건은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하나, 버스 정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임. (일부 기호의 경우 인근에 버스정류장 소재)

* 형태 및 이용상태: 부정형의 평지로서 과수원으로 이용 중임. (일부 기호는 인접 도로 대비 저지)

* 인접 도로상태: 북측 및 남동측으로 세로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건은 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전등급 등 관련 법규에 의한 토지이용계획 및 제한이 있음. (일부 기호는 자연취락지구, 보호구역 등 추가 제한 사항 확인됨)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 12월 28일 접수된 주식회사스마일에셋플러스대부 근저당권 (을1)이 말소기준권리임.

* 등기부 요약: 소유권 이전(1992년, 2021년), 근저당권(2021년, 2022년), 근저당권부채권근질권설정(2021년, 2022년), 임의경매(2025년), 압류(2025년) 등이 등기되었으며, 총 등기부채권액은 90,000,000원임. 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인됨. (인수 보증금 합계 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

* 본 건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 납읍리의 농지 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 일부 주택이 혼재된 한적한 환경을 이루고 있음.

* '납읍초등학교'가 인근에 소재하여 지역 내 기본적인 교육 시설 접근성이 있음.

* 근린생활시설이 일부 소재하나, 활발한 상업 활동이 이루어지는 중심 상권이라기보다는 농업 활동 및 주거가 중심이 되는 지역으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: '납읍초등학교' 인근으로 교육 시설 접근성이 있으며, 지역 내 소규모 상점 등 기본적인 생활 편의시설은 보통 수준으로 예상됨.

* 주변 환경: 농지가 주를 이루는 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 제주의 특성상 관광객 및 거주자들에게 여유로운 생활 환경을 제공할 수 있는 입지임.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지의 지분으로 매각되므로, 전체 토지 소유자(공유자)와의 관계, 지분 사용, 관리, 처분 등에 있어 협의가 필요할 수 있으며, 이는 매수 후 발생 가능한 불확실성 요인이 될 수 있음.

* 공유자 우선매수신고 제한: 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수 신고가 매수 보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수 신청을 행사할 수 없다는 제한이 있음. 입찰 참여 시 해당 내용을 인지해야 함.

* 농지취득자격증명 제출 필요: 본 건은 농지로서 매수인으로 결정되더라도 농지법에 따라 농지취득자격증명을 매각 결정 기일까지 제출해야 함. 미제출 시 매수 신청 보증금 반환이 불가하므로, 입찰 전 해당 서류 발급 가능 여부를 사전 확인하고 준비하는 것이 필수적임.

* 토지상 수목: 감정평가 시 토지에 포함하여 평가되었으나, 소유권 미상의 수목(감귤나무 등)이 소재하고 있어 이에 대한 명확한 확인 및 향후 처리 방안 검토가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 납읍리의 토지 지분 경매 건으로, 과수원으로 이용 중인 농지임. 지분 매각이라는 점과 농지취득자격증명 제출이 필수적인 점, 그리고 공유자 우선매수 신고에 대한 제한 사항 등 특별한 조건들이 존재하므로 관련 법규 및 절차에 대한 면밀한 사전 검토가 요구됨. 주변 환경은 보통 수준이며, 농업 활동이나 전원생활을 계획하는 실수요자에게는 고려 대상이 될 수 있으나, 투자 관점에서는 지분 매각으로 인한 불확실성 및 관련 규제 사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 함.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내, 특히 관광 및 주거 수요가 꾸준한 애월읍 지역에 위치한 토지임.

* 과수원으로서의 현황을 활용하거나, 향후 토지 이용 계획 변경 가능성을 탐색할 수 있는 잠재력이 있음.

* 지분 매각으로 진행되어 상대적으로 낮은 초기 투자금으로 접근이 가능함.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가는 해당 토지의 지분 가치, 공유자들의 동향, 농지 취득 가능 여부, 주변 시세, 경매 시장 상황 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.