나이스옥션 법원경매 경주 2025타경563 [2] 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하는 토지로서 부근은 전원주택,농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하고 대중교통사정은 불편함.

형태 및 이용상태

1) 세장형 서향 경사지로서 도로임 2~5,7) 장방형 토목공사된 나지 상태임 6,9) 사다리형 토목공사된 나지 상태임.

인접 도로상태

4~6미터 노폭이 콘크리트 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

(1) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법), 건축법제2조제1항 제11호나목 도로 (2~9) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)

제시목록 외의 물건

기호(3)토지상에 현장관리용 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 자유로운 건물로 토지에 미치는 영향 없으므로 이를 제외하고 토지는 정상평가함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 기호(2~6,9)토지는 공부상 임야이나 현황은 나지상태로 기준시점 현재 건축허가후 토목공사된 상태를 기준으로 평가하였으니 경매참가시 관계행정기관에 건축허가 명의변경가능여부, 허가취소 또는 원상회복여부 등 제반사항을 확인 바랍니다. 3)본건 기호(2~9)에 토목공사후 석축 옹벽이 설치되어 토지에 포함평가함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

8) 철근콘크리트조 스라브지붕 단층건물로서(사용승인일 2023.10.26) 외벽은 타일 및 몰탈위페인트 등 마감, 내벽든 벽지, 타일, 인테리어 등 마감 바닥은 강화마루, 타일 등 마감 창호는 페어글래스 강화유리 등 시공되었음.

이용상태

8) 1층 단독주택

설비내역

8) 위생 및 급배수설비, 바닥난방설비

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 건축허가관련사항 및 진입로(입실리 98-8) 확인 필요
2. 지상 컨테이너 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 경주지원 2025타경563 (2)

소재지: 경상북도 경주시 외동읍 입실리 98-17

용도: 임야

감정가: 147,475,000원

토지면적: 425.00㎡ (약 128.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 불국사농업협동조합 (등기부등본 및 임의경매 권리자 정보 기반)

특이사항: 공동담보

1.2. 감정평가 요약

토지감정요항표:

- 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 "본동교다리" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 전원주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

- 교통상황: 차량 접근은 가능하나 대중교통 사정은 불편합니다.

- 형태 및 이용상태: 일부 토지는 세장형 서향 경사지로 도로이며, 일부 토지는 장방형 및 사다리형으로 토목공사된 나지 상태입니다.

- 인접 도로상태: 4~6미터 노폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등에 해당합니다.

- 제시목록 외 물건: 기호(3) 토지상에 현장관리용 컨테이너 1동이 소재하나, 이동이 자유로운 건물로 토지에 영향을 미치지 않아 제외하고 평가되었습니다.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 공부상 임야이나 현황은 나지 상태이며, 건축허가 후 토목공사된 상태를 기준으로 평가되었습니다. 경매 참가 시 관계 행정기관에 건축허가 명의 변경 가능 여부, 허가 취소 또는 원상회복 여부 등 제반 사항을 확인하시기 바랍니다. 토목공사 후 석축 옹벽이 설치되어 토지에 포함 평가되었습니다.

건물감정평가요항표:

- 제공된 정보에는 건물 관련 상세 내용이 포함되어 있으나, 물건 기본 정보에 건물 면적이 0.00㎡로 기재되어 있으며 매각 대상이 토지로 명시되어 있어, 본 경매 물건 자체에는 건물이 포함되지 않은 것으로 판단됩니다. (참고: 건물 사용승인일 2023.10.26, 1층 단독주택 등 기재된 정보는 별도 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건은 경상북도 경주시 외동읍 입실리 소재지로, "본동교다리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 전원주택과 농경지가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 비교적 용이하나, 대중교통 이용은 불편한 편입니다. 4~6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

- 소유권 이전: 주식회사늘푸른숲 (갑1, 2014.08.25)

- 근저당권: 불국사농업협동조합 (을6, 2021.04.22, 1,200,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당권공동담보목록: 박지민 (을8, 2021.12.01, 26,000,000원)

- 임의경매: 불국사농업협동조합 (갑4, 2025.10.29)

- 등기부채권 총액: 1,226,000,000원

3.2. 권리 분석 결과

말소기준권리인 불국사농업협동조합의 근저당권(을6)보다 후순위로 설정된 모든 권리(을8, 갑4)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 경매 낙찰 시 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인으로 인한 인수 사항은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 경제 활동

본 물건은 임야로, 현재 상업적 용도로 활용되고 있지 않으며 주변은 전원주택 및 농경지로 이루어져 있습니다. 따라서 일반적인 상권 분석보다는 토지 자체의 잠재적 개발 가치에 초점을 맞춰야 합니다.

5. 생활 정보

5.1. 주변 환경

경상북도 경주시 외동읍 입실리는 과거 동해남부선 입실역이 있었던 지역이며, 외동읍 주민센터, 도서관, 파출소 등 공공기관과 입실초등학교, 외동중학교 등 교육 시설이 위치하고 있습니다. 입실천을 중심으로 친수공간 및 트레킹 코스가 조성되어 있습니다.

5.2. 교통 및 편의시설

차량 접근은 가능하나 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 기본적인 편의시설, 상업 시설 등은 입실리 마을 중심부 또는 인근 읍면 지역으로 이동하여 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

본건 소재지 인근 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 경주시 외동읍 지역에는 과거 산업폐기물 소각장 건립 반대 민원 사례가 있으나, 본건과 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축 허가 관련

본건 토지는 공부상 임야이나 현황 나지 상태이며, 건축허가 후 토목공사가 완료된 상태로 평가되었습니다. 따라서 경매 참가 시 관계 행정기관에 건축허가 명의 변경 가능 여부, 허가 취소 또는 원상회복 여부 등 제반 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 진입로 문제

주의사항으로 "진입로(입실리 98-8) 확인 필요"라고 명시되어 있습니다. 현황 도로가 인접 토지(입실리 98-8)를 경유할 가능성이 있으므로, 실제 차량 및 보행자 통행에 문제가 없는지 종합적으로 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 현황

세장형, 장방형, 사다리형의 경사지 및 나지 상태로, 토목공사 후 석축 옹벽이 설치된 점 등을 고려하여 이용 시 제약사항이 있는지 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법) 등의 용도지역 및 제한 사항이 있으므로, 관련 법규를 준수해야 합니다.

6.5. 제시외 물건

지상에 소재한 컨테이너 1동은 매각 제외 물건이므로, 경매 취득 시 인도받을 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 외동읍 입실리에 위치한 임야로, 감정가는 1억 4천 7백만 원대입니다. 토지매각 대상이며, 권리상 특별한 인수사항은 없습니다. 다만, 건축허가 후 토목공사가 완료된 상태이지만, 건축허가의 유효성 및 명의 변경 가능 여부, 그리고 실질적인 진입로 확보 방안에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다. 주변 환경은 전원주택 및 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 향후 전원주택 부지 등으로의 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 제반 법규 및 인허가 사항을 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

건축허가와 토목공사가 진행된 상태로, 건축 인허가 관련 문제가 해결될 경우 토지 개발의 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 토지 자체 가치

농촌 지역의 임야로서 기본적인 토지 가치를 지니고 있으며, 향후 지역 개발 여부에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 예상 입찰가를 산정할 수 없습니다. 정확한 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사, 건축 인허가 관련 최종 확인, 진입로 확보 방안에 따른 예상 비용 산출 등 추가적이고 심층적인 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.