나이스옥션 법원경매 경주 2025타경587 [2] 경상북도 경주시 강동면 안계리 590-10 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.11.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 강동면 안계리 소재 "사골마을 " 북동측 근거리에 위치하는 토지로서 주위는 전원주택 및 농경지가 혼재하여 형성되어있음

교통상황

본건 및 인근까지 차량툴입이 가능함

형태 및 이용상태

기호1: 사각형에 가까운토지로서 인접지와 등고평탄하며 도로임 기호2: 사다리형에 가까운토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며 묵답상태임 기호3,4: 부정형의토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며 묵답상태임 기호5,6: 다각형에 가까운토지로서 인접지와 대체로 등고평탄하며묵답상태임

인접 도로상태

기호1: 남서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 접함 기호2,3,4: 지적도상 맹지임 기호5: 서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 접함 기호6: 남서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)) 공장설립제한지역, 기호2: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)) ,가축사육제한구역(전부제한) 공장설립제한지역, 기호3: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한) 공장설립제한지역, 기호4,5: 보전관리지역, 가축사육제한구역(전부제한) 공장설립제한지역, 기호6: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한(200)) ,가축사육제한구역(전부제한) 공장설립제한지역,

제시목록 외의 물건

지상에 이동가능한 사무실용 컨테이어 1동 소재함

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임 기호5지상에는 석축용 돌들이 소재함

물건 비고

1. 일괄매각, 지상컨테이너 매각 제외.
2. 목록 3)~6)농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 경주지원 2025타경587 (2)

* 소재지: 경상북도 경주시 강동면 안계리 590-10

* 용도: 답 (전/답)

* 감정가: 643,965,000원

* 토지면적: 3095.00㎡ (약 936.21평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 남포항농업협동조합 (자료상 채권자 명칭)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경주시 강동면 안계리 소재 "사골마을" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 전원주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 진입이 가능합니다.

* 인접 도로상태: 기호1 필지는 남서측 약 6미터폭 포장도로에 접하며, 기호5 필지는 서측 약 6미터폭 포장도로에 접하고, 기호6 필지는 남서측 약 6미터폭 포장도로에 접합니다. 다만, 기호2, 3, 4 필지는 지적도상 맹지입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 보전관리지역이며, 가축사육제한구역 및 공장설립제한지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 16일자 남포항농업협동조합 근저당권 (등기부 을6).

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리 및 말소기준권리 자체는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 등기부상 말소된 을7 지상권은 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.)

* 인수되는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있어, 해당 지상권에 대한 인수 가능성이 있습니다. 등기부상 지상권은 말소되었으나, 물건명세서 내용과의 차이에 대해 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인과의 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 주로 농경지로 이용되고 있는 지역으로, 전원주택 등이 혼재되어 있습니다. 상업 활동보다는 농업 또는 전원생활 목적에 부합하는 입지입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 농촌 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 및 공공기관 이용 시 차량을 이용한 이동이 필수적일 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 3번부터 6번까지의 필지에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

* 지상권 인수 가능성: 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 등기부상 말소 여부와 관계없이 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요소입니다.

* 맹지: 일부 필지(2, 3, 4번)는 지적도상 맹지이므로, 도로 이용 및 건축 가능 여부에 대한 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

* 토지이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등으로 인해 향후 토지 개발 및 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지상 컨테이너: 지상에 소재한 이동 가능한 사무실용 컨테이너 1동은 매각 대상에서 제외되어, 낙찰 후 명도 과정에서 별도의 협의나 조치가 필요할 수 있습니다.

* 석축: 기호 5지상에는 석축용 돌들이 소재하고 있습니다.

* 혐오시설: 주변에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경주시 강동면의 넓은 면적의 농경지로, 농업 활동이나 전원생활을 계획하는 분들에게 기회가 될 수 있습니다. 그러나 일부 필지의 맹지, 엄격한 토지 이용 제한, 그리고 가장 중대한 '매각으로 소멸되지 않는 지상권'이라는 불확실성이 존재합니다. 낙찰자는 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 하며, 특히 인수될 수 있는 지상권의 구체적인 내용과 부담을 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 농업 및 전원생활 목적의 토지로서 잠재적 가치 보유.

* 경주시 인근 지역의 토지로서, 지역 개발 계획 등에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 넓은 토지 면적을 활용한 다양한 토지 이용 가능성 (관련 법규 및 제한사항 내에서).

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 643,965,000원을 기준으로 하되, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 지상권 등 인수되는 권리에 대한 철저한 조사 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 법적 검토 및 현장 실사 후, 그 잠재적 부담 가치를 반영하여 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.