나이스옥션 법원경매 천안 2025타경568 [2] 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 205동 2층205호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 ""부경타운하우스"" 단지내에 위치
하며, 주변은 연립주택 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제503호, 제2층 제205호로서,
(사용승인일자: 2018년 07월 25일)

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

본건 공히 공동주택(연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스설비, 난방설비 등을
갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의
비포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(병천면4(일반형)), 가축사육제한구역(주거밀집지역으로
부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수
도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법> 영농여건불
리농지 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경568 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709 부경타운하우스2단지 205동 2층205호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 101,000,000원

* 토지면적: 53.58㎡ (약 16.21평)

* 건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 소재 "부경타운하우스" 단지 내에 위치합니다.

* 주위 환경: 주변은 연립주택 단지, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 3미터 내외의 비포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 을4 근저당권: 신한은행, 2019년 11월 27일 접수, 채권금액 115,200,000원 (말소기준권리)

* 갑7 임의경매: 신한은행, 2025년 06월 19일 접수

* 갑8 압류: 동대구세무서장, 2025년 07월 15일 접수

* 갑9 가압류: 삼성생명보험, 2025년 08월 27일 접수, 채권금액 15,839,276원

* 상기 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음. (물건명세서에 지상권 개요는 있으나, 실제 등기부에 등재된 지상권은 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 "부경타운하우스 2단지" 내에 위치하며, 2018년 7월 25일에 사용승인된 연립주택입니다.

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지("부경타운하우스 2단지", 2018년 건축, 709번지)에서 2026년 4월, 약 16.94평(55.994㎡) 면적이 9,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 531만원 수준입니다.

* 인접 단지("부경파크빌", 2016년 건축, 708번지)에서는 2026년 4월, 약 18.15평(59.9945㎡) 면적이 9,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 540만원 수준입니다.

* "부경파크빌"에서 2026년 1월, 약 18.15평 면적이 15,000만원에 거래된 사례도 있으나, 이는 주변 시세 대비 다소 높은 가격으로 보입니다.

* 본건의 감정가는 101,000,000원이며, 건물 면적은 약 12.09평입니다.

* 주변 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 최근 거래된 동일 단지(부경타운하우스 2단지)의 거래가(9,000만원)보다 높게 책정되어 있습니다. 해당 거래는 본건보다 넓은 면적의 사례임을 감안해야 합니다.

* 동일 단지의 평당 거래가(약 531만원)를 기준으로 본건의 면적(약 12.09평)을 적용하면 약 6,428만원 수준의 시세가 산정됩니다. 하지만 감정가는 101,000,000원으로, 감정가와 시세 간의 괴리가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕 4층 건물 내 제2층 제205호입니다.

* 사용승인일자: 2018년 07월 25일

* 이용 상태: 본건 공히 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

* 마감 상태: 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호 등입니다.

* 설비 내역: 위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 상태: 부정형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 건축물 요약 정보:

* 주소: 충청남도 천안시 동남구 병천면 가전리 709번지 (신주소: 충청남도 천안시 동남구 5산단로 420)

* 건물명: 부경 타운하우스 2단지

* 총 동 수: 14개동 (총괄표제부 기준)

* 총 세대 수: 496세대 (총괄표제부 기준)

* 주용도: 공동주택

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등에 해당합니다.

* 특히 가축사육제한구역, 공장설립 관련 지역 등은 향후 토지 이용에 일부 제약이 될 수 있습니다.

* 임대차 정보 미상:

* 임차인 현황에 임대차 내역이 미상으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 천안시 병천면에 위치한 연립주택으로, 2018년에 건축되어 건물의 노후도가 낮고 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 권리분석 상, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 권리 인수 부담은 없습니다.

* 다만, 상권분석 결과 감정가와 최근 실거래가 간 시세 차이가 존재합니다. 동일 단지의 가장 최근 거래가(9,000만원)는 본건 감정가(101,000,000원)보다 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축(2018년 준공) 건물로 하자 보수에 대한 부담이 적습니다.

* 말소기준권리 이하의 권리는 모두 소멸되어 낙찰 후 추가적인 권리 인수 위험이 없습니다.

* 최근 실거래가를 고려하여 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 101,000,000원입니다.

* 동일 단지 내 유사 면적 및 연식의 건물이 2026년 4월 9,000만원에 거래된 사례를 중요한 기준으로 삼아야 합니다. 해당 거래는 본건보다 면적이 넓었음을 감안하면, 본건의 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다.

* 따라서, 감정가보다는 최근 실거래가격을 중심으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본 물건의 경우, 85,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 88,000,000원을 기준으로 입찰을 고려하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.