나이스옥션 법원경매 천안 2024타경117395 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 102동 15층1501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안미라초등학교"북측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 학교, 주택, 근린시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 중 제15층 제1501호로서,
외벽 : 몰탕위페인팅마감 등
내벽 : 벽지마감 및 타일마감 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 수세식위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서, 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 아스콘포장 광대로와 접하며, 북측 및 동측으로 아스콘포장 소로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역) , 제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(젤라유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천안미라초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안미라초등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상입니다.

2) 기 타
--

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 102동 15층 1501호에 소재한 아파트입니다.

사건번호는 천안지원 2024타경117395 (1)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.2. 면적

본 물건의 토지면적은 32.02㎡ (약 9.70평)이며, 건물면적은 84.56㎡ (약 25.58평)입니다.

토지 지분은 32.018㎡, 건물 지분은 84.56㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

아파트의 전용면적은 84.56㎡ (약 25.58평)입니다. 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 건물면적을 기준으로 판단할 수 있습니다.

1.3. 가치평가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 "천안미라초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트단지, 학교, 주택, 근린시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건 단지 서측으로는 아스콘 포장된 광대로와 접하고 있으며, 북측 및 동측으로는 아스콘 포장된 소로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로1류(폭 35m-40m), 소로2류(폭 8m-10m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(젤라유치원, 천안미라초등학교), 절대보호구역(천안미라초등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(갑1, 갑2, 갑6) 및 근저당(을4)과 주택임차권(을5), 임의경매(갑5) 등기 내역이 존재합니다.

말소기준권리는 을4 근저당(한국자산관리공사, 2023-06-07 접수)입니다.

을4 근저당, 을5 주택임차권, 갑5 임의경매 등기 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 173,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 이영직 씨가 거주 중이며, 보증금 70,000,000원, 차임 400,000원입니다.

전입일자는 2023년 6월 28일이며, 배당신고일자는 2024년 12월 20일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인의 보증금 합계 중 인수되는 금액은 0원입니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들이 존재하며, 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

대항력 있는 임차인은 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 단지 정보

아파트명은 광명아파트이며, 총 8개 동에 990세대가 거주하고 있습니다.

주차대수는 362대(지상 6대, 지하 356대, 전기차 충전기 13대 포함)로 세대당 약 0.36대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

건축물대장 상 사용승인일은 1993년 11월 24일로, 약 33년 경과된 단지입니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트 단지 인근으로 주택 및 근린시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

본건은 아파트 단지 내에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 부대 복리시설로 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소가 있습니다.

5.3. 교육시설

단지 북측 인근에 천안미라초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

1993년에 준공된 아파트로, 약 33년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

6.2. 법적 제한사항

토지이용계획 상 보호구역(젤라유치원, 천안미라초등학교)에 포함되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 임대차 관계

대항력 없는 임차인이 거주 중이나, 명도 과정에서 예상치 못한 마찰이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 쌍용동에 위치한 광명아파트 15층 물건으로, 입지, 교통, 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

권리 관계는 명확하며 매각으로 모두 소멸될 예정이라 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

다만, 건물 노후도와 일부 법적 제한사항, 대항력 없는 임차인의 존재 등은 고려해야 할 사항입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트입니다.

* 초등학교가 인접하여 가족 단위 거주 수요가 있을 수 있습니다.

* 경매를 통한 시세차익 실현 가능성이 있습니다.

* 권리 관계가 명확하여 비교적 안전하게 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 179,000,000원입니다.

최근 유사 면적(84.56㎡) 및 층수(15층)의 실거래가는 2026년 6월 20일 기준 152,000,000원으로 확인되었습니다.

또한, 동일 면적(84.56㎡)의 10층 물건이 2026년 6월 15일 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 고려한다면, 최근 거래된 15층 물건의 가격과 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에 따라 예상 입찰가는 145,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

본 물건의 예상 입찰가는 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.