나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10806 [2] 경상북도 경주시 현곡면 무과리 298 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장환감정 · 평가일 2025.12.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 현곡면 무과리 소재 "청림교" 북서측 근거리에 위치하는 답으로 주위는 대부분 농경지로 형성되어 있고 북측은 임야, 그외는 축사부지가 산재함

교통상황

본건까지 차량출입이 가능함

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지와 등고 평탄함

인접 도로상태

기호1,3 : 남서측으로 약 3미터폭의 비포장도로와 접함 기호2 : 동측으로 약 3미터폭의 콘트리느포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2.3.:농림지역 ,가축사육제한구역(일부제한(300)),농업진흥구역

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

농지취득자격증명 제출 요(미제출시 매수보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10806 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주식회사 오케이대부문정

소재지: 경상북도 경주시 현곡면 무과리 298

용도: 답 (논)

1.2. 매각 대상

매각 대상: 토지 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 158,508,000원

토지 면적: 1,553.72㎡ (약 470평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경주시 현곡면 무과리 소재 "청림교" 북서측 근거리에 위치합니다. [cite: Provided Text]

주위는 대부분 농경지로 형성되어 있으며, 북측으로는 임야, 그 외 지역에는 축사부지가 산재해 있습니다. [cite: Provided Text]

위성사진을 통해 주변이 농경지와 산림, 그리고 간간이 보이는 축사 시설로 이루어져 있음을 확인할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능합니다. [cite: Provided Text]

인접 도로 상태: 기호1,3 토지는 남서측으로 약 3미터폭의 비포장도로와 접하며, 기호2 토지는 동측으로 약 3미터폭의 콘크리트 포장도로와 접합니다. [cite: Provided Text]

현곡면 지역은 국도 28호선과 건포산업로 등이 지나고 있으며, 서경주역이 위치하여 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(기호1,2,3)는 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(300)), 농업진흥구역에 해당합니다. [cite: Provided Text]

농업진흥지역은 농업 생산성을 높이고 농업의 경쟁력을 강화하기 위한 지역으로, 개발 행위에 제한이 따릅니다.

가축사육제한구역은 가축 사육에 대한 일부 제한이 있음을 의미합니다. [cite: Provided Text]

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권: 1982년 강정대 외 3명으로부터 시작하여 2013년 백창기, 2025년 상속으로 백우현에게 이전되었습니다. [cite: Provided Text]

근저당: 2025년 7월 9일 주식회사 오케이대부문정을 채권자로 하여 60,000,000원의 근저당이 설정되었으며, 이는 말소기준권리입니다. [cite: Provided Text]

기타 권리: 2025년 7월 9일 주식회사 오케이대부문정 명의의 지상권이 설정되었으나, 해당 권리는 말소되었습니다. [cite: Provided Text]

임의경매: 2025년 11월 20일 주식회사 오케이대부문정에 의해 임의경매가 개시되었으며, 해당 권리 역시 말소되었습니다. [cite: Provided Text]

총 등기부 채권액: 60,000,000원. [cite: Provided Text]

3.2. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면 임차인 현황은 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: Provided Text]

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 임차인이 존재할 가능성은 있습니다. [cite: Provided Text]

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 확인되지 않으며, 모든 등록된 권리는 말소될 예정입니다. [cite: Provided Text]

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 등기부상 해당 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. [cite: Provided Text]

4. 상권분석

본건은 농업진흥구역 내 농경지로, 주변 환경 역시 농경지와 임야, 축사부지가 주를 이룹니다. [cite: Provided Text]

따라서 상업 시설이나 주거 밀집 지역과는 거리가 있으며, 농업 활동을 위한 기본적인 인프라만 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

최근 경주시 현곡면 지역에서 농촌중심지 활성화 사업을 통해 행정·문화·체육 기능이 융합된 '원스톱 문화복합센터' 건립이 추진되고 있으나, 본건과는 직접적인 연관성이 낮습니다.

5. 생활정보

주변 지역이 농경지 위주로 형성되어 있어, 도심의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용에는 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

최근 경주시는 현곡면 지역에 행정복지센터, 주민 프로그램실, 다목적 강당 등을 포함하는 복합센터를 조성하는 사업을 추진하고 있습니다.

현곡면에는 서경주역이 위치하여 철도 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련 필수 요건

본건은 농지이므로, 매수자는 반드시 '농지취득자격증명'을 제출해야 합니다. [cite: Provided Text]

이 자격증명을 제출하지 못할 경우, 납부한 매수보증금이 몰수되는 매우 중대한 리스크가 있습니다. [cite: Provided Text]

농지취득자격증명은 보통 자경(스스로 경작) 또는 농업 경영 계획을 증명해야 발급이 가능하며, 농업인이 아닌 경우 취득이 어렵거나 불가능할 수 있습니다.

농업진흥지역 내 농지 소유는 더욱 엄격한 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 축사 부지 산재

주위에 축사부지가 산재해 있다는 점은 악취, 소음, 환경 오염 등과 관련된 잠재적 불편함을 야기할 수 있습니다. [cite: Provided Text]

6.3. 임대 관계 불명확

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 추후 점유 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. [cite: Provided Text]

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 현곡면의 농업진흥구역 내 답(논)으로, 농업 활동을 주목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

그러나 '농지취득자격증명' 제출 의무는 본건 취득에 있어 가장 큰 관문이자 리스크이며, 이를 충족하지 못할 경우 입찰 자체가 무의미해질 수 있습니다.

주변 환경은 농경지와 축사부지가 혼재되어 있어, 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어렵습니다.

현곡면 지역은 농촌중심지 활성화 사업 등이 추진되고 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮습니다.

8. 투자 포인트

농업 경영을 위한 토지 확보: 실제 농업 경영 계획이 있고 농지 취득 자격이 되는 경우, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 토지를 확보할 기회가 될 수 있습니다.

장기적 관점에서의 토지 가치 상승 기대: 농업진흥지역임에도 불구하고, 향후 농지 규제 완화나 지역 개발에 따라 토지 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 158,508,000원

인수할 권리 및 보증금: 없음 (0원)

본건의 경우, '농지취득자격증명'이라는 매우 강력한 취득 조건이 붙어 있습니다. 이 조건 충족 여부가 입찰가를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

따라서, 농지 취득이 가능한 실질적인 수요자임을 전제로, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 신중한 접근을 권고합니다.

또한, 주변 축사로 인한 환경적 요인을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.