나이스옥션 법원경매 경주 2024타경12213 [1] 경상북도 경주시 황오동 OOO OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구감정 · 평가일 2024.06.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 황오동 "경주중학교" 서측 약 250 m 지점에 소재하는 "흥화아파트(연립주택)" 1층 105호 단위세대로서, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 학교 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

차량 출입 자유로우며, 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 중 1층 105호 단위세대로서
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감
내벽 : 몰탈 위 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 타일 등 마감
창호 : 샛시 유리창 등
(사용승인일 : 1985. 05. 14.)

이용상태

연립주택 - 잠금장치 및 점유자 부재로 내부조사 하지 못함

설비내역

위생, 급배수설비, 도시가스 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 세장형의 인접지대와 평탄한 연립주택부지임.

인접 도로상태등

북측 폭 약 25 m 의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 고도지구(15m이하) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합)
가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화재보호법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

잠금장치 및 점유자 부재로 임대여부 및 내부조사는 하지 못하였으며, 통상적인 관리상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2024타경12213 (1)

소재지: 경상북도 경주시 황오동 162 1층105호 (도로명 주소: 경상북도 경주시 양정로 105)

용도: 연립주택 (흥화아파트)

감정가: 54,000,000원

토지면적: 67.93㎡ (약 20.55평)

토지지분: 67.93333333333334㎡ (약 20.55평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 54.00㎡ (약 16.34평)

건물지분: 54㎡ (약 16.34평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO (송덕진)

특이사항: 중복사건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 중복사건

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건 중 1층 105호

사용승인일: 1985년 05월 14일

내부 상태: 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사를 하지 못함

설비 내역: 위생, 급배수설비, 도시가스 개별난방 등

토지 이용 상태: 대략 세장형의 평탄한 연립주택 부지

인접 도로 상태: 북측 폭 약 25m의 포장도로와 접함

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(15m 이하), 대로3류(폭 25m-30m) (접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

등기부 요약:

- 소유권 이전: 정호숙 (2004-05-17), 임희춘 (2013-04-30), 이강미 (2023-06-08, 매매)

- 강제 경매: 송덕진 (2024-06-04, 권리금액 36,261,259원, 말소기준권리), 송덕진 (2024-10-07)

물건 명세서 참고사항:

- 작성일: 2026년 05월 12일

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 황오동에 소재하며, "경주중학교" 서측 약 250m 지점에 위치합니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 학교 등이 형성된 기존 주택지대입니다.

차량 출입은 자유로우며, 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

북측으로 폭 약 25m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 송OO(송덕진)이며, 말소기준권리인 강제경매 개시 결정(2024타경12213)은 송덕진의 36,261,259원 채권을 근거로 합니다.

등기부상 소유권 이전 내역이 다수 확인되며, 최근 매매로는 이강미에게 2023년 06월 08일에 이전되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 있습니다. 이에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

현재 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

건물 내부는 잠금장치 및 점유자 부재로 조사가 불가하여 정확한 이용 상태 및 점유 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 본건(흥화아파트, 1985년식 연립주택, 전용면적 54㎡)과는 다른 유형 및 연식의 건물(대이아트빌, 2006년식 다세대, 전용면적 63.75㎡)의 매매 사례입니다.

해당 신축 다세대 주택의 최근 매매가는 104,000,000원에서 110,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 54,000,000원으로, 동일 지역 내 신축 건물 시세와 비교 시 상대적으로 낮게 평가되었습니다.

본건의 전용 면적(54㎡)을 기준으로 신축 다세대 주택의 평당가(약 169만원/㎡)를 적용하여 환산 시, 대략 91,480,000원 수준의 잠재적 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

다만, 본건은 1985년에 건축되어 연식이 오래되었고, 내부 점검이 불가하여 정확한 가치 산정에는 한계가 있습니다. 연식 차이 및 상태에 따른 가격 조정이 필요하며, 이를 고려할 때 감정가보다 높은 수준에서의 시세 형성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

단지 주변은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 경주중학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근성이 좋고, 도로망이 잘 갖추어져 있어 시내 이동이 편리합니다.

대중교통 이용 또한 보통 수준으로 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설 및 생활 기반 시설은 주거 지역 특성에 맞게 갖추어져 있을 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1985년 준공으로 40년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

내부 미확인: 잠금장치 및 점유자 부재로 인해 내부 상태, 누수, 균열 등 하자를 직접 확인할 수 없어 잠재적 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하므로, 해당 권리의 내용과 범위, 행사 가능 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

중복사건: '중복사건'이라는 정보가 두 차례 언급되어, 동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 가능성이 있습니다. 이는 경매 절차 및 권리 관계에 복잡성을 야기할 수 있으므로 법원에 직접 확인이 필요합니다.

역사문화환경보존지역: 건축 및 개발에 대한 규제가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경주시 황오동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 물건입니다.

감정가가 주변 신축 건물 시세 대비 낮게 책정되어 있어 가격 메리트가 있을 수 있습니다.

그러나 40년 이상 경과된 건물 노후화, 내부 확인 불가, 소멸되지 않는 지상권, 중복 사건 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재합니다.

이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 면밀한 현장 조사 및 권리 관계 확인을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

낮은 감정가: 감정가가 시세 대비 낮게 책정되어 있어, 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

안정된 입지: 주거 지역으로 형성된 안정적인 입지에 위치하고 있습니다.

잠재적 수익률: 내부 수리 및 권리 관계 명확화 후 시세 차익 또는 임대 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 54,000,000원입니다.

주변 신축 건물 시세 등을 고려한 잠재적 시장 가치는 약 91,480,000원으로 추정되나, 건물 연식(1985년식) 및 내부 미확인 상태를 고려하여 30~40% 할인 시 약 54,880,000원 ~ 64,030,000원 수준으로 예상됩니다.

상존하는 지상권, 중복 사건 등의 리스크를 감안하면, 무리한 경쟁보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 58,000,000원 ~ 70,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.