나이스옥션 법원경매 천안 2025타경585 [2] 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 5층515호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '아산경찰서 탕정파출소' 남동측 인근 또는 같은 리 소재 '아산플레이시티2 일반산업단지' 남측 인근에 위치하며, 주위는 신축중인 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 주로 소재하고, 제반 입지여건은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 도로(이순신대로 등)변에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사항은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 / 지상10층 건물(건축물대장상 사용승인일 2022. 12. 29.) 중 5층 514호(기호 1), 5층 515호(기호 2)로서,
- 외벽: 석재붙임, 강화유리, 복합판 마감 등.
- 내벽: 몰탈위 페인팅 등.
- 천정: 텍스타일 등.
- 바닥: 타일 마감, 기호 2 내부는 타일 카페트 깔기 등.
- 창호: 철제 창호, 페어글라스 등.

이용상태

본건 모두 공장(사무실)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소방설비, 지하주차장 설비, 방송설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 평지로서, '공업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 20m내외(왕복 4차선)의 포장도로에 접하며, 도로관리 상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-탕35)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 온천공보호구역(온천공보호구역)<온천법>, 택지개발지구(2012-07-05)<택지개 발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호 2(515호)는 내부 사무실로 이용 중인 것을 확인하였으며, 기호 1(514호)는 점유자의 부재로 탐문 및 건축물대장상의 도면을 토대로 내부 이용상황 등을 제시함.

물건 비고

임대차관계 미상의 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경585 (2)

* 소재지: 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 5층515호

* 용도: 지식산업센터 (공장/사무실)

* 건물구조: 철근콘크리트구조, 지하2층/지상10층 건물 중 5층 515호

* 사용승인일: 2022년 12월 29일

* 감정가: 253,000,000원

* 면적

* 토지: 20.65㎡ (약 6.25평)

* 건물: 62.25㎡ (약 18.83평)

* (참고: 평수 환산은 소수점 이하 반올림 및 편의상 근사치 표기)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주변환경

* 본건은 충청남도 아산시 탕정면 용두리 소재 '아산경찰서 탕정파출소' 남동측 인근 또는 '아산플레이시티2 일반산업단지' 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 신축 중인 대규모 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 각종 근린생활시설 등이 주로 소재하고 있어 입지 여건은 무난합니다.

* 주변 시설 분석 결과, 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근 이순신대로 등 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 건물 및 토지 상태

* 건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임, 강화유리, 복합판 마감 등 현대적인 자재로 시공되었습니다.

* 토지는 대체로 사다리형의 평지로서 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 북측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 도로 관리 상태가 양호합니다.

* 설비 내역

* 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방, 지하주차장, 방송 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용계획

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(아산탕정 택지개발사업지구), 중로1류, 가축사육제한구역, 온천공보호구역, 택지개발지구에 해당합니다.

3. 상권분석

* 현재 이용상태

* 본건은 현재 공장(사무실) 용도로 이용 중입니다.

* 주변 상권

* 신축 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

* 산업단지 인근에 위치하여 관련 기업들의 입주 및 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4. 권리분석

* 등기부 현황

* 말소기준권리는 2023년 3월 23일 접수된 국민은행 근저당(채권최고액 234,000,000원)입니다.

* 본 경매는 국민은행의 신청으로 진행된 임의경매입니다.

* 위 근저당 외 소유권 이전 등기, 신탁등기 말소 등기가 존재합니다.

* 매각으로 인해 근저당, 임의경매 등 대부분의 등기부상 권리는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 없음)

* 임차인 현황

* 글로벌교육연구원주식회사 (글 주식회사)가 보증금 5,000,000원, 차임 700,000원에 2024년 6월 4일 전입(사업)하였습니다.

* 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약

* 임차인의 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

5. 잠재적리스크

* 임차인 관련

* 임대차 관계 미상의 임차인이 존재한다는 점에 유의해야 합니다. (기록상 명확히 파악된 임차인 외 추가 점유자가 있을 가능성)

* 또한, 확인된 임차인(글로벌교육연구원주식회사)은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 원활한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 기타

* 본건은 신축 건물(2022년 12월 29일 사용승인)로, 건물 자체의 노후화나 구조적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 지역 개발 호재는 있으나, 향후 공실률 증가 가능성은 상권 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

6. 생활정보

* 편의시설

* 단지 내 및 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설

* 주변에 대규모 아파트 단지가 조성 중이므로, 교육 관련 시설(유치원, 초/중/고등학교)이 확충될 가능성이 있습니다.

* 의료시설

* '아산경찰서 탕정파출소' 인근에 위치하며, 기타 병원 등 의료시설은 차량 이동으로 접근 가능합니다.

7. 종합의견

* 물건 개요

* 아산시 탕정면 용두리에 위치한 신축 지식산업센터(사무실)로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

* 장점

* 최근에 신축되어 건물 상태가 양호합니다.

* 교통이 편리하고 주변 상업 및 주거 시설 개발로 인한 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적습니다.

* 단점

* 임대차 관계 미상의 임차인이 존재하여 명도 시 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 신축 건물 밀집 지역으로 공실 경쟁 가능성이 있습니다.

8. 투자포인트

* 개발 호재

* 아산탕정 택지개발지구 내 위치하여 지속적인 지역 발전 가능성이 높습니다.

* 주변의 대규모 아파트 단지 및 산업단지 조성으로 인한 잠재 수요 증가가 기대됩니다.

* 권리 분석

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸되며, 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축 건물

* 준공 후 2년이 채 되지 않은 신축 건물로, 즉시 사용 또는 임대가 용이하며 유지보수 비용이 적게 소요됩니다.

9. 예상입찰가

* 산정 근거

* 감정가: 253,000,000원

* 주변 유사 물건 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 임차인의 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 시장 상황을 반영하여 결정합니다.

* 권고 입찰가 범위

* 현재 감정가 253,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁률 등을 고려하여 100% ~ 110% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권고합니다. (약 253,000,000원 ~ 278,300,000원)

* 향후 임대 수익률, 시세 차익 등을 종합적으로 고려하여 최적의 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.