나이스옥션 법원경매 경주 2025타경563 [6] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 전원주택,농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하고 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

1) 세장형 서향 경사지로서 도로임 2~5,7) 장방형 토목공사된 나지 상태임 6,9) 사다리형 토목공사된 나지 상태임.

인접 도로상태

4~6미터 노폭이 콘크리트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축법제2조제1항 제11호나목 도로 (2~9) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 현장관리용 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 자유로운 건물로 토지에 미치는 영향 없으므로 이를 제외하고 토지는 정상평가함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(2~6,9)토지는 공부상 임야이나 현황은 나지상태로 기준시점 현재 건축허가후 토목공사된 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참가시 관계행정기관에 건축허가 명의변경가능여부, 허가취소 또는 원상회복여부 등 제반사항을 확인 바랍니다. 3)본건 기호(2~9)에 토목공사후 석축 옹벽이 설치되어 토지에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건물로서(사용승인일 2023.10.26) 외벽은 타일 및 몰탈위페인트 등 마감, 내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감 바닥은 강화마루, 타일 등 마감 창호는 페어글래스 강화유리 등 시공되었음.

이용상태

8) 1층 단독주택

설비내역

8) 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 진입로(입실리 98-8) 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경563 (6)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-22

용도: 단독주택

감정가: 262,802,800원

토지면적: 458.00㎡ (약 138.52평)

건물면적: 91.12㎡ (약 27.56평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 불OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각

2. 진입로(입실리 98-8) 확인 필요

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치합니다.

부근은 전원주택, 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 사정은 불편한 편입니다.

인접 도로로는 4~6미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

경주 외동읍 입실리 지역은 농촌 공간 정비 사업을 통해 유해시설이 철거되고 경관 및 생태 복원 시설이 조성되는 등 정주 여건이 개선되고 있습니다. 특히 입실천 주변은 친수공간으로 조성되어 시민들의 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 현황 (토지)

- 소유권이전: 주식회사 늘푸른숲 (2014-08-25)

- 근저당: 불국사농업협동조합 (2021-04-22, 12억원) - 말소기준권리

- 근저당: 손성훈 (2021-09-08, 7천8백만원) - 말소

- 근저당: 최영백 (2022-03-10, 5천만원) - 말소

- 압류: 경주시장 (2025-03-27) - 말소

- 임의경매: 불국사농업협동조합 (2025-10-29, 9억 5천3백여만원) - 말소

- 압류: 경주시 (2026-02-20) - 말소

- 토지 등기부 채권 총액: 1,328,000,000원

* 등기부상 현황 (건물)

- 소유권보존: 주식회사 늘푸른숲 (2023-11-06)

- 근저당: 불국사농업협동조합 (2025-02-24, 12억원) - 말소기준권리

- 압류: 경주시장 (2025-03-27) - 말소

- 임의경매: 불국사농업협동조합 (2025-10-29, 9억 5천3백여만원) - 말소

- 압류: 경주시 (2026-02-20) - 말소

- 건물 등기부 채권 총액: 1,200,000,000원

* 임차인 현황

- 인수 보증금 합계: 0원. 인수할 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

* 권리 분석 요약:

말소기준권리인 불국사농업협동조합의 근저당(2021-04-22) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 전통적인 상업 시설보다는 전원생활 및 농업과 관련된 환경이 주를 이룹니다. 최근 외동읍 입실리 일대에서 진행 중인 농촌 공간 정비 사업을 통해 유해시설이 정비되고 주민 참여형 생태공원 등이 조성됨에 따라, 지역 내 주거 및 생활 환경 개선이 기대됩니다. 다만, 주변이 농경지와 주택지로 형성되어 있어 활발한 상업 활동보다는 전원형 상권 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다.

* 편의시설: 반경 내 대형 상업시설보다는 지역 내 기본적인 편의시설 및 농경지, 전원주택 등이 분포합니다.

* 주거환경: 2023년에 사용 승인된 신축 단독주택으로, 철근콘크리트 구조에 지하층은 없으며 지상 1층으로 구성되어 있습니다. 위생, 급배수, 바닥난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 건축물 정보:

- 구조: 철근콘크리트구조, 스라브지붕 단층

- 용도: 단독주택

- 사용승인일: 2023년 10월 26일

1.5. 잠재적 리스크

* 진입로 문제: 가장 중요한 리스크는 진입로(입실리 98-8) 확인 필요 사항입니다. 이는 차량 통행 및 소유권 행사 관련하여 법적, 실질적인 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 파악해야 합니다.

* 건축 허가 관련 사항: 토목 공사 후 평가가 이루어졌으며, 관계 행정기관에 건축 허가 명의 변경 가능 여부, 허가 취소 또는 원상회복 여부 등을 사전에 확인해야 합니다. [기타참고사항(임대관례 및 기타) 2]

* 공동담보: 채권 총액이 높아 경매 진행 가능성이 높으나, 채무 전액 변제 시 낙찰자의 권리 행사에 문제가 없을 것으로 보입니다.

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등에 해당합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 신축된 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있다는 장점이 있습니다. 또한, 지역 내에서 진행되는 농촌 공간 정비 사업으로 인해 주거 환경 개선 효과가 기대됩니다. 하지만, 가장 큰 리스크 요인으로 지목된 진입로 문제가 해결되지 않을 경우, 주택으로서의 가치 활용에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 권리 관계는 복잡해 보이나 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 단독주택: 2023년에 준공된 신축 건물로 즉시 사용 가능합니다.

* 넓은 토지 면적: 458㎡(약 138.52평)의 토지를 활용할 수 있습니다.

* 주거 환경 개선 기대: 지역 내 농촌 공간 정비 사업으로 향후 거주 환경이 더욱 개선될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,802,800원입니다.

최근 경주 외동읍 일대의 연립주택 실거래가를 참고하면, 대략 ㎡당 70만 원 ~ 90만 원 수준으로 파악됩니다.

다만, 본 건은 신축 단독주택으로 주변 연립주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다.

주요 리스크 요인인 진입로 문제 해결 가능성, 건축 허가 관련 확인 사항, 토지 이용 계획 등을 종합적으로 고려했을 때, 감정가의 70~80% 선을 입찰가의 적정 범위로 예상해 볼 수 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 결정될 것으로 보입니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 진입로 문제 해결 가능성 및 건축 허가 관련 사항에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.1. 물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경563 (6)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-22

용도: 단독주택

감정가: 262,802,800원

토지면적: 458.00㎡ (약 138.52평)

건물면적: 91.12㎡ (약 27.56평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 불OOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각

2. 진입로(입실리 98-8) 확인 필요

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택 및 농경지로 형성되어 있습니다.

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

단지 앞 4~6미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

최근 경주 외동읍 일대에서는 농촌 공간 정비 사업이 추진되어 유해시설이 철거되고 경관 및 생태 복원 시설이 조성되는 등 주거 환경 개선이 이루어지고 있습니다. 입실천 주변 또한 친수 공간으로 탈바꿈하여 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약:

- 말소기준권리인 불국사농업협동조합의 근저당(2021-04-22, 12억원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

- 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

- 인수되는 권리는 없습니다.

- 총 채권액: 1,328,000,000원

* 건물 등기부 요약:

- 말소기준권리인 불국사농업협동조합의 근저당(2025-02-24, 12억원) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

- 압류 및 임의경매 개시결정 등기 등이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

- 총 채권액: 1,200,000,000원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원. 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 권리 분석 요약:

전반적으로 권리 관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되어, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 인수하게 될 것입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 경상북도 경주시 외동읍 입실리는 전원주택 및 농경지가 주를 이루는 지역으로, 복잡한 도심 상권보다는 한적한 전원형 생활 환경을 가지고 있습니다. 다만, 최근 농촌 공간 정비 사업의 일환으로 유해시설이 제거되고 생태 공원 등이 조성되면서 지역 내 생활 환경 개선 및 가치 상승이 기대됩니다. 인근에 '성우빌라'와 '제일주택' 같은 연립주택들의 거래 사례가 있으나, 본건은 신축 단독주택으로 상권 특성이 다소 상이할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

* 편의시설: 주변 지역이 농경지와 주택지로 형성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 기본적인 편의시설 위주로 이용 가능합니다.

* 주거 환경: 2023년 10월 26일에 사용 승인된 신축 단독주택으로, 철근콘크리트 구조의 단층 건물이며 위생, 급배수, 바닥 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 진입로 문제: 가장 중요한 리스크는 '진입로(입실리 98-8) 확인 필요'라는 주의사항입니다. 이는 향후 재산권 행사 및 일상생활에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 반드시 현장 답사 및 관계 기관 확인을 통해 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 건축 허가 관련 사항: 토목 공사 후 평가가 이루어졌으며, 관계 행정기관에 건축 허가 명의 변경 가능 여부, 허가 취소 또는 원상회복 여부 등을 사전에 확인해야 합니다. [기타참고사항(임대관례 및 기타) 2]

* 토지 이용계획: 본 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년에 신축된 신축 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며 지역 내 주거 환경 개선 사업으로 인한 미래 가치 상승이 기대된다는 장점이 있습니다. 그러나, 가장 큰 걸림돌인 진입로 문제에 대한 명확한 해결 방안을 반드시 모색해야 하며, 건축 허가 관련 사항 등도 면밀히 검토해야 합니다. 권리 관계는 매각으로 소멸되는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 준공된 최신 건축물로 즉시 활용 가능합니다.

* 넓은 토지: 458㎡(약 138.52평)의 넓은 토지를 활용하여 주택 외 다양한 용도로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 주거 환경 개선 기대: 주변 농촌 공간 정비 사업으로 향후 지역 가치 상승이 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 262,802,800원입니다.

주변 연립주택들의 최근 실거래가를 고려할 때, ㎡당 약 70만 원 ~ 90만 원 수준의 시세가 형성되어 있습니다.

다만, 본 건은 신축 단독주택이라는 점에서 주변 연립주택 시세와는 차이가 있을 수 있습니다.

제시된 주의사항 중 '진입로 확인 필요'는 상당한 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이에 따라, 감정가의 70% ~ 80% 선에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 180,000,000원에서 210,000,000원 사이로 추정됩니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 진입로 관련 문제 해결 가능성과 건축 허가 조건을 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.