나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10862 [1] 경상북도 경주시 도지동 도동지구토지구획정리지구34블럭7로트 벨로스텔라경주5차 제11층 제1103호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 도지동 소재 '동방초등학교' 북동측 인근에 위치하는 '벨로스텔라경주5차' 제11층 제1103호 단위세대로서 부근 일대는 미성숙 주거지대로서 아파트, 단독주택, 주거나지 및 농경지 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 남서측 인근으로 간선도로(산업로)가 통과하는 등 일반대중교통사정은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 중 제11층 제1103호 단위세대로서 외벽 : 몰탈위 페인팅, 외장재 등 마감, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 바닥재, 타일 등 마감, 창호 : 새시 창호임.

이용상태

오피스텔(주거용)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로서 건부지(아파트 및 오피스텔)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도지동 산 14-2 :제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-22)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지구획정리사업지구(2016-06-22)<토지구획정리사업법>

공부와의 차이

공부상 지목 및 면적이 임야, 3,769㎡이나 현황은 '대'이며 환지감평되어 면적은 1,945.8㎡임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 본건의 건물명이 '벨로스텔라경주5차'이나 '비룡벨로스텔라경주5차'로 통칭되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경상북도 경주시 도지동에 소재한 오피스텔로서, 경주지원 2025타경10862(1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 경주지원 2025타경10862 (1)

* 소재지: 경상북도 경주시 도지동 도동지구토지구획정리지구34블럭7로트 벨로스텔라경주5차 제11층 제1103호

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 138,000,000원

* 토지면적: 51.16㎡ (약 15.48평)

* 토지지분: 51.159㎡ (약 15.48평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.66㎡ (약 25.61평)

* 건물지분: 84.6626㎡ (약 25.61평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 초량새마을금고 (기록상 채권자)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상북도 경주시 도지동 '동방초등학교' 북동측 인근에 위치하며, '벨로스텔라경주5차' 건물 내 제11층 제1103호입니다. 본건이 속한 지역은 아직 개발이 성숙되지 않은 주거지대로, 아파트, 단독주택, 나대지 및 농경지가 혼재되어 있으며 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량으로의 접근이 용이하며, 남서측 인근에 간선도로인 산업로가 통과하고 있어 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 남서측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되고, 가축사육제한구역(일부제한) 및 토지구획정리사업지구에 해당합니다.

* 주변 시설: '동방초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 산업로 인근으로는 주유소, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 조사 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 다음과 같으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (2019-11-08), 초량새마을금고, 채권최고액 213,600,000원

* 등기부 요약:

* 갑5: 2019-11-08, 주식회사금보건설 (소유권이전4번신탁등기말소)

* 갑6: 2019-11-08, 강혜경 (소유권이전, 매매)

* 을1: 2019-11-08, 초량새마을금고 (근저당권, 213,600,000원, 말소기준권리)

* 갑7: 2025-12-23, 초량새마을금고 (임의경매, 175,182,690원, 매각으로 소멸)

* 등기부채권 총액: 213,600,000원 (을1 근저당권 기준)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계: 미상.

임대관계가 미상이므로, 명도 진행 시 임차인과의 정확한 보증금 및 계약 내용 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 도지동 일대는 개발이 진행 중이거나 예정된 지역으로, 아직은 주거 기능과 농경지가 혼합된 형태의 상권을 형성하고 있습니다. '동방초등학교'가 인접해 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가 및 생활 편의시설이 일부 존재할 것으로 보입니다. 간선도로인 산업로와의 접근성은 양호하여 차량을 이용한 이동은 편리하나, 대중교통망 및 풍부한 상업시설은 다소 부족할 수 있습니다. 향후 지역 개발 계획에 따라 상권의 변화 및 가치 상승 가능성을 지켜볼 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: '동방초등학교'가 인근에 위치하여 학군 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 주거지 형성에 따라 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 분포할 것으로 예상됩니다. '산업로' 인근에 주유소, 편의점 등이 있습니다.

* 교통: 차량 이용 시 '산업로'를 통해 경주 시내 및 주변 지역으로의 이동이 용이합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 주거환경: 현재 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 주변은 미성숙 주거지대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미성숙 개발 지역: 본건 소재 지역은 아직 개발이 덜 된 주거지대로, 향후 기반 시설 확충 및 개발 계획에 따라 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 토지이용계획상 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임차인의 보증금 및 계약 내용이 미상이므로, 명도 시 예상치 못한 분쟁 또는 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 공부상 지목 및 면적 차이: 공부상 지목은 임야이나 현황은 '대'이며, 면적 또한 환지감평을 거쳐 변경되었습니다. (현황 1,945.8㎡) 이는 등기부상 면적과 차이가 있을 수 있으며, 관련 내용을 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (다만, 본건 매각 대상은 지분 면적이 명확히 기재되어 있어 직접적인 문제는 없을 수 있으나, 토지 전체의 현황 파악은 중요합니다.)

* 건물명칭 혼동 가능성: '벨로스텔라경주5차'가 '비룡벨로스텔라경주5차'로도 통칭되고 있어, 계약 및 서류 작업 시 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 도지동에 위치한 오피스텔로, '동방초등학교' 인근의 미성숙 주거지역에 속해 있습니다. 간선도로 접근성은 양호한 편이나, 주변 개발이 아직 초기 단계에 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력과 개발 계획을 면밀히 검토해야 합니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 다만, 임차인의 보증금 및 계약 내용이 미상이므로 명도 시 주의가 요구됩니다. 투자 관점에서 장기적인 안목으로 접근할 필요가 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 말소기준권리(근저당)보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리상 안전성이 높습니다.

* 오피스텔(주거용)로 현재 이용 중이며, 바로 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 주요 간선도로인 산업로가 인접해 있어 차량을 이용한 접근이 편리합니다.

* 도지동 일대의 향후 개발 가능성과 지역 가치 상승 잠재력을 고려한 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 138,000,000원이며, 임차인 현황상 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다.

구체적인 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

* 주변 유사 오피스텔의 현재 시세 조사 (매매가 및 전월세가)

* 해당 지역의 미래 개발 계획 및 가치 상승 요인 분석

* 예상되는 명도 비용 및 소요 기간 산정

* 예상되는 수리 및 유지 보수 비용 고려

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준을 시작점으로 하여 본 물건의 특성과 경쟁 상황을 반영한 적정 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가는 추가적인 시장 조사 및 현장 방문 후에 결정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.