나이스옥션 법원경매 제주 2026타경75 [2] 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 2825 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2026.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 용수리 소재 "용수저수지" 동측 인근에 위치하는 부동산(토지2/건물1)으로서, 인근은 농경지, 임야, 축사, 주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건은 공히 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) - 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 돈사 부지 등으로 이용 중임. 기호(3) - 인접 필지 및 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 과수원 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 공히 서측으로 폭 5 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상에 제시외건물 ㄱ ~ ㅁ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가하였으며, 제시외건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우 감정평가액을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 건물배치도 및 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호(1) - 공부상 지목이 목장용지이나, 현황 돈사부지임. 기호(3) - 공부상 지목이 임야이나, 현황 과수원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 참고사항 - 본건 토지 기호(3) 지상에 식재된 과수목은 일반 거래 관행을 감안하여 토지가격에 포함하여 평가하였으며, 과수목 제외시 감정평가액을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참조하시기 바람. (후첨 사진용지 참조) - 본건 토지 지상에 소재하는 활잡목, 방풍림 등은 거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 업무진행시 소유권 및 관련 권리 ? 의무 사항을 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2) 파이프조 판넬지붕(공부상 강판지붕) 단층 건물로서, (사용승인일 : 2001.01.05) 외벽 : 판넬노출 등 마감, 내벽 : 판넬노출 등 마감, 바닥 : 시멘트몰탈 등 마감.

이용상태

돈사 등으로 이용 중임.

설비내역

사일로(2기), 자동 급이설비, 자동 급수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도, 건물개황도 참조.

공부와의 차이

- 공부상 용도가 동물 및 식물관련시설이나, 현황 돈사임. - 공부상 지붕이 강판지붕이나, 현황 판넬지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 미상임. 나. 기타 본건 건물 기호(2)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적, 설비 현황 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적, 설비 현황 등을 재확인하시기 바람. (후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

-본 건 지목은 임야이나 현황 과수원임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2026타경75 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 조수리 2825

용도 (공부상): 임야

용도 (현황): 과수원

토지면적: 744.00㎡ (약 225평)

건물면적: 0.00㎡ (본건은 토지만 매각 대상임)

감정가: 89,280,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 기타 기본 정보

채권자: 제OOOOOOOO (확인 필요)

매각대상: 토지매각

감정평가서 요약: 토지감정요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주시 한경면 조수리 소재 "용수저수지" 동측 인근에 위치함.

주변은 농경지, 임야, 축사, 주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통임.

서측으로 폭 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 접수일자: 1994-03-25, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 최양미

* 접수일자: 2016-06-02, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 권태수 (매매)

* 접수일자: 2019-01-30, 권리종류: 근저당권, 권리자: 제주축산업협동조합, 권리금액: 240,000,000원 (말소기준권리)

* 접수일자: 2026-01-29, 권리종류: 임의경매, 권리자: 제주축산업협동조합

등기부채권 총액: 240,000,000원

3.2. 권리 인수 여부

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (말소기준권리: 을1, 근저당권)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인 관련 정보는 명시적으로 확인되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 제주시 한경면의 농촌 지역에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 축사, 주택 등이 혼재되어 있어 농업 및 주거 기능이 주를 이루는 지역임.

용수저수지 인근으로 자연 경관을 활용한 잠재력은 있으나, 일반적인 상업 활동이 활발한 지역은 아님.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

* 편의시설: 주변에 대규모 상업 시설은 부족할 것으로 예상되며, 제주시 중심지와의 접근성을 통해 편의시설 이용이 필요함.

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지목 및 현황 차이

공부상 지목은 임야이나, 현황은 과수원으로 이용 중임. (다른 필지의 경우, 공부상 목장용지이나 현황 돈사 부지로 이용 중)

이는 향후 토지 이용 계획 및 건축 관련 검토 시 유의해야 함.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 다음과 같은 지구단위 지정이 되어 있음:

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 3등급 (저촉)

* 지하수자원보전 4등급 (저촉)

이는 토지 개발 및 이용에 있어 제약을 초래할 수 있음.

6.3. 제시외 물건

* 기호(1) 토지 지상에 제시외 건물 ㄱ~ㅁ 소재.

* 기호(3) 토지 지상에 과수목, 활잡목, 방풍림 등이 평가에 포함되어 평가되었음.

이러한 제시외 물건들은 토지 매수 시 추가적으로 고려해야 할 사항임.

6.4. 건물 정보 불확실성

건물감정평가요항표에 기호(2) 건물 (2001.01.05 사용승인, 파이프조 판넬지붕 단층, 돈사 등으로 이용)이 언급되어 있으나, 본건 매각 대상은 토지임.

현장 조사 불가로 내부 확인이 되지 않아, 해당 건물의 구조, 이용 상태, 면적, 설비 현황 등은 일반 건축물 대장, 실측, 목측 및 인근 유사 건물을 기준으로 기재되었으므로, 업무 진행 시 건물의 구체적인 사항을 재확인할 필요가 있음.

6.5. 주변 환경

주변에 축사 등이 혼재하는 지역 특성을 감안할 때, 일부 환경적 요인이 있을 수 있으나, 해당 물건의 직접적인 인근에 혐오 시설은 검색 결과에서 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 한경면의 농촌 지역에 위치한 임야로, 현황은 과수원으로 이용되고 있으며, 감정가는 89,280,000원임. 토지이용계획상 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전 지구로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있음.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 인수할 만한 권리가 없어 권리 관계는 비교적 명확함.

다만, 공부상 지목과 현황의 차이, 제시외 건물 및 평가에 포함된 수목의 존재, 건물 관련 정보의 불확실성 등은 본건 취득 시 반드시 추가적인 확인 및 고려가 필요함.

8. 투자 포인트

* 제주도의 자연 환경을 활용한 전원주택 부지, 주말 농장, 또는 소규모 농업 시설 부지로의 활용 잠재력.

* 넓은 토지 면적 대비 비교적 합리적인 감정가.

* 권리 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능함.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 제외하고 고려함.

현재 감정가는 89,280,000원이며, 본건의 지목과 현황의 차이, 토지이용계획상의 제한, 제시외 건물 및 수목의 존재, 건물 정보의 불확실성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됨.

이에 따라 예상 입찰가는 70,000,000원에서 95,000,000원 사이로 전망함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.