나이스옥션 법원경매 경주 2025타경563 [4] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-19 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 전원주택,농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하고 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

1) 세장형 서향 경사지로서 도로임 2~5,7) 장방형 토목공사된 나지 상태임 6,9) 사다리형 토목공사된 나지 상태임.

인접 도로상태

4~6미터 노폭이 콘크리트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축법제2조제1항 제11호나목 도로 (2~9) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 현장관리용 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 자유로운 건물로 토지에 미치는 영향 없으므로 이를 제외하고 토지는 정상평가함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(2~6,9)토지는 공부상 임야이나 현황은 나지상태로 기준시점 현재 건축허가후 토목공사된 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참가시 관계행정기관에 건축허가 명의변경가능여부, 허가취소 또는 원상회복여부 등 제반사항을 확인 바랍니다. 3)본건 기호(2~9)에 토목공사후 석축 옹벽이 설치되어 토지에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건물로서(사용승인일 2023.10.26) 외벽은 타일 및 몰탈위페인트 등 마감, 내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감 바닥은 강화마루, 타일 등 마감 창호는 페어글래스 강화유리 등 시공되었음.

이용상태

8) 1층 단독주택

설비내역

8) 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

건축허가관련사항 및 진입로(입실리 98-8) 확인 필요

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건상세내역

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경563 (4)

채권자: 불OOOOOOOOO (등기부상 불국사농업협동조합으로 확인됨)

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 2.소재지 및 용도

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-19

용도: 임야

1.1. 3.면적 및 건물 정보

토지면적: 401.00㎡ (약 121.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡ (토지매각 대상이므로 건물은 매각에 포함되지 않음)

건물 제시외면적: 0.00㎡

본건 토지 위에 현장관리용 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 자유로워 토지에 미치는 영향이 없어 정상 평가함.

1.1. 4.감정가 및 매각 정보

감정가: 139,147,000원

매각대상: 토지매각

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전원주택 및 농경지가 주를 이루는 지역임.

* 교통상황

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편임.

* 형태 및 이용상태

토지는 일부 서향 경사지이며, 대부분 토목공사가 완료된 나지 상태로 확인됨. 일부는 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태

본건 토지는 4~6미터 폭의 콘크리트 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물 제한표면구역(공항시설법)에 해당함. 일부 토지(1번)는 건축법상 도로로 분류될 수 있음.

* 주변 시설 및 혐오시설

본건 주변 지역은 주로 전원주택과 농경지로 형성되어 있어 조용한 환경을 갖추고 있음. 검색 결과, 인근 지역에서 특별히 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았으나, 정확한 현황 파악을 위해서는 현장 조사가 필수적임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리

을구 6번 근저당권 (불국사농업협동조합, 2021.04.22. 접수, 채권최고액 1,200,000,000원)이 말소기준권리가 되며, 경매 절차 진행 시 해당 권리보다 선순위 권리가 없는 한, 본 건이 매각되면 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (다만, 물건명세서상 지상권 개요 비고란에 별도 기재 없음)

* 등기부 현황

* 갑구 1번: 주식회사늘푸른숲 소유권 이전 (2014.08.25. 접수, 매매)

* 을구 6번: 불국사농업협동조합 근저당권 (2021.04.22. 접수, 1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 갑구 4번: 불국사농업협동조합 임의경매 (2025.10.29. 접수, 말소)

등기부채권 총액: 1,200,000,000원

* 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨 (합계 0원).

임차인 현황 자료만으로는 실제 거주자 또는 채무자와 관련된 임차인 여부, 보증금 및 차임 정보가 상세히 확인되지 않았으므로, 실제 낙찰 시 인수할 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 있는지 면밀한 조사가 필요함. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

1.4. 상권분석

본건은 주로 전원주택 및 농경지가 분포하는 지역으로, 상업 시설은 제한적일 것으로 예상됨. 차량 접근은 가능하나 대중교통 이용이 불편하여, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을 또는 차량 이동 거리에 위치한 지역을 이용해야 할 것으로 보임. (상세 상권 분석을 위해서는 추가적인 지역 상업 시설 및 유동인구 조사 필요)

1.5. 생활정보

주변이 전원주택 및 농경지로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨. 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용이 불편하여, 의료, 교육, 주요 상업 시설 등은 차량을 이용해 인근 지역으로 이동해야 할 가능성이 높음. (구체적인 편의시설, 학교, 병원 등과의 거리 정보는 추가 조사 필요)

1.6. 잠재적 리스크

* 건축 관련 사항:

공부상 임야이나 현황은 나지 상태로, 건축허가 후 토목공사가 완료된 상태로 평가되었음. 경매 참가 시 관계 행정기관에 건축허가 명의변경 가능 여부, 허가 취소 또는 원상회복 여부 등 제반 사항을 반드시 확인해야 함.

* 진입로 문제:

입실리 98-8번지와의 진입로 관련 사항 확인이 필요함.

* 토목공사 및 옹벽:

토목공사 후 석축 옹벽이 설치되어 토지에 포함 평가되었음. 구조적 안정성 및 관련 법규 준수 여부 확인이 필요할 수 있음.

* 제시외 물건:

현장관리용 컨테이너 1동이 소재하나 토지에 미치는 영향은 없는 것으로 평가됨.

* 임대 관계:

임대 관계는 미상임. (1.3. 권리분석 섹션의 임차인 관련 주의 문구 참고)

1.7. 종합 의견

본건은 경상북도 경주시 외동읍에 위치한 토지로서, 현재는 토목공사가 완료된 나지 상태로 개발 잠재력을 가지고 있는 물건임. 주변은 전원주택 및 농경지가 분포하여 한적한 환경을 제공함. 다만, 건축허가 관련 사항, 진입로 확인, 그리고 임야에서 나지로 변경된 현황과 관련한 행정 절차 준수 여부 등 추가적인 확인이 반드시 필요한 물건임. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없어 보이나, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없는지 최종 확인이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

* 토목공사 완료된 나지 상태로, 즉시 건축 또는 추가 개발이 용이할 수 있음.

* 토지 이용 계획상 자연녹지지역으로, 향후 개발 가능성을 기대할 수 있음.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 적정 입찰가 산정 시 투자 가치 확보 가능.

1.9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 추가적인 시장 조사 및 주변 유사 물건의 실거래가, 유사 경매 물건의 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 제시가 어려우나, 감정가 139,147,000원을 기준으로 하여, 본건의 현황(나지, 토목공사 완료, 건축허가 관련 확인 필요 등) 및 향후 개발 가능성, 인근 지역 시세 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직함. (단, 인수할 임차인 보증금이 없는 것으로 파악됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.