나이스옥션 법원경매 서산 2024타경61757 [1] 충청남도 서산시 대산읍 오지리 364-15 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서산시 대산읍 오지리 소재 "벌천포" 동측 인근에 위치하며, 주위는 전, 염전 등과
자연림, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은
보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사의 토지로서 토지임야 및 일부 전 등으로 이용중
임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(2023-12-29) 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리
/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건믈개황도, 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

본건은 제시목록 및 토지대장상 지목이 임야이나, 일부를 전 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공유자 우선매수권은 1회만 행사할 수 있음.
- 지적도상 맹지임.
- 지목이 임야이나 일부 전으로 이용 중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서산지원 2024타경61757 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 오지리 364-15

용도: 임야

토지 면적: 1322.00㎡ (약 400평)

토지 지분: 65.9678㎡ (약 20평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 지분 매각

감정가: 3,366,000원

1.2. 매각 정보

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO (신한카드)

특이사항: 공유자 우선매수신고, 지분 매각

주의사항:

* 공유자 우선매수권은 1회만 행사 가능합니다.

* 지적도상 맹지입니다.

* 지목은 임야이나 일부 전으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서산시 대산읍 오지리에 위치하며, 주위는 농경지(전, 염전)와 자연림, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 인근에 관광지로 알려진 "벌천포"가 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

토지는 대체로 사다리형의 완경사 및 일부 급경사 지형을 이루고 있습니다. 현재 지목은 임야이나, 일부는 밭(전)으로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 상태

지적도 상으로 본건은 맹지로서, 외부 도로에 직접 접하지 않아 접근성에 제약이 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(1,000m 일부 제한) 및 준보전산지(산지관리법)에 해당하여 토지 이용에 일부 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부 상 다수의 소유권 이전 기록이 존재하며, 가장 최근의 권리인 2024년 12월 20일 신한카드의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2024년 12월 20일 (신한카드 강제경매)

매각으로 인해 본건 등기부상의 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 농림 지역 및 자연 취락 지역이 혼재된 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 상업 시설은 발달하지 않았으며, 인근의 벌천포 관광지와 연계된 소규모 편의 시설만이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

인근에 대규모 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 부족하며, 생활 편의를 위해서는 서산시 또는 대산읍 소재지로 이동해야 합니다. 다만, 벌천포 해수욕장 인근으로 관광 관련 시설은 일부 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

본건의 가장 큰 리스크는 지적도상 맹지라는 점입니다. 이는 건축 행위나 토지 활용에 상당한 제약을 초래할 수 있으며, 활용 방안 모색 시 도로 확보 방안에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

6.2. 지분 매각

토지 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분 과정에서 복잡한 이해관계가 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 토지 이용 현황과 공부상 지목 불일치

지목은 임야이나 일부 전으로 이용 중인 점은 실제 이용 현황과 공부상의 불일치로, 추후 민원 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

6.4. 토지 이용계획 및 제한

도시지역, 자연녹지지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제약이 있을 수 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 가축 사육이 제한됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서산시 대산읍 오지리에 위치한 임야 지분 매물입니다. 관광지인 벌천포 인근에 위치하나, 지적도상 맹지라는 치명적인 단점을 가지고 있습니다. 또한 지분 매각으로 인해 공유자 관련 문제가 발생할 수 있으며, 실제 이용 현황과 공부상의 지목 불일치, 그리고 도시지역 내 자연녹지지역 및 준보전산지 등의 개발 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 제시된 감정가 3,366,000원은 토지 면적 대비 매우 낮은 수준으로, 잠재적인 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승 가능성: 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 장기적인 지역 개발 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 맹지라는 한계 극복이 전제되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 맹지, 지분 매각, 공부상 지목 불일치, 개발 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 매우 신중하게 접근해야 합니다. 일반적으로 맹지나 지분 매물의 경우, 활용 가치가 극히 제한적이거나 복잡한 권리 관계가 예상될 때는 감정가 또는 그 이하의 매우 낮은 금액으로 입찰하는 것이 권장됩니다. 따라서 본건의 경우, 실제 활용 방안 모색 및 도로 확보 가능성, 그리고 향후 공유자 협의 가능성 등을 종합적으로 판단하여, 투자자 본인의 위험 감수 범위 내에서 결정해야 할 것입니다. 구체적인 입찰가 산정은 주변 유사 물건의 거래 사례 및 현장 조사를 통해 추가적인 면밀한 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.