나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10866 [3] 경상북도 경주시 진현동 1012 경주두산위브 제144동 제2층 제206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1),(2),(3)은 경상북도 경주시 진현동 소재 '불국사우체국' 남서측 근거리에 위치하는 경주두산위브 144동 기호1)2층 203호, 기호2)2층 204호, 기호3)2층 206호 단위상가로서 부근은 불국사 집단숙박시설, 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며 인근에 버스승강장 등이 위치하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 및 지상2층건으로 외벽:페인트 및 일부 외장인테리어 마감, 내벽:페인트 마감, 바닥:타일 마감, 천정:택스타일 마감, 창호:새시창호 마감.

이용상태

기호(1),(2),(3) 공히 제2종근린생활시설이나 조사시점 현재 공실임.

설비내역

급배수설비, 공동 위생설비, 소화전설비, 승강기설비.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 완경사지대의 다각형 토지로서 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지의 북동측 및 남동측으로 광대로, 북서측 등으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(2015-07-01)(저촉) , 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-01)(접합), 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 경주지원 2025타경10866 (3)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 세광자원 (등기부상 확인)

1.2. 물건 상세

소재지: 경상북도 경주시 진현동 1012, 경주두산위브 제144동 제2층 제206호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 121,799,000원

면적 (토지): 61.69㎡ (약 18.67평)

면적 (건물): 67.76㎡ (약 20.50평)

현재 이용 상태: 조사시점 현재 공실

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상북도 경주시 진현동 소재 '경주두산위브' 아파트 단지 내 상가입니다. '불국사우체국' 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 불국사 집단숙박시설, 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 접근성

단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로 조건

토지는 완경사지대의 다각형 토지로서 아파트 및 상가부지로 이용 중입니다. 단지의 북동측 및 남동측으로는 광대로, 북서측으로는 세로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉되는 부분이 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2023-06-08, 일부제한(200))에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 10월 15일 접수된 주식회사선우씨앤에스의 가압류 (수원지방법원 2024카단54443)입니다.

3.2. 주요 권리 내역 (매각으로 소멸 예정)

* 2021-12-17: 소유권이전1번신탁등기말소 (육남위드유주식회사)

* 2024-10-15: 가압류 (주식회사선우씨앤에스, 270,719,530원) - 말소기준권리

* 2025-12-17: 가압류 (경남은행, 200,975,000원)

* 2025-12-26: 강제경매 (세광자원)

* 2026-02-26: 가압류 (이두섭, 202,809,863원)

* 2026-02-26: 가압류 (이길홍, 379,506,849원)

* 2026-02-27: 가압류 (김인곤, 78,760,000원)

3.3. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,132,771,242원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 개요 없음)

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 해당 인물의 대항력 유무와 보증금 및 차임 지급 조건 등을 면밀히 조사해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상가 현황

본 건은 경주두산위브 단지 내 상가로, 144동 2층에 위치한 제2종근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 급배수, 위생, 소화전, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

4.2. 상권 특성

불국사 관광단지 인근이라는 입지적 장점을 바탕으로 관광객 수요와 단지 내 배후 수요를 동시에 기대할 수 있습니다. 단, 현재 공실 상태이므로 초기 상권 활성화를 위한 전략 수립이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 불국사우체국이 있으며, 단지 내 상가 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

주변 주택 단지를 고려할 때, 지역 내 교육 및 의료시설에 대한 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 검색)

해당 물건지 주변은 관광지, 주거 단지, 농경지 등으로 주로 형성되어 있어, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 확보 및 공실 해소를 위한 시간과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 주변 상권 경쟁

인근의 다른 상가 및 숙박시설과의 경쟁 관계를 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 상 제한

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종의 입점이 제한될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주 불국사 관광권역에 위치하여 잠재적 가치가 높은 근린상가입니다. 아파트 단지 내 상가로서 배후 수요와 관광객 수요를 동시에 확보할 수 있는 장점이 있습니다. 현재 공실 상태이나, 법원 감정가 및 향후 시세 변동을 고려할 때 합리적인 가격에 낙찰받는다면 장기적인 관점에서 투자성을 기대해 볼 수 있습니다. 권리 관계는 매각으로 전부 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 명도 및 권리 행사에 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

불국사 관광지 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 내 상가로 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 가격 메리트

감정가 대비 적절한 낙찰가를 통해 시세차익 및 임대수익률을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

향후 지역 관광 활성화 및 상권 발전 시 동반 상승 효과를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없는 강제경매 물건이며, 등기부상 총 채권액이 감정가를 초과하고 있습니다. 따라서 낙찰 후 권리 소멸에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

예상 입찰가 산정 시에는 감정가(121,799,000원)를 기준으로 하되, 주변 상가 시세, 예상 임대 수익률, 공실 가능성, 그리고 현장 답사를 통해 파악된 실제 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

보수적으로는 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 시장 상황에 따라 100% 수준까지 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통한 상세한 시장 조사와 임대차 현황, 명도 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.